RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/03134 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GOJ6

NAC : 63B

JUGEMENT CIVIL

DU 29 NOVEMBRE 2024

DEMANDEURS

Mme [R] [L] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Elise QUINTRIE LAMOTHE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [M] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Elise QUINTRIE LAMOTHE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS

Me [I] [D] notaire associé au sein de la SAS [7], titulaire d’un office notarial

domicilié : chez SAS [7]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S. [7] titulaire d’un office notarial,

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT-DENIS (97400) sous le numéro 313 553 513, représentée par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 29.11.2024

CCC délivrée le :

à M^e Marie françoise LAW YEN, M^e Elise QUINTRIE LAMOTHE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 Octobre 2024.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 29 Novembre 2024.

JUGEMENT : Contradictoire, du 29 Novembre 2024 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié rédigé le 04 aout 2015 par Maître [I] [D], notaire associé de la SAS [7], Monsieur [M] [Z] et son épouse, Madame [R] [Z], ont acquis une parcelle de terrain bâtie, cadastrée AB [Cadastre 3], sise [Adresse 1] – à [Localité 5].

L’acte mentionnait l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle AB [Cadastre 2] au profit de la parcelle AB [Cadastre 3] suivant acte reçu par Maître [K] le 29 décembre 2005.

Par acte notarié rédigé le 29 avril 2020 par Maître [Y] [P] [F], notaire à [Localité 8], Monsieur [A] [G] et Madame [O] [U] ont acquis la parcelle de terrain cadastrée AB [Cadastre 2] . Aucune servitude de passage n’était mentionnée dans l’acte.

Monsieur [G] a souhaité réaliser la pose d’une clôture sur le chemin servant d’accès à la parcelle AB [Cadastre 3] de sorte qu’un litige est né entre les deux voisins. Contact pris auprès de Maître [D], il s’est avéré que la servitude de passage constituée par Maître [K], mentionnée dans l’acte d’achat du 04 aout 2015, a fait l’objet d’un rejet définitif du service de la publicité foncière.

Considérant que Maître [D] a commis une faute, les époux [Z] l’ont assigné ainsi que l’étude notariale, en responsabilité et en indemnisation le 13 septembre 2023.

Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 04 juin 2024, ils demandent au tribunal de condamner in solidum Maître [D] et la SAS Pascal MICHEL- [J] [V] – [I] [D] -[C] PATEL, à leur payer les sommes suivantes :

23.959,50 € en réparation du préjudice financier subi, outre intérêts légal à compter de l’assignation ;7.000 € en réparation du préjudice moral ,3.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Ils soutiennent qu’en s’abstenant de vérifier l’existence de la servitude, Maître [D] a commis une faute les contraignant à acheter la bande de terrain concernée, au prix de 20.000 €, afin de ne pas être enclavés ; que cette acquisition s’est faite sur proposition du notaire fautif qui a finalement refusé de leur rembourser le prix réglé au motif qu’il n’a pas obtenu l’accord définitif de son assureur de responsabilité ; ils s’estiment fondés à obtenir la réparation du préjudice financier subi, constitué par le prix d’achat du terrain, les frais de notaire et du géomètre expert, et du préjudice moral subi constitué par les difficultés rencontrées.

Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 26 août 2024, Maître [D] et la SAS Pascal MICHEL- [J] [V] – [I] [D] -[C] PATEL concluent au débouté des époux [Z] et demandent au tribunal de les condamner solidairement à leur payer la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Ils demandent, à titre subsidiaire, de rejeter les demandes d’indemnisation au titre du préjudice moral et financier et, à titre plus subsidiaire, d’ordonner une mesure d’expertise destinée à chiffrer le préjudice financier. Ils sollicitent en tout état de cause la réduction du préjudice financier et du préjudice moral.

Maitre [D] admet que l’absence de publication régulière de la servitude passage lui a échappé mais précise qu’il disposait bien de l’acte ayant constitué la servitude lorsqu’il a rédigé l’acte de vente ; qu’il était difficilement imaginable que son confrère n’ait pas procédé correctement aux formalités de publication ; qu’il subi ainsi la négligence de Maître [K] ; que l’achat de la bande de terrain, à un prix excessif, n’était pas seule option ; qu’ils auraient pu faire établir la servitude par la voie judiciaire ; que le préjudice n’est pas en lien direct avec la faute commise.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties il convient de se reporter à leurs écritures respectives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024. La date de dépôt des dossiers des fixées au 11 octobre 2024 et la mise à disposition du jugement a été fixée au 29 novembre 2024.

MOTIFS

Sur les manquements du notaire

Les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent de sa responsabilité délictuelle.

En l’espèce, il est établi que Maître [D] n’a pas vérifié si la servitude de passage mentionnée dans l’acte d’achat des époux [Z] avait été correctement publiée auprès du service de la publicité foncière ; qu’il aurait notamment dû s’enquérir de cette publication et non se contenter d’acter son existence sur simple présentation de l’acte rédigé par Maître [K] sans aucune autre vérification.

A cet égard, la circonstance selon laquelle il ne pouvait imaginer que Maître [K] n’ait pas procédé correctement aux formalités de publication est inopérante.

En reconnaissant avoir soumis aux époux [Z] un acte de vente indiquant expressément que le bien vendu faisait l’objet d’une servitude de passage alors qu’il en était manifestement dépourvu, Maître [D] a manqué à son devoir d’efficacité de l’acte et sa responsabilité est parfaitement caractérisée.

Maître [I] [D] et la SAS Pascal MICHEL- [J] [V]- [I] [D] -[C] PATEL sont donc responsables solidairement du préjudice subi par les requérants.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur le préjudice financier

Les époux [Z] soutiennent qu’ils n’auraient pas signé l’acte de vente s’ils avaient su qu’aucune servitude n’avait été constituée au profit de leur fonds ; qu’étant mis devant le fait accompli, ils ont du acheter la bande de terrain litigieuse pour désenclaver leur parcelle et ont supporté des frais de notaire et de géomètre expert dont ils demandent le remboursement au titre de la réparation intégrale.

Les défendeurs font valoir qu’une solution moins onéreuse existait et que le lien de causalité fait défaut entre la faute commise et le préjudice dont les époux [Z] sont en partie responsables.

Il est établi que les voisins des époux [Z] les ont rapidement empêché d’emprunter l’accès menant à leur parcelle puis ont proposé de leur céder une bande de terrain et de leur consentir une servitude de passage sur le surplus du terrain ; qu’in fine , ils ont trouvé un accord pour que les époux [Z] achètent la bande de terrain au prix imposé par Monsieur [G], qui se révèle manifestement surélevé.

Il ressort des courriers échangés que cette proposition d’achat a été négociée avec l’aide de Maitre [D] qui leur avait indiqué mettre en œuvre son assurance de responsabilité afin de déterminer avec eux le préjudice subi, pour finalement refuser de supporter le prix demandé, motif pris du refus de l’assureur.

L’existence d’une autre option, tel que l’établissement d’une servitude judiciaire, n’est pas de nature à réduire le droit à réparation intégrale des requérants puisque le préjudice direct et certain subi par ces derniers est né de la faute, non contestée, du notaire. Dès lors, l’existence d’une autre option, que Maître [D] ne leur nullement suggérée durant les démarches entreprises pour remédier aux conséquences du dommage, est inopérante.

En conséquence, Maître [I] [D] et la SAS Pascal MICHEL- [J] [V] – [I] [D] -[C] PATEL seront condamnés in solidum à leur payer l’ensemble des préjudices subis qui sont justifiés et qui sont constitués par le coût d’achat de la bande de terrain ( 20.000 €), les frais d’achat ( 3.300 € ) et les frais d’arpentage ( 759,50 € ) , soit la somme globale de 23.959,50 € .

Cette somme produira intérêts légal à compter du 23 septembre 2023.

Sur le préjudice moral,

Les fautes du notaire rédacteur ont occasionné un préjudice moral aux époux [Z] qui ont supporté les tracasseries inhérentes au litige et qui ont subi l’inaction de Maître [D] durant plus d’un an, ce qui justifie que leur soit allouée une somme de 3.000 €.

Sur les demandes accessoires

Il sera fait droit en son principe à la demande des époux [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, les demandes des autres parties étant rejetées.

Les dépens seront mis à la charge solidairement de Maître [I] [D] et de la SAS Pascal MICHEL- [J] [V] – [I] [D] -[C] PATEL.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal , statuant par jugement contradictoire , susceptible d’appel et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Maître [I] [D], notaire associé, et la SAS [7], notaires, à payer à Monsieur [M] [Z] et à Madame [R] [Z] les sommes suivantes :

23.959,50 € qui produira intérêts légal à compter du 23 septembre 2023,3.000 € en réparation du préjudice moral ,3.000 € au titre des frais irrépétibles ,

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE Maître [I] [D], notaire associé, et la SAS [7] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est exécutoire .

La Greffière La Juge