MINUTE N° : 25/00415

JUGEMENT

DU 05 Juin 2025

N° RC 24/04422

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. CDC HABITAT

ET :

[W] [U]

[V] [X]

Débats à l’audience du 27 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e DE LA RUFFIE

copie le :

à Mme [U]

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 9]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 05 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e PAYOT

D’une Part ;

ET :

Madame [W] [U], demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [V] [X], demeurant [Adresse 5]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

En vertu d’un contrat sous seing privé, signé électroniquement, le 28 septembre 2023 à effet du 30 novembre 2023, la SA CDC HABITAT a loué à Mme [W] [U] et M. [V] [X], un local à usage d’habitation, porte 2101, et une place de stationnement n° P48, situés à [Localité 6] [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, payable d’avance et révisable, de 690 euros outre 105,03 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, la SA CDC HABITAT a fait délivrer à Mme [W] [U] et M. [V] [X], un commandement de payer la somme de 2.175,62 euros en principal, outre le coût de l’acte, au titre des loyers et charges échus et de justifier de l’assurance du logement loué.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024, déposé en étude, la SA CDC HABITAT a fait assigner Mme [W] [U] et M. [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours et lui demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail survenue le 18 juillet 2024, consécutivement au commandement de payer du 17 mai 2024,

— ordonner l’expulsion de Mme [W] [U] et M. [T] [X] devenus occupants sans droit ni titre et de tous occupants de leur chef à compter du 18 juillet 2024, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement à titre provisionnel Mme [W] [U] et M. [T] [X] à lui payer :

— la somme de 2.129,53 au titre des loyers impayés arrêtés au 25 juillet 2024,

— une indemnité d’occupation mensuelle à compter de juillet 2024 inclus, fixée au montant du loyers augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et et ce jusqu’à la libération complète des lieux.

— condamner solidairement Mme [W] [U] et M. [T] [X] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d'[Localité 4] et [Localité 9] le 13 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 8.743,83 euros, au titre des loyers et charges échus au 25 février 2025, terme du mois de mars 2025 inclus. Elle précise qu’aucun paiement n’a été fait depuis juillet 2024.

A l’appui de sa demande, elle soutient que les locataires n’ont pas régularisé leur dette dans le délai de deux mois visé au commandement.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice déposé en étude,M. [V] [X] ne comparait pas et n’est pas représenté. La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Mme [U] comparait. Elle reconnait être signataire du bail. Elle expose avoir quitté le logement en octobre 2024. Elle produit copie du courrier adressé le 15 septembre 2024 par M. [X] au bailleur pour l’informer de son départ et solliciter un échéancier pour le paiement de l’arriéré de loyer. Elle demande qu’en cas de condamnation, M. [X] soit condamné à la garantir.

Le diagnostic social et financier est revenu non rempli au greffe avec l’indication que M. [X] occupe seul le logement depuis le départ de Mme [U] le 14 octobre 2024 et n’a pas répondu aux propositions de rendez-vous.

Le bailleur autorisé à déposer une note en délibéré sur les conséquence du congé donné par Mme [U], est resté taisant.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe. Le délibéré prorogé à ce jour.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT justifie avoir avisé la CCAPEX et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, La SA CDC HABITAT produit :

— le bail conclu le 28 septembre 2023 contenant une clause résolutoire visant un délai de deux mois après commandement et une clause de solidarité et d’indivisibilité s’appliquant aux co-titulaires du bail,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 17 mai 2024, pour la somme en principal de 2.175,62 euros,

— Un décompte de créance actualisé au 25 février 2025,

— le congé donné par Mme [U] à effet du 13 octobre 2024, la demande de M. [X] de conserver le bail à son seul nom et son propre accusé réception adressé à Mme [U], daté du 23 octobre 2024, rappelant les dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juillet 2024 et d’ordonner l’expulsion de M. [V] [X] et à toutes fins utiles de Mme [W] [U] bien que son départ des lieux ne soit pas contesté.

Le paiement du loyer courant n’ayant pas été repris au jour de l’audience, aucun délai ne peut être accordé.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

La clause résolutoire a été acquise 18 juillet 2024, de sorte que Mme [U] est redevable des loyers dus à cette date.

S’agissant de la période postérieure, l’octroi au bailleur d’une indemnité d’occupation est fondé sur la faute du locataire ou de l’occupant qui, sans droit ni titre, se maintient dans les lieux et porte ainsi préjudice au bailleur.

Cette indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il est privé de la libre disposition des lieux. Elle est de nature indemnitaire et non contractuelle.

En l’espèce, le bailleur n’a pas contesté le départ de Mme [U] en octobre 2024, lequel est confirmé par les mentions du diagnostic social et financier.

Mme [U] sera déclarée redevable in solidum avec M. [X] des indemnités d’occupation dues jusqu’au 13 octobre 2024. M. [V] [X] qui se maintient dans les lieux sera déclaré seul redevable des indemnités d’occupation postérieures.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 8.743,83 euros arrêtée au 25 février 2025.

Mme [U], présente et M. [X], non comparant, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La créance sera retenue après exclusion des frais de rejet de prélèvements, non justifiés, soit 54,04 euros (13,51 x 4) et de 186,56 euros de frais de contentieux non justifiés qui s’il s’agit du coût des actes de commissaires de justice ont vocation à être pris en compte dans les dépens.

Ainsi M. [X] sera condamné à payer à la SA CDC Habitat la somme de 8.503,23 euros arrêtée au 28 février 2025, échéance de mars 2025 inclus outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyer et charges qui auraient été dues si le bail n’avait pas été résilié.

Mme [U] sera condamnée à payer à la SA CDC Habitat la somme de 3.665,55 euros (3719, 59 euros – 54,04 euros) correspondant aux loyers et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2024 outre le prorata d’indemnité d’occupation due pour la période du 1er Octobre au 13 octobre 2024 soit 333,40 euros (13/31eme de 795,03 euros) soit au total 3.998,95 euros.

La créance de la CDC à l’encontre de Mme [U] correspondant à son occupation effective, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en garantie de cette dernière dirigée contre M. [X].

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [U] et M. [V] [X], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2023 entre la SA CDC HABITAT et Mme [W] [U] et M. [V] [X] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 7], sont réunies à la date du 18 juillet 2024 ;

CONSTATE que Mme [W] [U] et M. [V] [X] sont devenus, à cette date, occupants sans droit ni titre du dit bien immobilier ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [X] et tout occupant en tant que de besoin de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux et de restitution des clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [W] [U] solidairement avec et M. [V] [X] à verser à La SA CDC HABITAT la somme de 3.998,95 euros arrêtée au 13 octobre 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE M. [V] [X] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 4744,88 euros au titre des indemnités d’occupation dues du 14 octobre 2024 au 25 février 2025, échéance de mars comprise.

CONDAMNE M. [T] [X] à payer à La SA CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, pour la période courant, à compter du 30 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [W] [U] et M. [V] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 9] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,