RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00344 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3JW

MINUTE N° : 2024/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 02/12/24

à :

Mme [P] [M]

Mme [P] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :02/12/24

à :

M^e MALET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

— 

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

— -------------------

JUGEMENT

DU 02 DECEMBRE 2024

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [L]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [O] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentés par Maître Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Madame [M] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Madame [R] [Z] [H] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection,

assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2023, Monsieur [U] [L] et Madame [O] [D] ont donné à bail à Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 750 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 avril 2024 resté sans effet, Monsieur [U] [L] et Madame [O] [D] ont assigné Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu, outre la séquestration de leurs objets mobiliers, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard,condamner solidairement Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P] à leur payer :une somme de 3443,07 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal « à compter des échéances contractuellement prévues »,une indemnité d’occupation mensuelle de 750 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux, avec intérêts au taux légal « à compter des échéances contractuellement prévues »une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2024.

A l’audience, Monsieur [U] [L] et Madame [O] [D], représenté par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et t se sont opposées tant à l’octroi de délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant état de l’absence de reprise du versement intégral du loyer avant l’audience par Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P].

Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P], citées à étude, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic et financier concernant la situation de Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 2 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 22 juin 2023 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et Monsieur [U] [L] et Madame [O] [D] justifient avoir délivré le 18 avril 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 2091,57 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 juin 2024.

Par ailleurs, aucune demande visant à l’octroi de délais de paiement ou à la suspension des effets de la clause résolutoire n’est formulée. Aucun délai de paiement ne peut donc être accordé à Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P], et la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut donc être décidée.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P] selon les modalités légales précisées au dispositif du présent jugement.

En revanche, il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, dès lors que le bailleur dispose de voies d’exécution suffisantes pour faire exécuter la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [U] [L] et Madame [O] [D] justifient de leur demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte des sommes dues par Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P] en date du 1er juin 2024, loyer du mois de juin 2024 inclus.

En conséquence, Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P] seront condamnées solidairement au paiement de la somme de 3210,57 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 1er juin 2024, déduction faite des frais de procédure compris dans les dépens et des frais administratifs injustifiés, et ce avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P] seront par ailleurs condamnées solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer courant pour la période courant du 19 juin 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges dus si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 750 euros, non révisable, afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [U] [L] et Madame [O] [D] de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de les condamner solidairement à verser à Monsieur [U] [L] et Madame [O] [D] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 22 juin 2023 entre Monsieur [U] [L] et Madame [O] [D] d’une part, et Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P] d’autre part, à compter du 19 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P] à verser à Monsieur [U] [L] et Madame [O] [D] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer courant à compter du 19 juin 2024, d’un montant non révisable de 750 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P] à verser à Monsieur [U] [L] et Madame [O] [D] la somme de 3210,57 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 1er juin 2024, échéance du mois de juin 2024 inclus, et ce avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [U] [L] et Madame [O] [D] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P] à verser à Monsieur [U] [L] et Madame [O] [D] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [P] et Madame [R] [Z] [H] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE