TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/01042

N° RG 24/02202 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7DP

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

— représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR,

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [V] [U], demeurant [Adresse 4]

— comparant en personne

Madame [I] [U] née [D], demeurant [Adresse 4]

— non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 01 décembre 2021, l’Office Public de l’Habitat, Habitats de Haute-Alsace, a loué à Mme [I] [U] née [D] et M. [V] [U], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 388,24 € outre 92,44 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, l’Office Public de l’Habitat, Habitats de Haute-Alsace, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5 117,51 € au titre des loyers et charges échus au mois de mai 2024.

Les impayés de loyer ont été signalés le 7 avril 2022 à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2024, l’Office Public de l’Habitat, Habitats de Haute-Alsace, a fait assigner Mme [I] [U] née [D] et M. [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,faire application des articles L.433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 6 271,03 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 29 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la même date,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir remis les clés au bailleur ou à son mandataire,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du haut-Rhin le 3 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 6 février 2025.

Lors de cette audience, l’Office Public de l’Habitat, Habitats de Haute-Alsace,, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et indique que les défendeurs ont bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle produit la décision de la Banque de France. La demanderesse précise que le loyer courant est réglé.

Régulièrement cités par actes délivrés selon dépôt en l’étude du commissaire de justice tant pour Mme [I] [U] née [D] que pour M. [V] [U], seul ce dernier comparait. Il expose avoir déposé un dossier de surendettement.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 17 mai 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 février 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, L’Office Public de l’Habitat,, Habitats de Haute-Alsace, produit la décision de la Banque de France en date du 14 novembre 2024 prononçant un effacement total des dettes des défendeurs, soit, s’agissant de la créance de la demanderesse, la somme de 7 409,07 €.

Cette somme englobe le montant réclamé dans la présente instance.

Dans ces circonstances, il convient de rejeter la demande en paiement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Toutefois, l’article 24 VIII de la loi précitée, dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 5 117,51 € au titre des loyers et charges échus au mois de mai 2024 a été délivré le 24 mai 2024.

La clause résolutoire a été acquise le 25 juillet 2024.

Cela étant, la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin a imposé le 14 novembre 2024, soit postérieurement au 25 juillet 2024, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [I] [U] née [D] et M. [V] [U] et aucune contestation n’a été formée par l’une des parties contre cette décision.

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, soit jusqu’au 15 novembre 2026, dans les conditions prévues au dispositif.

Ce délai n’affecte toutefois pas l’exécution du contrat de location et il appartiendra notamment à Mme [I] [U] née [D] et M. [V] [U] de s’acquitter du paiement du loyer et des charges.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I] [U] née [D] et M. [V] [U] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de L’Office Public de l’Habitat,, Habitats de Haute-Alsace, les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande en paiement fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 décembre 2021 entre L’Office Public de l’Habitat,, Habitats de Haute-Alsace, d’une part, et Mme [I] [U] née [D] et M. [V] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 25 juillet 2024 ;

SUSPEND, en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire jusqu’au 15 novembre 2026 ;

RAPPELLE que si Mme [I] [U] née [D] et M. [V] [U] s’acquittent intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DÉBOUTE L’Office Public de l’Habitat,, Habitats de Haute-Alsace, du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [I] [U] née [D] et M. [V] [U] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 mai 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,