RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00350 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZJM

MINUTE N° : 24/00168

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 5]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 29 OCTOBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Monsieur [S] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentés par M^e Dominique LAW-WAI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Cecile CRESCENCE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Août 2024

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Cecile CRESCENCE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 30/10/2024 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 6 avril 2016, la SCI Foncière DI 01/2008 a donné à bail, via son mandataire, à [X] [W] et [S] [Z] un local d’habitation (appartement T4) situé [Adresse 6] à Saint-Paul 97460 (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 566.27 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer aux locataires, par acte du 26 avril 2024, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à lui régler la somme de principale de 2034.83 euros, ce qui est resté infructueux.

Par acte du 9 juillet 2024, la SCI Foncière DI 01/2008 a dès lors fait citer [X] [W] et [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de : constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire, subidiairement de prononcer la résiliation du bail, à titre principal toujours, de constater qu’ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 8 juin 2024, dire qu’elle sera autorisée à enlever tous leurs biens laissés dans le logement à leurs frais et risques et qu’elle sera libre d’en disposer, fixer l’indemnité d’occupation au montant révisable du loyer et des charges à compter du 8 juin 2024, les condamner solidairement à lui payer ces indemnités avec les intérêts sur la somme de 2.202,12 euros à la date du commandement et de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, en tout état de cause, les condamner solidairement à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et dépens et enfin les débouter de toutes leurs demandes.

A l’audience du 27 août 2024, les défendeurs ont sollicité un délai pour répliquer. L’affaire a donc été renvoyée.

A l’audience du 17 septembre 2024, les parties ont déposé leurs écritures.

L’aide juridictionnelle provisoire a été accordée à M^e Law Wai, avocate des défendeurs.

Oralement, les défendeurs ont indiqué être séparés depuis 2022, que Mme [Z] est demeurée dans les lieux, que M. [W] a quitté le logement sans donner congé au bailleur, qu’elle paie les loyers depuis deux mois, ce qui n’apparaît pas sur le décompte du demandeur.

M^e Law Wai dit que Mme [Z] demande des délais de paiement et qu’elle propose de payer 60 euros par mois en plus du loyer et des charges, et qu’il en est de même s’agissant de M.[W].

Le demandeur actualise la dette locative à la somme de 2.030,55 euros et dit accepter la proposition de délais et l’échéancier demandé car deux payeurs réduiront sa durée.

Par dernières conclusions n° 1, les défendeurs demandent au juge l’octroi de délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois, chacun, en plus du loyer et des charges à payer au plus tard le 18 du mois et dans les deux mois suivant la signification du jugement, et Mme [Z] demande à titre subsidiaire un délai de deux ans pour quitter les lieux compte tenu de sa situation financière et familiale.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2024.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi les services de la CCAPEX le 30 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » . Mais, l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 6 avril 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 26 avril 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, en l’espèce de deux mois, étaient réunies à la date du 27 juin 2024, et non au 8 juin 2024 comme allégué.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Le demandeur a actualisé la dette locative à l’audience du 17 septembre 2024 à la somme de 2.030,55 euros, non contestée par les défendeurs.

Le demandeur produit un décompte duquel il ressort que les défendeurs sont redevables de la somme de 2.030,55 euros au 6 août 2024, loyer d’août compris.

Le bail contient une clause de solidarité à l’article IV. Il n’a pas été contesté en outre le caractère ménager de l’occupation par les locataires. Si le couple s’est ensuite séparé et que M. [W] a quitté les lieux, cette circonstance est indifférente en ce qu’il n’a jamais donné congé au bailleur. Il reste donc toujours lié par le contrat de bail.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement à payer à la SCI Foncière DI O1/2008 la somme de 2.030,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus à la date du 6 août 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2034.83 euros à la date du 26 avril 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

La demanderesse sera déboutée du surplus de sa demande au titre des intérêts.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée prévoir que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de la même loi modifiée dispose que "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de ces éléments et du fait que les loyers courants sont réglés, et que les débiteurs sont en mesure de régler les mensualités d’un échéancier en plus du loyer et des charges courants dans les délais légaux, M. [W] et Mme [Z] seront donc autorisés à se libérer du montant de leur dette locative de 2.030,55 euros en 16 mensualités de 120 euros chacune et une 17ème de 110,55 euros qui soldera définitivement la dette.

La solidarité implique que c’est la somme de 120 euros mensuels qui sera versée au demandeur, les défendeurs devant s’arranger entre eux au titre des modalités de versement afin que ce paiement soit versé, idéalement en une fois au bailleur, avant le 10 de chaque mois, à peine de générer des difficultés de paiement pouvant mettre fin aux délais accordés.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement au titre des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera l’exigibilité immédiate du solde de la dette restant dû, l’expulsion et la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisés jusqu’à libération des lieux tel que précisé au dispositif.

Les défendeurs seront déboutés du surplus de leurs demandes et notamment celle consistant à fixer l’échéancier à compter de deux mois suivant la signification du jugement, ce qui n’a aucun sens, les loyers étant dus chaque mois.

Il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de la SCI tendant à l’enlèvement des biens laissés dans le logement aux frais et risques des défendeurs et de dire qu’elle sera libre d’en disposer, eu égard à son aspect purement hypothétique, a fortiori avec l’échéancier accordé.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles par elle engagés mais il convient de réduire la somme demandée, et non justifiée, à de plus justes proportions.

M. [W] et Mme [Z] seront condamnés in solidum à verser à la SCI demanderesse la somme de 600 euros au titre des frais non répétibles.

Ils supporteront, chacun pour leur part, les dépens qui comprendront le coût de l’assignation, du commandement de payer , de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, et le cas échéant, de l’expulsion.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais irrépétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE l’aide juridictionnelle provisoire à maître Dominique Law Wai ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 avril 2016 entre, d’une part, la SCI Foncière DI 01/2008 et, d’autre part, [X] [W] et [S] [Z] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 7] (Réunion), sont réunies à la date du 27 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement [X] [W] et [S] [Z] à verser à la SCI Foncière DI 01/2008 la somme de 2.030,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus à la date du 6 août 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2034.83 euros à la date du 26 avril 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus;

AUTORISE [X] [W] et [S] [Z] à s’acquitter de cette somme de 2.030,55 euros en 16 mensualités de 120 euros chacune et une 17ème de 110,55 euros qui soldera définitivement la dette ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet au 27 juin 2024 ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour [X] [W] et [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI Foncière DI 01/2008 puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que [X] [W] et [S] [Z] soient condamnés solidairement à verser à la SCI Foncière DI 01/2008 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de la SCI Foncière DI 01/2008 tendant à l’enlèvement des biens laissés dans le logement aux frais et risques des défendeurs et de dire qu’elle sera libre d’en disposer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes et de leurs autres demandes;

CONDAMNE in solidum [X] [W] et [S] [Z] à payer à la SCI Foncière DI 01/2008 la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, chacun pour leur part, [X] [W] et [S] [Z] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation, du commandement de payer, de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, et le cas échéant, de l’expulsion ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais irrépétibles et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, aux jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M^me Isabelle Opsahl, vice-présidente, et par M^me Cécile Crescence, faisant fonction de greffière.

La greffière, La vice-présidente,