Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 4 avril 2025, n° 24/53984

TJ Paris 4 avril 2025

Arguments

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Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé que la pose du climatiseur sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite, justifiant la demande de dépose.
Rejeté
Incompatibilité avec le règlement de copropriété
La cour a estimé que le syndicat n'a pas fourni de preuves suffisantes pour établir que la société défenderesse s'adonne à la location saisonnière, entraînant le rejet de la demande.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné la société défenderesse aux dépens et a accordé une indemnité au syndicat en application de l'article 700.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le syndicat des copropriétaires demande la dépose d'un climatiseur installé sans autorisation sur la façade d'un immeuble et l'interdiction de location saisonnière d'un appartement. Les questions juridiques posées concernent la légalité de la pose du climatiseur et la conformité de l'activité de location avec le règlement de copropriété. Le tribunal ordonne la dépose du climatiseur sous astreinte, considérant qu'il s'agit d'un trouble manifestement illicite, mais rejette la demande d'interdiction de location, faute de preuves suffisantes. La société défenderesse est condamnée à verser des frais au syndicat des copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 4 avr. 2025, n° 24/53984
Numéro(s) :	24/53984
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Michel AZOULAIThomas BROCHE
Cabinet(s) :	AZOULAI ET ASSOCIES
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [ Adresse 4 ] c/ S.A.S. [ Localité 13 ] [ Adresse 11 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

N° RG 24/53984 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43RA

N° : 3

Assignation du :

22 Mai 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 avril 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Syndic, la SARL CABINET CSJC, Société à responsabilité limitée,

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par Maître Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS – #B1159

DEFENDERESSE

S.A.S. [Localité 13] [Adresse 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Jean-Michel AZOULAI de la SCP AZOULAI ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0007

DÉBATS

A l’audience du 07 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte notarié en date du 29 février 2024, la société SAS ST ANDRE DES ARTS a acquis auprès de la société SCI SADA, au sein de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 3], le lot référencé selon le règlement de copropriété de cet ensemble immobilier comme étant le numéro 6, correspondant à un logement situé au 1er étage et composé d’une pièce et d’un débarras.

Sollicitant la dépose d’un climatiseur positionné sur l’une des façades du bâtiment au niveau de l’appartement de la SAS ST ANDRE DES ARTS et l’interdiction pour cette société de mettre en location de courte durée son bien immobilier, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], l’a assignée en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été entendue à l’audience du 7 mars 2025.

Par conclusions notifiées électroniquement le 6 mars 2025 et soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires précité sollicite du juge des référés de :

«  Vu les articles 8, 9, 14 et 25 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Il est demandé à Madame, Monsieur le Président, tenant l’audience des référés, de :

— CONDAMNER la société [Localité 15] à déposer l’extracteur de climatisation installé sur la façade de la cour, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente assignation ;

— CONDAMNER la société [Localité 14] ARTS à cesser la location meublée saisonnière de courte durée dans le lot n° 6 de la copropriété du [Adresse 2], sous astreinte de 1.000,00 euros par infraction constatée ;

— CONDAMNER la société [Localité 15] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CABINET CSJC, la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que le montant des dépens de l’instance. "

Par conclusions notifiées électroniquement puis déposées et soutenues oralement à l’audience, la société [Localité 15] sollicite du juge des référés :

«  Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu les articles R.151-27 et R.151-28 du Code de l’urbanisme,

Vu la jurisprudence invoquée et les pièces à l’appui,

Il est demandé à Madame, Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris de :

— CONSTATER que les demandes en référé du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] se heurtent à des contestations sérieuses.

En conséquence,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— DIRE n’y avoir lieu à référé ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la Société [Localité 13]-André des Arts la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. "

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé au dernier état des écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

SUR CE

Sur la dépose du climatiseur

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité soutient, notamment au visa des dispositions des articles 8, 9, 14 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que la société [Localité 15] a acquis un appartement le 29 février 2024 et qu’un climatiseur est posé en façade au niveau de cet appartement. Il énonce que l’état daté établi par le syndic de copropriété et qui a été remis préalablement à l’acquisition du lot n°6 par la société défenderesse mentionne l’existence en façade d’un climatiseur dont la pose n’a jamais été autorisée. Dès lors, l’absence de dépose constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant la dépose de ce bloc de climatisation.

De son côté, la société [Localité 15] fait valoir qu’elle n’est pas à l’origine de la pose du bloc de climatisation litigieux. Par suite, l’action en référé doit être engagée à l’encontre du précédent propriétaire du lot n°6 qu’elle a acquis le 29 février 2024. En outre, la pose dudit climatiseur ne relève pas des travaux affectant les parties communes ou l’extérieur au sens des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, en sorte qu’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’est utile pour procéder à ladite pose. Par ailleurs, cette situation perdure depuis plusieurs années puisque d’autres copropriétaires disposent de climatiseurs.

Sur ce,

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Et, selon les dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, il ressort de l’état daté établi par le syndic de la copropriété en cause au moment de la vente du lot n°6 par la SCI SADA à la société [Localité 15] qu’un bloc de climatisation sur la façade du côté de la cour de l’immeuble était présent et avait été posé sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétés. Cette information a été, en effet, clairement précisée dans le courrier d’accompagnement joint audit état daté, tous deux en date du 26 février 2024 et adressés au notaire instrumentaire, la SCP ALTMANN et par suite a été, de toute évidence, portée à la connaissance de la société [Localité 15].

Quoi qu’il en soit, et il importe peu, à ce stade, que la société [Localité 13] [Localité 9] DES ARTS ne soit pas à l’origine de ladite pose du bloc de climatisation, lequel dessert son appartement. En effet, en sa qualité de propriétaire, et au vu des dispositions précitées, la pose d’un bloc ou extracteur de climatisation sur la façade de l’immeuble a pour conséquence de modifier son aspect extérieur. Pour finir de se convaincre de la modification extérieure à la façade, par nature partie commune au vu du règlement de la copropriété en cause, il n’est besoin que de se référer aux photographies insérées au procès-verbal de constat établi par Maître [I], commissaire de justice.

Au surplus, il sera relevé qu’il importe peu que d’autres propriétaires disposent de climatiseurs pour permettre à la société [Localité 15] de bénéficier d’un extracteur de climatisation, et ce, dès lors que le sien a été posé sans qu’aucune autorisation n’ait été, au vu des pièces versées, sollicitée auprès d’une quelconque assemblée générale des copropriétaires.

Dans ces conditions, la pose de ce climatiseur constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser et ce sans qu’il soit besoin de caractériser une quelconque urgence, en application des dispositions précitées de l’article 835 du code de procédure civile.

La dépose de cet extracteur de climatisation sera ordonnée dans les termes du dispositif de la présente ordonnance et sous astreinte afin d’assurer l’exécution de la présente décision.

Sur l’interdiction de procéder à de la location saisonnière de courte durée

Le syndicat des copropriétaires précité sollicite qu’il soit interdit à la société [Localité 15] de mettre en location pour de courtes durées le bien immobilier dont elle est propriétaire au sein de la copropriété. En effet, selon elle, tant le règlement de copropriété que l’assemblée générale des copropriétaires ont exclu la possibilité de procéder à ce type d’activités.

De son côté, la société [Localité 15] indique que l’activité de location saisonnière de courte durée est parfaitement possible au sein de la copropriété en cause et compatible avec la clause d’occupation bourgeoise. Par ailleurs, elle met en avant le fait qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nature civile ou commerciale de la location saisonnière qu’elle opérerait au sein de l’immeuble en cause, dès lors que cela nécessite d’interpréter les clauses du règlement de copropriété ; ce qui constitue une contestation sérieuse.

Sur ce,

Vu les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile précédemment rappelées,

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété que "les appartements, locaux et leurs dépendances (…) pourront être occupés et habités commercialement pour les premier et troisième lots et pourront être pour les autres lots occupés et habités bourgeoisement (…). Ils pourront être consacrés à la location meublée, mais par appartements entiers seulement à des personnes honorables de bonne vie et mœurs."

Il résulte, par ailleurs, du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 19 mai 2022 qu’un rappel (POINT 14) a été effectué aux copropriétaires quant aux modalités à respecter pour la location d’appartements. Ce rappel, non soumis au vote des copropriétaires, précise que " le règlement de copropriété prévoit (…) que les appartements devront être occupés que bourgeoisement et que la location en meublé de ceux-ci est possible. Ainsi, seules les locations dans le cadre d’un bail d’habitation vide ou meublé régi par la loi du 06 juillet 1989 est possible. Il est toutefois rappelé, selon les critères édictés par la ville de [Localité 12], que la location saisonnière d’appartements meublés pour de courtes durées n’est possible que pour une durée maximale de 120 jours par an (…)."

Toutefois, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce permettant de caractériser l’activité dénoncée de location saisonnière de courte durée par la société [Localité 13] [Localité 10] ARTS, laquelle est manifestement interdite au regard de la clause bourgeoise du règlement de copropriété. En effet, les seuls courriers de mise en demeure adressés par le syndic à ladite société, l’extrait du règlement de copropriété ou encore le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mai 2022 sont insuffisants, avec l’évidence attachée à toute saisine en référé, pour établir que la société défenderesse s’adonne à ce type d’activité commerciale au sein de la copropriété en cause.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires, faute de preuve, verra sa demande rejetée.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante au sens des dispositions combinées des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société [Localité 15] sera condamnée aux dépens.

Tenue aux dépens, la société [Localité 14] ARTS sera condamnée à verser la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires précité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance, mise à disposition par le greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la société SAS [Localité 15] à déposer l’extracteur de climatisation desservant le lot n°6 dont elle est propriétaire, lequel est installé sur la façade côté cour de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 150 euros par jours pendant 4 mois ;

REJETONS le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

CONDAMNONS la société SAS [Localité 15] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société SAS [Localité 15] aux dépens;

RAPPELONS que l’ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 12] le 04 avril 2025.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI