RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00496 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFAB

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 12] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 OCTOBRE 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEDRE

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [J]

[Adresse 2] [Adresse 10]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [V] [X]

[Adresse 2] [Adresse 11]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Septembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA SEDRE a donné à bail à Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]. [Adresse 9], selon contrat du 18 juillet 2007.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 19 mars 2024, la SEDRE a mis en demeure Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X] de procéder à la remise en état initial de l’espace jouxtant son logement, lui rappelant que cela constituait une contruction illégale au regard du code de l’urbanisme. La SEDRE réitérait ses mises en demeure par lettres des 23 août 2024 et 12 décembre 2024, demandant de remettre en état et libérer les parties communes.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, la SA SEDRE a fait assigner Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de :

— constater que Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X] ont réalisé des aménagements dans les parties communes

En conséquence :

A titre principal : juger que Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X] ont violé les dispositions de l’article 7 du bail daté du 18 juillet 2017 sur l’usage des parties communes

et subsidiairement, juger qu’ils ont violé les dispositions de l’article 7 du bail daté du 18 juillet 2017 sur les transformations mettant en péril la sécurité du local

— mettre à la charge de Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X] l’obligation de remettre en état l’espace vert servant de partie commune et appartenant à la SEDRE situé dans le prolongement de l’appartement qu’ils occupent au [Adresse 3]. [Adresse 9]

— assortir cette mesure de remise en état d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de trente jours suivant la signification de la décision à intervenir

— condamner Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X] à payer à la SEDRE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 08 septembre 2025.

La SA SEDRE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

v == oo

Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X], régulièrement cités par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, sont non comparants ni représentés.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse, il convient de se reporter à ses écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le non-respect du contrat de bail

Selon les dispositions de l’article 6 in fine de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne doit pas “s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”.

Selon les dispositions de l’article 7 de la même loi, le locataire doit “'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir”. Il ne doit pas “transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. (…)”

Ces dispositions légales sont reprises dans le contrat de bail en date du 18 juillet 2007 signé par Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X]. Il est notamment expressément indiqué que les locataires ont l’obligation de « ne rien mettre ou déposer dans les parties communes de l’immeuble à l’exception des locaux réservés à cet usage. Ne rien déposer sur les appuis de fenêtres ne pas disposer de claies, canisses, etc sur les garde-corps et séparation des balcons sauf autorisation expresse de la société »

La SEDRE a constaté que Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X] s’étaient octroyé l’espace jouxtant leur logement en y construisant avec tôles, grillages et grilles barreaudées des cages type poulaillers.

Aux termes d’un constat en date du 8 août 2024, Maître [L] [Z], commissaire de justice, s’entretient avec Madame [I] [J] qui l’autorise à rentrer dans le logement. Il fait les constatations suivantes :

— une “construction de type terrasse, observée depuis la voie publique, érigée contre l’immeuble dans le prolongement de l’appartement.” précisant qu’il s’agit “d’un ouvrage réalisé au moyen de tubes profilés carrés et de pannes de type C, avec un bardage et une couverture en tôles ondulées. L’édifice dispose d’ouvertures fermées par des lucarnes ou des portes vitrées.”

— sur les extérieurs, le commissaire de justice “relève la présence de divers mobiliers (grilles métalliques, chaise, encadrement en bois, poubelle, pneus, table).

— la plateforme concernée est un “dallage en béton où sont entréposés deux fauteuils, une table et un cageot.”

— En pied d’immeuble, le commissaire de justice observe”un cheminement aux abords duquel se trouvent des cageots contenant des gallinacés, ainsi que des outillages, des pots de peinture et divers effets.”

Madame [I] [J] a indiqué à Maître [L] [Z] ne pas s’opposer à la démolition des ouvrages tout en évoquant les constructions similaires qui se trouvent sur d’autres groupements d’habitations appartenant à la SEDRE.

Aux termes de son procès-verbal en date du 7 février 2025, Maître [L] [Z] constate que “Depuis les espaces communs, je constate l’accès crée dans le prolongement de la dalle-toiture se trouvant en façade de l’immeuble est toujours en place. Sur ces constatations, je contourne le bâtiment. Je note alors que l’espace vert jouxtant le logement n’est plus accessible du fait de l’installation d’une clôture métallique et d’un portillon coulissant du même matériau. Dans le prolongement de ces installations, je relève la présence d’un chapiteau. Au travers d’une ouverture du portillon, j’observe que le petit ouvrage de type débarras, constaté lors de ma précédente intervention, est toujours en place. Divers effets et détritus sont éparpillés au sol.”

Il ressort de ces constatations que Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X] ont manqué à leurs obligations telles que précisées aux termes de l’article 7 du contrat de bail signé le 18 juillet 2007 aux termes desquelles ils ne devaient rien mettre ou déposer dans les parties communes qui étaient des espaces verts non privatifs.

Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X] se sont appropriés cet espace commun en bloquant l’accès par un portillon coulissant et une clôture métallique.

En conséquence, la SEDRE est bien fondée à solliciter la remise en état de cet espace vert commun par l’enlèvement et la démolition de l’ensemble des aménagements effectués par les locataires.

Les locataires se sont déjà engagés auprès de la SEDRE à remettre en état l’espace commun mais n’ont jamais respecté leurs engagement ce qui justifie d’assortir d’une astreinte leur obligation de remise en état de l’espace commun.

Dès lors, il convient d’ordonner à Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X] de remettre en état l’espace vert servant de partie commune et appartenant à la SEDRE situé dans le prolongement de l’appartement qu’ils occupent au [Adresse 3]. [Adresse 9] ce qui impose de démolir et enlever tous les aménagements effectués sur cet espace, et cela sous astreinte de 30 euros par jour de retard sur une période de trois mois, l’astreinte commençant à courir passé un délai de 30 jours suivant la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X], partie perdante, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la SEDRE la charge des frais qu’elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE à Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X] de remettre en état l’espace vert servant de partie commune et appartenant à la SEDRE situé dans le prolongement de l’appartement qu’ils occupent au [Adresse 3]. [Adresse 9] ce qui impose de démolir et enlever tous les aménagements effectués sur cet espace, et cela sous astreinte de 30 euros par jour de retard sur une période de trois mois, l’astreinte commençant à courir passé un délai de 30 jours suivant la signification du présent jugement.

CONDAMNE Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X] au paiement des entiers dépens.

CONDAMNE Madame [I] [J] et Monsieur [F] [V] [X] à payer à la SEDRE la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE