RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00482 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4K2

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 12 Décembre 2024

DEMANDEUR

M. [E] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD RATRIMOARIVONY, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [J], [S] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 21 Novembre 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 12 Décembre 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître BELLIARD délivrée le :

Copie certifiée conforme délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte notarié en date du 12 mai 2017, Monsieur [E] [Z] a donné à bail commercial à Monsieur [J] [F], exerçant sous l’enseigne Espaceculture 974, un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4], prenant effet le 1er juin 2017, moyennant un loyer mensuel de 1.630 € outre une provision sur charges de 70 €. Le loyer et les charges s’élèvent à ce jour à la somme de 1.956,44 €.

En raison de loyers et charges restés impayés, Monsieur [E] [Z] a fait délivrer à Monsieur [J] [F] un commandement de payer la somme de 24.117,30 € en ce compris le coût du commandement, signifié le 2 juillet 2024.

En l’absence de régularisation, Monsieur [E] [Z] a, par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, fait assigner Monsieur [J] [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire à compter du 8 août 2024, ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [F] exerçant sous l’enseigne Espaceculture 974, dès la signification de la décision à intervenir et a avec le concours de la force publique si besoin est, condamner Monsieur [J] [F] à payer à Monsieur [E] [Z] une indemnité d’occupation de 1.956,44 € jusqu’à la libération complète des lieux,condamner à titre provisionnel Monsieur [J] [F] à payer au demandeur la somme de 29.902,80 €, arrêté au 30 septembre 2024, correspondant aux loyers et indemnités d’occupation dus sur la période d’avril 2023 à septembre 2024, outre les frais d’huissier de commandement de payer avec les intérêts de retard à compter de la date du commandement de payer, la créance dont il s’agit étant incontestable,condamner Monsieur [J] [F] à payer à Monsieur [E] [Z] la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [J] [F] aux dépens incluant le coût du commandement de payer.

Régulièrement assigné, Monsieur [J] [F] n’a pas conclu malgré un temps suffisant pour sa défense. L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal doit vérifier si la demande est recevable, régulière et bien fondée. L’absence du défendeur ne saurait faire présumer ces trois conditions.

Sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule dans son article XV « clause résolutoire :

A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de remboursement des charges, comme en cas d’inexécution d’une clause quelconque de la présente location et un mois après un commandement ou une sommation demeurées sans effet, la présente location sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, et sans qu’il ait à remplir aucune formalité judiciaire, sans préjudice de tous dépens, dommages et intérêts. Si le preneur refusait de vider les lieux immédiatement et sans délai, il suffirait pour l’expulser d’une simple ordonnance de référé, rendue à titre d’exécution d’acte par le président du tribunal de grande instance […].

Suivant acte du commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, Monsieur [E] [Z] a vainement fait commandement de payer à Monsieur [J] [F] les loyers et charges impayés au 30 juin 2024 pour un montant de 24.117,30 €, en ce compris les frais de commissaire de justice. Ce commandement de payer a visé la clause résolutoire.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets. Monsieur [J] [F] ne justifie pas avoir réglé l’arriéré des loyers et des charges. Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 2 août 2024. Monsieur [J] [F] est occupant sans droit des locaux appartenant à Monsieur [E] [Z] depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise.

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

L’obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre des loyers échus ainsi qu’une provision mensuelle équivalant au loyer convenu au titre de l’indemnité d’occupation au-delà de la date de résiliation.

Selon décompte joint, Monsieur [J] [F] reste à devoir la somme de 29.902,80 € au titre de la dette locative, décompte arrêté au 30 septembre 2024. Monsieur [J] [F] doit être condamné à verser à Monsieur [E] [Z] la somme provisionnelle de 29.902,80 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés outre les intérêts légaux à compter du 2 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 24.033,48 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à compter du 2 août 2024,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [J] [F] exerçant sous l’enseigne Espaceculture 974, des lieux qu’il occupe au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que de tous occupants de son chef,

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] exerçant sous l’enseigne Espaceculture 974 à payer à Monsieur [E] [Z] la somme de 29.902,80 € à titre de provision, selon décompte arrêté au 30 septembre 2024,

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] exerçant sous l’enseigne Espaceculture 974 à payer à Monsieur [E] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.956,44 € jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 sur la somme de 24.033,48 € et à compter du 21 octobre 2024 pour le surplus,

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] exerçant sous l’enseigne Espaceculture 974 aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] exerçant sous l’enseigne Espaceculture 974 à payer à Monsieur [E] [Z] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE