RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00435 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3UL

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 13 Février 2025

DEMANDERESSE

S.C. MTG OI INVEST

[Adresse 3]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Mélodie BAILLIF de la SELARL RAISONNANCE AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ALDO RECYCLAGE REUNION

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Jacques HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 09 Janvier 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 13 Février 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître [Localité 6] délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître HOARAU délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2014, la SCI Alexis a donné à bail commercial à la SARL Khan Recyclage OI pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2014 une parcelle située [Adresse 2] à La Possession et comprenant 2 parkings visiteurs, une cour de 2.203 m², une bande de trois mètres conte un bâtiment, des bureaux d’une superficie de 93 m² et un garage couvert d’une superficie de 195 m². Le loyer mensuel est fixé à la somme de 6.912,44 € HT, soit 7.500 € TTC.

La SARL Aldo Recyclage a bénéficié d’un plan de redressement judiciaire par jugement du 10 janvier 2018.

La SCI Alexis a cédé la propriété des lieux loués à la SC MTG OI INVEST. Ce changement de propriétaire a donné lieu à une cession de créances par laquelle a SC MTG OI INVEST est devenue créancière des sommes déclarées par la SCI Alexis dans le cadre de la procédure collective du locataire au titre du bail commercial.

En raison de loyers et charges restés impayés, la SCI Alexis a fait délivrer à la SARL Aldo Recyclage Réunion ou A2R (anciennement Khan Recyclage OI) un commandement de payer la somme de 21.598,17 € signifié le 6 août 2024. Cet acte comportait encore la mise en demeure d’avoir à respecter les prescriptions environnementales sanctionnées par arrêtés des 9 avril 2018 et 21 mars 2024 ainsi que l’interdiction de sous-location, conformément aux articles 10.1 et 10.2du bail commercial.

En l’absence de régularisation, la SC MTG OI INVEST a, par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, fait assigner la SARL Aldo Recyclage Réunion devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de résiliation du bail commercial.

Par conclusions reçues par voie électronique le 7 janvier 2025, la SC MTG OI INVEST sollicite de voir :

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, débouter la société Aldo Recyclage Réunion de toutes ses demandes,Dire et juger que la clause résolutoire contenue au bail du 15 septembre 2014 consenti par la société MTG OI INVEST à Aldo Recyclage Réunion pour le local situé [Adresse 1] à [Localité 7] est acquise depuis le 7 septembre 2024,Constater en conséquence la résiliation du bail à compter de cette date, Ordonner l’expulsion de la société Aldo Recyclage Réunion et de tous occupants de son chef dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 250 € par jour de retard,Condamner la société Aldo Recyclage Réunion au paiement par provision à la société MTG OI INVEST d’une somme de 9.393,39 € TTC par mois à titre d’indemnité d’occupation du 7 septembre 2024 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs,Condamner la société Aldo Recyclage Réunion à payer par provision la somme de 66.893,64 € à la société MTG OI INVEST au titre des loyers et charges restant dus au 6 janvier 2025 majorés de 10% conformément à l’article 10.00 du bail commercial liant les parties, à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir,Condamner la société Aldo Recyclage Reunion à payer la somme de 2.500 € à la société MTG OI INVEST en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société Aldo Recyclage Réunion aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer et exécuter les clauses du bail. Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, la société Aldo Recyclage Réunion s’oppose à ces demandes. Elle réplique qu’à la suite du cyclone [R], le mur arrière de la cour du terrain s’est effondré rendant impossible l’exploitation de 360 m² du terrain. En réaction, le bailleur ayant refusé de remettre en état le terrain par l’édification d’un nouveau mur, la société A2R a fini par refuser de payer le loyer avant de payer la somme de 21.865 € puis la somme de 8.462 € le 19 septembre 2024. Compte tenu de ce paiement, la clause résolutoire incluse dans le bail ne peut être considérée comme acquise pour le paiement des sommes qui n’y sont pas réclamées. Par ailleurs, elle estime qu’il existe une contestation sérieuse liée aux manquements de la bailleresse et tirée du principe de l’exception d’inexécution. Elle sollicite des délais de paiements et la suspension de la clause résolutoire. Elle conteste encore la clause pénale prévoyant des pénalités de retard de 10% sur les loyers impayés estimant que cette clause est réputée non écrite et nécessite un débat sur le fond. La société A2R ajoute que le juge des référés n’a pas compétence pour prononcer la résiliation du bail qui relève du juge du fond. Elle conteste la somme de 40.399,43 € ayant payé les loyers antérieurs au 6 août 2024 et estime que les arrêtés préfectoraux de novembre et décembre 2024 sont étrangers à la mise en exécution du commandement avec clause résolutoire du 6 juin 2024, puisque postérieurs à cet acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, la société MTG OI INVEST a dénoncé à la Caisse d’Epargne CEPAC, créancier inscrit, la présente procédure.

A l’audience du 9 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule dans son article 10.9 « clause résolutoire :

« il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, imposition, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Ainsi, toutes les infractions du locataire aux dispositions du présent bail, et ainsi toutes infractions liées au paiement des loyers, charges, impôts, dépôt de garantie, à la destination du bail, à l’entretien et aux conditions générales de jouissance des lieux loués, aux aménagements réalisés, à l’exercice du droit de visite du bailleur, aux conditions d’installations de publicités en extérieur, aux obligations du locataire en matière d’assurance, aux dispositions relatives à la cession et à la sous-locations du présent bail, seront sanctionnées par le jeu de la présente clause résolutoire.

Dans le cas où le locataire se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel ».

Le contrat précise à l’article 10.1 : « entretien et réparations :

[…]

Le locataire fera son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, installations, mises aux normes, transformations ou réparations quelle qu’en soit la nature, qui seraient imposés par les autorités administratives, la loi ou les règlements présents ou à venir, en raison de ses activités présentes ou futures. Il s’oblige notamment à respecter la règlementation applicable en matière d’évacuation des déchets et des matières dangereux, polluants ou obstruant […] ».

Suivant acte du commissaire de justice en date du 6 août 2024, la société MTG OI INVEST a fait commandement de payer la société A2R la somme de 21.598,17 €. Par ce même commandement de payer la bailleresse a mis en demeure la société A2R de respecter les prescriptions environnementales sanctionnées par arrêtés préfectoraux des 9 avril 2018 et 21 mars 2024. Il lui était encore signifié l’interdiction de sous-location sans autorisation du bailleur.

Il est constant que la société A2R a payé la somme de 21.598,17 € le 17 septembre 2024 et la somme de 8.462 € le même jour, soit plus d’un mois après le commandement de payer de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire peut être constatée.

Mais surtout, la société A2R a fait l’objet de plusieurs arrêtés préfectoraux portant sur le respect de la réglementation environnementale. Le premier arrêté de mise en demeure est daté du 9 avril 2018. L’inspection des installations classées a constaté le 15 février 2018 que les rejets des effluents se font en milieu naturel sans analyses préalables des eaux, que plusieurs points du cahier des charges annexé à l’agrément centre « véhicules hors d’usage » (VHU) ne sont pas respecté et que des manquements au code de l’environnement et aux arrêtés ministériels sont flagrants. La société A2R était alors mise en demeure de respecter plusieurs dispositions du code de l’environnement dans un délai de 24 heures à trois mois selon les dispositions. Un deuxième arrêté préfectoral était émis le 21 mars 2024. Une visite de l’inspection des installations classées permettait d’établir l’absence de respect du précédent arrêté et notamment l’absence de programme de surveillance des rejets dans l’eau, aucune analyse annuelle n’étant réalisée, des sols des zones d’activités qui ne sont pas propres (présence de produits absorbants souillés laissés sur le sol) et le non-respect des surfaces dédiées à la dépollution des VHU et telles que décrites dans la demande d’enregistrement. L’arrêté a prévu une astreinte journalière de 150 €. Il se déduit de ces deux arrêtés, tous deux antérieurs au commandement délivré le 6 août 2024, que la société A2R ne respecte pas les prescriptions environnementales. Or, dans le cadre du contrat de bail, le preneur s’est engagé à respecter la règlementation applicable en matière de normes environnementales. Enfin, une nouvelle inspection des installations classées est intervenue une nouvelle fois le 25 juillet 2024. Il était alors relevé l’absence de surveillance des rejets aqueux et le non-respect des surfaces dédiées à la dépollution des VHU. Un second arrêté du même jour précisait que certaines pièces issues de la dépollution des véhicules sont entreposées à même le sol ou dans des bennes métalliques ouvertes et exposées aux intempéries, que la traçabilité des déchets produits et évacués n’est pas assurée, que l’exploitant n’assure pas que les entreprises de transport et les installations destinatrices disposent des autorisations nécessaires à la reprise des déchets, que les transferts illicites de déchets non dangereux en mélange vers l’Inde se poursuivent. L’arrêté mentionnait que ces manquements présentent un risque de pollution des sols, des eaux superficielles et souterraines.

Manifestement, les dernières constatations de l’inspection des installations classées démontrent à l’évidence que la société A2R n’a pas exécuté les arrêtés préfectoraux. Elle persiste à ne pas respecter la réglementation environnementales malgré les décisions préfectorales et la mise en demeure qui lui a été faite dans le cadre du commandement de payer et de respecter les clauses contractuelles en date du 6 août 2024.

Enfin, il convient d’ajouter que le contrat de bail prévoit la nécessité d’obtenir l’accord du bailleur en cas de sous-location. Manifestement une société A2R a sous-loué une partie des lieux à la société A2P sans avoir obtenu l’accord du bailleur. Cette absence de respect des dispositions contractuelles était précisé dans l’acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024.

Ainsi, les causes du commandement de payer et les mises en demeure signifiées par voie de commissaire de justice en date du 6 août 2024 n’ont pas été suivies d’effet dans les délais impartis. La dette locative s’est depuis aggravée et les prescriptions environnementales ne sont toujours pas respectées, ces manquements pouvant être à l’origine de pollution des sols et des eaux superficielles et souterraines.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail au 7 septembre 2024.

La société A2R est occupant sans droit des locaux appartenant à la société MTG OI INVEST depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise. En revanche, l’expulsion étant ordonnée, une astreinte n’apparaît pas nécessaire.

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

L’obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre des loyers échus ainsi qu’une provision mensuelle équivalant au loyer convenu au titre de l’indemnité d’occupation au-delà de la date de résiliation, soit la somme de 9.135,69 €

Selon décompte arrêté au 30 septembre 2024, la société A2R reste à devoir la somme de 40.399,43 €. Cette somme sera majorée de 10% conformément à l’article 10.10 du bail.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux d’un montant de de 9.135,69 €, selon le décompte joint.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à compter du 7 septembre 2024,

ORDONNONS l’expulsion de la société Aldo Recyclage Réunion et de tous occupants de son chef ainsi que l’ensemble des biens des lieux occupés,

DISONS n’y avoir lieu à prononcer une mesure d’astreinte,

CONDAMNONS la société Aldo Recyclage Réunion au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du 1er octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs correspondant au montant du loyer prévu dans le contrat de bail, soit la somme de 9.135,69 €,

CONDAMNONS la société Aldo Recyclage Réunion à payer à la société MTG OI INVEST la somme provisionnelle de 40.399,43 €, décompte arrêté au 1er octobre 2024, somme majorés de 10%,

CONDAMNONS la société Aldo Recyclage Réunion aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS la société Aldo Recyclage Réunion à payer à la société MTG OI INVEST la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE