RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00238 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYWN

MINUTE N° : 2024/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 02/12/24

à :

Mme [X]

Copie exécutoire délivrée

le :02/12/24

à :

M^e JAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 02 DECEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE “[Adresse 7]”, représenté par son syndic en exercice, la société GERER IMMOBILIER REUNION, immatriculée au RCS de Saint-Denis sous le numéro 809 144 843

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [D] [R] [X]

[Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, juge au Tribunal judiciaire, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faisant valoir que Madame [D] [R] [X], propriétaire des lots n°69 et n°151 de la résidence "[Adresse 7]" située au [Adresse 1] à [Localité 8] est débitrice de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER REUNION, l’a faite assigner, par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, devant le tribunal de proximité de SAINT-BENOIT pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts à compter du 8 mars 2022 :

5851,04 euros au titre des charges échues et provisions impayées et 311,28 au titre des frais de recouvrement exposés, outre intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2022, date de la première mise en demeure,1500 euros à titre de dommages et intérêts,2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 7 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]", représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER REUNION, et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance, a actualisé sa créance au titre des charges impayées à la somme de 6738,92 euros et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement au profit de Madame [D] [R] [X].

Madame [D] [R] [X] a comparu à l’audience, a reconnu être débitrice des sommes réclamées, a fait état de sa situation financière obérée et a sollicité des délais de paiement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En vertu de l’article 14-1 de la même loi :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles, ainsi que les cotisations du fonds travaux.

Conformément à l’article 42 de cette loi, les actions en contestation des décisions des assemblées générales, notamment sur l’approbation des comptes présentés par le syndic, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée.

Par ailleurs, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]" produit notamment à l’appui de sa demande :

le règlement de copropriété du 18 octobre 2005 ;le contrat de mandat du syndic conclu pour la période du 22 juin 2022 au 21 juin 2024 ;les convocations aux assemblées générales et les procès-verbaux des assemblées générales des 6 octobre 2021, 22 juin 2022, 25 avril 2022 aux termes desquels les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 ont été approuvés, les budgets prévisionnels ont été adoptés jusqu’en 2024 et des provisions spéciales pour travaux ont été votées ;les appels de fonds et décomptes de charges pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les appels de fonds pour les années 2023 et 2024 ;une mise en demeure par le syndic du 8 mars 2022 ainsi qu’un mise en demeure par avocat du 20 février 2023 ;un décompte arrêté au 3 octobre 2024.

Il ressort de ces éléments que la dette de Madame [D] [R] [X] à l’égard du syndicat des copropriétaires, arrêtée au 3 octobre 2024 et comprenant les charges impayées et les frais de recouvrement, s’élève à la somme de 7050,20 euros, montant reconnu par la défenderesse.

Il y a dès lors lieu de la condamner à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]", représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER REUNION, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2022, date de la mise en demeure.

Il convient également de faire droit à la demande présentée sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil et d’ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du jour de la mise en demeure, soit le 8 mars 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à l’exécution de son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Au regard de la carence sans motif légitime de Madame [D] [R] [X] dans le paiement des charges et des travaux de copropriété, il y a lieu de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]", représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER REUNION, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande en délais de paiement :

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [D] [R] [X] sollicite des délais de paiement, faisant état d’une situation financière obérée et exposant disposer d’un reste à vivre d’environ 1200 euros par mois.

Eu égard à ses difficultés à apurer la dette, il convient de lui accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois dans les termes du dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Madame [D] [R] [X], succombant à l’instance, supportera les entiers dépens et sera condamnée à payer une somme de 700 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [D] [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]", représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER REUNION, la somme de 7050,20 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, somme arrêtée au 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2022 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du 8 mars 2022 ;

ACCORDE à Madame [D] [R] [X] la faculté d’apurer la dette, au plus tard le 15 de chaque mois, à compter de la signification de la présente décision, en 23 mensualités de 300 euros et une dernière mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [R] [X] de respecter les modalités de ces délais de paiement, ou à défaut de paiement des provisions courantes, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [D] [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]", représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER REUNION, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [D] [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]", représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER REUNION, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]", représenté par son syndic, la société GERER IMMOBILIER REUNION, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [R] [X] au paiement des entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE