TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à M^e Laurence HENRY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à M^e DE MELO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03499 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5BKK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LALIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Paul-David DE MELO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [M]

née le 11 Septembre 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [D] [T]

né le 03 Mars 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 20 décembre 2020, la société civile immobilière (SCI) Lalia a donné à bail à M. [O] [M] et Mme [K] [M] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] dans le onzième arrondissement de Marseille.

[D] [T] s’est porté caution des preneurs selon acte sous seing privé du 1er janvier 2021.

Le 26 février 2024, la SCI Lalia a fait signifier à M. [O] [M] et Mme [K] [M] un commandement de payer la somme en principal de 4.295 euros, dénoncé à M. [D] [T] le 1er mars 2024 en qualité de caution.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, la SCI Lalia, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner M. [D] [T], M. [O] [M] et Mme [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 834 du Code de procédure civile aux fins de :

— constat de l’acquisition de la résolutoire du contrat de bail et prononcé de la résiliation du bail,

— expulsion de M. [O] [M] et Mme [K] [M], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamnation de M. [O] [M] et Mme [K] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux,

— condamnation solidaire de M. [D] [T], M. [O] [M] et Mme [K] [M] à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 5.249 euros au titre de l’arriéré de loyers et accessoires,

— condamnation solidaire de M. [D] [T], M. [O] [M] et Mme [K] [M] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 27 juin 2024.

Elle a été plaidée par le conseil de M. [O] [M] et Mme [K] [M], représentés, à l’audience du 11 décembre 2025, la SCI Lalia, représentée ayant sollicité le bénéfice de ses écritures lors de l’appel des causes.

Cité à étude, M. [D] [T] n’est ni comparant ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions en réponse n° 3, la SCI Lalia :

— réitère ses demandes initiales, actualisant le montant de sa créance à la somme de 20.841 euros, à parfaire, et de sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 3.000 euros,

— sur les demandes de M. [O] [M] et Mme [K] [M], oppose l’incompétence du juge des référés et conclut à leur débouté.

Au soutien de ses prétentions, elle se prévaut du commandement de payer demeuré infructueux, en l’absence de paiement du loyer.

Sur la fin de non-recevoir invoquée en défense, elle produit d’une attestation notariée établie le 8 décembre 2017.

Sur la dette locative, elle explique qu’elle intègre des régularisations de charges, outre une revalorisation annuelle du montant du loyer à une reprise seulement. S’agissant de la somme de 150 euros retenue au titre du jardin et du garage, elle soutient que M. [O] [M] et Mme [K] [M] les occupent sans son accord. Elles précisent qu’ils procèdent au changement des serrures à cette fin. Elle ajoute qu’il s’agit soit d’accessoires au logement principal soit d’une occupation illégale.

Elle avance le défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs.

Sur le trouble de jouissance invoqué en défense, elle oppose les absences de mise en demeure et de déclaration de sinistre, outre la délivrance du logement dans un état neuf. Elle estime que la demande reconventionnelle se heurte à des contestations sérieuses. Elle fait valoir que le rapport de l’Agence régionale de santé ([Localité 2]) établit des manquements des locataires à leurs obligations contractuelles et légales. Elle ajoute que la mise en œuvre d’une procédure d’insalubrité ne dispense pas M. [O] [M] et Mme [K] [M] du paiement du loyer. Elle considère qu’ils sont de mauvaise foi.

Elle s’oppose à la demande de délais de paiement et de grâce.

Conformément à leurs conclusions n° 6, M. [O] [M] et Mme [K] [M], au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, L 412-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution, 1343-5, 1347 et suivants du Code civil, de la loi du 6 juillet 1989, demandent :

— à titre principal, de déclarer la SCI Lalia irrecevable en ses demandes et de la condamner à leur payer la somme de 57.798 euros, à parfaire, en compensation avec les dettes de part et d’autre,

— à titre subsidiaire, qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé et le rejet des demandes de la SCI Lalia,

— à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire,

— à titre infiniment subsidiaire, un délai de paiement de 24 mois et un délai pour quitter les lieux d’un an,

— en tout état de cause, le rejet de la demande formulée au titre des frais irrépétibles et ma condamnation de la SCI Lalia à verser la somme de 3.500 euros entre les mains de Me [H] en application des articles 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridique.

Ils font valoir l’absence de preuve par la SCI Lalia de sa qualité pour agir en l’absence d’actualisation de son titre de propriété.

Ils soulèvent ensuite l’irrégularité du commandement de payer en ce qu’il vise un délai de régularisation de six semaines.

Ils contestent le montant de la dette locative, s’agissant de l’augmentation du montant du loyer, notamment au titre du jardin et du garage, des régularisations de charges. Ils relèvent l’absence de clarté du décompte à jour. Ils soutiennent que la jouissance du garage est tacitement incluse dans le contrat de bail.

Ils se prévalent de l’indécence du logement ainsi que de son insalubrité. Ils indiquent avoir averti la SCI Lalia, en vain. Ils garantissent la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et écartent tout dégât des eaux. Ils font état d’un arrêté d’insalubrité imminent.

Ils sollicitent le remboursement des frais exposés pour le changement des serrures du portail et du garage (1.120 euros) et du garage (9.000 euros) outre des dommages et intérêts de 38.400 euros et une somme de 9.078 euros au titre des aides au logement non perçues.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de M. [D] [T] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de qualité pour agir

Aux termes des articles 31 et 122 du Code de procédure, la qualité pour agir est une condition de recevabilité de l’action en justice.

En l’espèce, la SCI Lalia verse au débat une attestation de notariée de vente en date du 8 décembre 2017, constituant un élément de preuve suffisant relevant de l’appréciation souveraine du juge du fond.

La fin de non-recevoir sera par conséquent écartée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 avril 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SCI Saint Pierre ne justifie en revanche ni de sa forme familiale ni du signalement de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d’allocations familiales (CAF) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail sera par conséquent déclarée irrecevable, ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation, la question de la recevabilité des demandes de la SCI Lalia ayant été soumise à débat contradictoire dans le cadre de l’échange de leurs écritures entre les parties.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 57.798 euros

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L 843-1 du Code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, la SCI Lalia verse au débat un décompte actualisé au 9 décembre 2025 indiquant un solde débiteur de 20.841 euros, terme de décembre 2025 inclus, retenant un loyer de 1.061 euros charges comprises dont 830 euros de loyer, 81 euros de provision sur charges et 150 euros.

M. [O] [M] et Mme [K] [M] justifient :

— d’un signalement de désordres à la SCI Lalia selon courrier recommandé du 29 mars 2025, s’agissant notamment de dégâts des eaux, d’infiltrations d’eau, moisissures, d’humidité, et de fissures,

— d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs selon contrat n° 736175616 souscrit auprès de la société Direct Assurance, établie le 11 avril 2025 pour la période du 30 septembre 2020 au 20 septembre 2025,

— d’un signalement effectué sur la plateforme histologe le 20 février 2025,

— un diagnostic technique établi suite à une visite effectuée le 28 mars 2025 par l’association Action Méditerranéenne pour l’insertion sociale par le logement (AMPIL) mentionnant la présence d’importantes infiltrations d’eau dans une chambre et dans la salle de bains, pouvant être consécutives à un problème d’étanchéité de la toiture, outre des traces d’humidité et de moisissures dans le logement et les parties communes.

Les débats indiquent qu’une procédure contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de traitement de l’insalubrité est en cours, la Préfecture des Bouches-du-Rhône avisant Mme [K] [M] dans un courrier du 17 septembre 2025 que les désordres constatés sont constitutifs d’une situation d’insalubrité, un arrêté d’insalubrité étant envisagé.

Si la réclamation faite à la bailleresse intervient alors que la dette locative est constituée depuis plus d’un an, la nature des désordres et leurs conséquences, notamment pour une compensation avec la dette locative, caractérise une contestation sérieuse sur les demandes en paiement de l’arriéré locatif et reconventionnelles.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et les demandes reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

La SCI Lalia succombant à titre principal, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à Maître [B] [H] la somme de 1.500 euros en application des articles 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 relative à l’aide juridique.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé et publiquement par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ÉCARTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir ;

DÉCLARE irrecevable l’action en résiliation du bail et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE la SCI Lalia aux dépens ;

CONDAMNE la SCI Lalia à payer à la somme de mille cinq cents euros (1.500 euros) en application des articles 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 relative à l’aide juridique ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente