TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Charles DULAC

Copie certifiée conforme à :

— M^e Charles DULAC

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/07304

N° Portalis 352J-W-B7I-C4365

N° MINUTE :

Assignation du :

6 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet NG IMMOBILIER, Société à responsabilité limitée unipersonnelle

[Adresse 2]

[Localité 9],

représenté par M^e Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G 121

DÉFENDERESSE

Madame [D] [R]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non-représentée

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/07304 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4365

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrat à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [D] [R] est propriétaire du lot de copropriété n° 207 d’un immeuble situé [Adresse 7].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer des arriérés de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 juin 2024 le syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 7] a fait assigner Madame [D] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 27 mars 2025 afin de la voir condamner au paiement des sommes de 18.821,82 euros au titre des charges de copropriété échues et arrêtées au 2ème trimestre 2024, de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et de celle de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions aux fins d’actualisation notifiées par voie électronique le 25 août 2025 et signifiées à la défenderesse le 21 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 81 de la loi n. 2000-1208 du 13 décembre 2000 instaurant un article 10-1,

Vu l’article 1231-6 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 514, 696 et 700 du Code de Procédure Civile

— Condamner Madame [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

17.725,94 euros au titre des charges de copropriétés arrêtées au 3ème trimestre 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

5.000 euros à titre de dommages et intérêts

5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner Madame [D] [R] aux entiers dépens.

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Cité suivant les formalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Madame [D] [R] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 septembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 6 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

________

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [D] [R] est propriétaire du lot de copropriété n° 207 d’un immeuble situé [Adresse 5] [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— la mise en demeure en date du 22 mars 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 décembre 2022, 6 juin 2023, 26 Juin 2024, 24 juin 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot de la défenderesse ;

— un décompte de créance arrêté au 1er juillet 2025 faisant état d’un solde débiteur de 17.725,94 euros ;

— le contrat de syndic pour la période du 7 juin 2023 au 6 décembre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [D] [R], hors frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 16.957,94 euros pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2025 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 3ème trimestre 2025 inclus).

La défenderesse ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Au regard de la mise en demeure en date du 22 mars 2024 adressée à la défenderesse et de la demande formée par le syndicat des copropriétaires, quant aux intérêts légaux ceux-ci seront dus à compter du 23 mars 2024.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 768 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

— assignation avocat pour 768 euros en date du 16 mai 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une mise en demeure adressée à la défenderesse dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Toutefois, il ne verse aux débats aucune pièce pour justifier du montant réclamé et s’agissant des honoraires de l’avocat de la copropriété, ils sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de ce chef de demande.

3. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à hauteur 5.000,00 euros, l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations dont l’intention de nuire serait caractérisée par un comportement chronique visant à puiser dans les ressources de la copropriété pour obtenir de larges délais de paiement.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement de Madame [D] [R] a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de démontrer l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera la date de l’assignation soit le 6 juin 2024 pour les charges impayées.

5. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [R] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6]) pris en la personne de son syndic en exercice la SARL – cabinet NG IMMOBILIER :

— la somme de 16.957,94 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er juillet 2025 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 3ème trimestre 2025 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 23 mars 2024 ;

— la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [D] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 10] le 22 Janvier 2026

La Greffière La Présidente