RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00264 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXGH

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 21 Novembre 2024

DEMANDEURS

M. [E] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [Z] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. TRIVALOR

Inscrite au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 911 465 888, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Louis LAI-KANE-CHEONG, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Isabelle SOUNDRON

Audience Publique du : 31 Octobre 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 21 Novembre 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS délivrée le :

Copie certifiée conforme à M^e Louis LAI-KANE-CHEONG délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2023, Monsieur [E] [O] et Madame [Z] [O] ont donné à bail commercial à la SARL Trivalor un local situé [Adresse 2] à [Localité 5] avec prise d’effet au 23 février 2023 pour se terminer le 22 février 2032, moyennant un loyer mensuel de 3.000 € TTC.

En raison de loyers et charges restés impayés, Monsieur et Madame [O] ont fait délivrer à la SARL Trivalor un commandement de payer la somme de 6.218,49 € en ce compris le coût du commandement, signifié le 23 octobre 2023.

En l’absence de régularisation, Monsieur et Madame [O] ont, par acte d’huissier en date du 12 juin 2024, fait assigner la SARL Trivalor devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis pour voir :

Dire recevables les demandes,Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers depuis le 23 novembre 2023 à 00h00,En conséquence,

Ordonner l’expulsion sans délai de la SARL Trivalor ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier des lieux loués sis [Adresse 2], à [Localité 5],Condamner par provision la société Trivalor à payer à Monsieur [E] [O] et Madame [Z] [O] la somme de 3.000 € au titre du loyer du mois de septembre, charges et indemnités impayées,Condamner par provision la société Trivalor à payer à Monsieur [E] [O] et Madame [Z] [O] une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000 € révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges conformément à la législation en vigueur, et à compter de la réalisation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux,Juger que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de la résiliation du bail,Condamner la société Trivalor aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement délivré le 23 octobre 2023 outre les coûts afférents à la signification de la présente assignation,Condamner la société Trivalor à payer à Monsieur [O] et Madame [Z] [O] la somme 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée, la société Trivalor n’a pas conclu malgré un temps suffisant pour préparer sa défense. L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal doit vérifier si la demande est recevable, régulière et bien fondée. L’absence du défendeur ne saurait faire présumer ces trois conditions.

Sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule dans son article 26 « clause résolutoire :

A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charge ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou de l’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail et un mois après un commandement de payer, le délai d’un mois pouvant être mis à profit par le locataire pour demander au juge l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause, ou d’exécuter resté sans effet, et contenant la déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. Dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par monsieur le président du tribunal de grande instance de Saint Denis et exécutoire par provision, nonobstant appel ».

Suivant acte du commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, Monsieur et Madame [O] ont vainement fait commandement de payer à la SARL Trivalor les loyers et charges impayés de septembre et octobre 2023 pour un montant principal de 6.000 €. Ce commandement de payer a visé la clause résolutoire.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets. La SARL Trivalor ne justifie pas avoir réglé l’arriéré des loyers et des charges. Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 23 novembre 2023. La SARL Trivalor est occupant sans droit des locaux appartenant Monsieur et Madame [O] depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise conformément aux délais légaux.

L’expulsion étant ordonnée, il n’y a pas lieu de voir prononcer une astreinte.

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

L’obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre de l’indemnité d’occupation au-delà de la date de résiliation et la somme de 3.000 € au titre du loyer de septembre 2023.

Sur le dépôt de garantie :

Monsieur et Madame [O] sollicite l’acquisition du dépôt de garantie à titre d’indemnité en réparation du préjudice résultant de la résiliation du bail. Cette demande suppose de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice, cette provision devant être, conformément à l’article 835 du code de procédure civile comme n’étant pas sérieusement contestable. Or, les consorts [O] ne démontrent pas que cette somme n’est pas sérieusement contestable. Ils seront déboutés de cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il convient de leur allouer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

Constatons la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à compter du 23 novembre 2023,

Ordonnons l’expulsion de la SARL Trivalor des lieux qu’elle occupe situés [Adresse 2], à [Localité 5], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux délais légaux,

Disons n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

Condamnons par provision la SARL Trivalor à payer à Monsieur [E] [O] et Madame [Z] [O] la somme de 3.000 € au titre du loyer et des charges de septembre 2023,

Condamnons par provision la SARL Trivalor à payer à Monsieur [E] [O] et Madame [Z] [O] une indemnité d’occupation révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges conformément à la législation en vigueur, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux,

Rejetons la demande d’acquisition du dépôt de garantie,

Condamnons la SARL Trivalor aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer,

Condamnons la SARL Trivalor à payer à Monsieur [E] [O] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

Le Greffier, La Présidente