TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [S] [R] divorcée [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04938 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43PX

N° MINUTE :

24/12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 décembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE

Madame [S] [R] divorcée [B],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 décembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04938 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43PX

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 16/ 12/ 2005 à effet au 16/ 12/ 2005, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à M. [B] [F] et Mme [R] [S] épouse [B] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], avec cave, pour un loyer de 330.07 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Par avenant du 09/04/2014, le bail a été mis au nom de Mme [R] [S] seule après jugement de divorce des époux [B] prononcé le 17/11/2011 , à compter de cette date, les autres clauses du contrat demeurant inchangées.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [R] [S] le 25/ 01/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3841,84 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 19/ 04/ 2024, [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner Mme [R] [S] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, ou subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail

— voir ordonner l’expulsion de Mme [R] [S] ainsi que tous occupants de son chef,

— voir condamner Mme [R] [S] au paiement à titre provisionnel :

D’une somme de 3727,08 euros au titre de l’arriéré au 31/ 03/ 2024, mars 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure sur les sommes visées et de l’assignation pour le surplusDes loyers et charges jusqu’à la résiliationD’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, et des charges à compter du 26/03/2024, jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, D’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement de payer

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 22/ 04/ 2024.

A l’audience du 30/09/202, le bailleur réduit sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 2839,55 euros, au 6/ 09/ 2024 , août 2024 inclus, maintient ses autres demandes.

Il précise qu’ il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation .

Mme [R] [S] a comparu. Elle précise percevoir des allocations chômage après sa perte d’emploi en juin 2023, avec un différé de 7 mois avant ce versement. Elle a sollicité l’APL et envisage de solliciter le FSL. Son fils demeure avec elle.

Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire .

Il a été mis dans le débat la loi applicable au bail.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 30/ 09/ 2024, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 26/01/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 25/ 01/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 16/12/2005 et stipule une durée de 3 ans ( logement conventionné) . Il a été reconduit tacitement le 16/12/2023 pour la dernière fois, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 25/01/2024, le délai de 6 semaines de la loi du 27/07/2023 était donc applicable.

Il convient donc de substituer le délai légal applicable, sans aucune nullité du commandement qui ait été soulevée au cas présent.

Mme [R] [S] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 7/ 03/ 2024 à minuit soit à compter du 8/ 03/ 2024.

Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de juillet 2024.

Mme [R] [S] dispose de revenus de 800 euros par mois pour des charges plus élevées, mais elle est en attente de traitement de sa demande d’APL et d’aide [Localité 4] Logement.

En l’absence d’opposition du bailleur et compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [R] [S], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [R] [S] reste devoir une somme de 2490.85 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 6/ 09/ 2024, août 2024 inclus, hors frais de procédure qui entrent dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner Mme [R] [S] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 25/ 01/ 2024.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 50 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner Mme [R] [S] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [R] [S] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 8/ 03/ 2024 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 3], avec cave.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE Mme [R] [S] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH, la somme provisionnelle de 2490.85 euros au titre des loyers et charges dus au 6/ 09/ 2024, août 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 25/ 01/ 2024

AUTORISE Mme [R] [S] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 50 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [R] [S] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 4] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [S], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE, en ce cas, Mme [R] [S] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [R] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT