RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00085 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GT6X

MINUTE N° : 24/00194

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [B] [I] [S] [F] [M] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [K] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Loriane ZEINI, avocate au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Cecile CRESCENCE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Août 2024

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Cecile CRESCENCE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le : 21/11/2024 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 novembre 2014, [B] [I] [S] [F] [M] [Z] a donné à bail à [K] [D] [U] un local d’habitation (appartement), situé [Adresse 4] (Réunion) à effet au 1er décembre 2014, moyennant un loyer de 519,29 euros outre 60,71 euros de charges, bail a tacitement été reconduit.

Mme [Z] a confié la gestion du bien à la société OFIM Boucan Canot.

Par acte du 18 avril 2023, Mme [Z] a fait délivrer à Mme [U] un congé aux fins de vente du bien lequel portait une offre de vente au prix de 158.100 euros.

Soutenant que la locataire avait jusqu’au 31 juillet 2023 pour faire connaître sa position sur la vente, que Mme [U] n’a pas accepté l’offre dans le délai de 3 mois et demi proposé, la refusant même expressément en faisant une contre-proposition au prix de 149.000 euros, arguant du prix auquel s’est vendu un bien voisin, avant finalement, un mois après l’expiration du délai, accepté l’offre au prix initial, Mme [Z] dit qu’à cette date elle se trouvait déjà engagée envers un tiers acquéreur.

Soutenant également que Mme [U] ayant contesté, via son avocat, la validité du congé par courrier du 25 octobre 2023 en raison du caractère imprécis et indéterminé du prix eu égard aux frais d’agence, elle dit que la locataire n’ayant pas répondu à l’offre dans le délai, la question des frais d’agence est inopérante, que le jour de l’état des lieux de sortie, Mme [U] se maintenait toujours dans les lieux paralysant ainsi la vente, si bien que par acte du 6 février 2024, elle a dû faire citer Mme [U] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer valable le congé délivré le 18 avril 2023 pour le 30 novembre 2023,

— dire et juger que Mme [U] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2023,

— ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle tous les occupants de son chef avec le concours au besoin de la force publique et l’enlèvement de l’intégralité du mobilier ressortant de cette occupation,

— la condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la valeur locative des lieux, soit 740 euros par mois charges comprises, et à défaut une indemnité égale au montant du dernier loyer, soit 615.60 euros par mois TTC, à compter du 1er décembre 2023 jusqu’à complète libération des lieux,

— la condamner à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris les frais de constat d’huissier du 30 novembre 2023 et les frais d’exécution à intervenir.

Appelée à l’audience du 16 avril 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

La procédure a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue à l’audience du 29 octobre 2024. Les parties ont déposé leurs écritures et pièces.

La demanderesse a dit maintenir ses demandes.

Par dernières conclusions n° 2, Mme [U] demande au juge de :

— prononcer la nullité du congé du 18 avril 2023 et l’offre de vente qu’il comporte ;

En conséquence,

— Débouter Mme [Z] de toutes ses demandes,

— Condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral,

En tout état de cause,

— la condamner à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la validité du congé pour vente

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée indique :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Pour demander la nullité du congé, Mme [U] fait valoir, d’une part, que le congé est imprécis quant au prix et aux conditions de vente. Elle indique qu’en effet, ayant proposé via l’agence mandataire un prix d’achat de 149.000 euros le 16 juin 2023, l’agence lui a répondu le 19 juin que le prix de vente de 170.0000 euros n’était pas négociable.

Ayant observé que le prix de vente était affiché dans le congé à 158.100 euros, elle dit avoir interrogé l’agence le 23 juin 2023 pour savoir à quoi correspondait ce prix et l’agence lui a répondu, le même jour, que la différence de 11.900 euros concernait les frais d’agence.

Elle dit avoir finalement fait une offre au prix indiqué dans le congé le 28 août 2023.

Elle soutient que l’offre n’a dès lors pas répondu à l’exigence de transparence du législateur, que l’offre était en effet très imprécise comme indiquant après le prix de 158.100 euros « non compris les frais d’agence ou autres frais éventuels », ce qui confère un caractère indéterminable au prix et aux conditions financières de la vente. N’ayant pas été en mesure de faire une offre en connaissance de cause, elle dit que cela caractérise un grief pour elle.

Elle ajoute que l’offre est nulle en ce que l’offre de vente a mis implicitement les frais d’agence à sa charge en tant que locataire et que le mandataire a a mis explicitement les frais d’agence à sa charge.

Elle fait valoir, d’autre part, que le congé est imprécis quant à l’objet de l’offre de vente en ce que le bien qu’elle a pris à bail n’est pas désigné précisément dans le congé alors qu’il devait reprendre très exactement la désignation des locaux sur lesquels portait le droit de préemption.

En l’espèce, Mme [Z] a fait délivrer à Mme [U] par commissaire de justice un congé aux fins de vente selon un acte en date du 18 avril 2023, lequel visant Mme [Z], propriétaire, le bail concernant le bien objet de la vente et l’adresse du bien dont offre d’achat est proposée à la locataire, Mme [U] [K] [D] (pièce n° 3 demanderesse).

Il convient de relever que ce congé aux fins de vente du 18 avril 2023 contient deux délais :

— un premier délai de préavis de 6 mois pour quitter les lieux lequel a été donné jusqu’au 30 novembre 2023, soit même au-delà de la durée de 6 mois,

— un délai de deux mois pour accepter l’offre de vente, délai à l’issue duquel l’offre est caduque, soit en l’espèce jusqu’au 18 juin 2023.

L’offre d’achat a été proposée pour un prix de 158.100 euros à laquelle la locataire a répondu le 15 juin 2023, soit presque à la fin du délai, pour proposer d’acquérir le bien à un prix inférieur à l’offre, ce qui était son droit mais ce qui n’a pas été accepté par la propriétaire via son mandataire.

Mme [U] a finalement fait une offre au prix proposé mais le 28 août 2023 soit, très largement au-delà du délai légal, ce que l’agence lui a indiqué. Mme [Z] s’était en outre entre-temps engagée vis à vis d’un autre acquéreur (pièce n° 6 demanderesse).

Pour demander la nullité du congé, Mme [U] dit notamment avoir été induite en erreur en ce que le prix mentionné ne contenait pas les frais d’agence, soit que le prix était imprécis et que le congé ne comportait pas les conditions de la vente.

Or, Mme [U] a bien fait une offre, le 15 juin 2023, dans le délai légal de 2 mois, en parfaite considération du prix de 158.100 euros indiqué dans le congé dont elle a dit d’ailleurs le trouver trop élevé eu égard à la vente d’un bien voisin de celui qu’elle occupe.

Elle a en outre et nonobstant le mail de l’agence du 19 juin 2023, faisant état d’un prix de 170.000 euros frais de négociation inclus, proposé d’acheter le bien au prix proposé de 158.100 euros, le 28 août 2023. Cependant, à cette date, le délai de deux mois était largement dépassé.

Il l’était déjà au 19 juin 2023 si bien que l’offre ne concernant plus la locataire, le prix pouvait être affecté de frais de commission d’agence.

En effet, il ne peut être imposé au locataire le paiement d’une commission d’agence pour recherche d’acquéreur puisque le locataire est titulaire de plein droit du droit de préférence et qu’il n’a donc pas à être recherché.

Il est manifeste que si Mme [U] avait usé de son droit dans le délai de deux mois en offrant immédiatement le prix de 158.100 euros, Mme [Z] aurait été dans l’obligation de conclure la vente. Elle n’aurait pas d’ailleurs eu besoin de rechercher un autre acquéreur.

Le prix net vendeur était donc bien de 158.100 euros concernant Mme [U] et c’est exactement comme cela qu’elle l’a compris puisque c’est en considération de ce prix qu’elle a formulé ses deux offres d’achat successives.

Force est de constater qu’il n’a existé aucun grief pour Mme [U] au regard du congé, la vente ne s’étant pas conclue entre propriétaire et locataire pour des raisons totalement extérieures audit congé soit, en raison de la faiblesse de la première offre de la locataire puis en raison de la tardiveté de sa seconde offre au prix.

Un grief aurait, en revanche, tout à fait existé si le prix proposé dans le congé avait été porté à la somme de 170.000 euros frais de commission d’agence inclus. La locataire aurait, en effet, été trompée dans cette hypothèse par un prix comportant des frais qu’elle n’avait pas à payer en tant que titulaire d’un droit de préférence.

Sur le deuxième moyen soulevé par Mme [U], il convient de relever que le congé aux fins de vente est sans ambiguïté quant à l’objet du bien proposé à la vente par la propriétaire à la locataire en ce que l’acte vise bien le logement concerné par le bail pour lequel l’huissier a repris l’adresse complète. Le congé ne souffre d’aucune nullité de cet autre chef.

Aucun grief n’a existé en l’espèce pour Mme [U]. Il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du congé. Il sera donc déclaré valide.

Mme [U] sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande d’évacuation et l’indemnité d’occupation

Le bail étant résilié par l’effet du congé à la date du 30 novembre 2023, Mme [U] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2023.

Il est à relever que par acte du 30 novembre 2023, il a été constaté par commissaire de justice mandaté pour assister à l’état des lieux de sortie, que Mme [U] occupait toujours les lieux.

L’expulsion de Mme [U] et de tous les occupants de son chef sera donc ordonnée comme précisée au dispositif.

Cette occupation étant illicite, elle doit être compensée par une indemnité au propriétaire.

Mme [U] doit donc une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé à la somme de 615.60 euros par mois, comme subsidiairement demandé par Mme [Z].

La défenderesse sera donc condamnée à verser à Mme [Z] la somme de 6.751,08 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues prorata temporis pour la période du 1er décembre 2023 au 29 octobre 2024, date de la dernière audience (615,60 x 10 + 595,08), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle sera également condamnée à payer à Mme [Z] la somme de 615.60 euros par mois à compter du 30 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clefs, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les autres demandes

La demanderesse demande que Mme [U] soit condamnée à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

S’il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Mme [Z] la charge des frais non répétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits en justice, il convient cependant de réduire la somme particulièrement importante demandée et non justifiée à de plus justes proportions et de la fixer à 2.000 euros.

Mme [U] sera donc condamnée à payer à Mme [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Mme [U] supportera les dépens qui comprendront le coût du constat du 30 novembre 2023 (467,09 euros), de l’assignation (68,18 euros) et de l’expulsion si elle a lieu.

L’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le congé aux fins de vente en date du 18 avril 2023 délivré par [B] [I] [S] [F] [M] [Z], propriétaire, à Mme [K] [D] [U], locataire,

DIT que le congé aux fins de vente délivré le 18 avril 2023 délivré par [B] [I] [S] [F] [M] [Z] à [K] [D] [U] concernant le logement situé [Adresse 4] (Réunion) est valide ;

PRÉCISE qu’il n’existe aucun grief pour [K] [D] [U] à raison de ce congé ;

ORDONNE en conséquence à [K] [D] [U], occupante sans droit ni titre au 1er décembre 2023, de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, et de restituer les clés à [B] [I] [S] [F] [M] [Z] ou son mandataire dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [K] [D] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef dans ce délai, [B] [I] [S] [F] [M] [Z] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, 8 jours après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due au titre de l’occupation sans droit ni titre à la somme de 615.60 euros ;

CONDAMNE [K] [D] [U] à verser à [B] [I] [S] [F] [M] [Z] la somme de 6.751,08 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues prorata temporis pour la période du 1er décembre 2023 au 29 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [K] [D] [U] à verser à [B] [I] [S] [F] [M] [Z] la somme de 615.60 euros par mois à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE [K] [D] [U] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE [K] [D] [U] à payer à [B] [I] [S] [F] [M] [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [K] [D] [U] aux dépens qui comprendront le coût du constat du 30 novembre 2023 (467,09 euros), de l’assignation (68,18 euros) et de l’expulsion si elle a lieu;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT que rien ne justifie de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente des contentieux de la protection et la greffière (faisant fonction).

La greffière, La vice-présidente des contentieux de la protection,