TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 11]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00414

N°Portalis

DBY2-W-B7J-H3GU

JUGEMENT du

15 Décembre 2025

Minute n° 25/01089

S.C.I. [Adresse 14]

C/

S.A.R.L. MAISONS ET COMPAGNIE, [K] [B]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Viviane PETIT

Copie conforme

S.A.R.L MAISONS ET COMPAGNIE

Maître [I] [X]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 15 Décembre 2025

après débats à l’audience du 15 Septembre 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. [Adresse 14]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par Maître Viviane PETIT, avocat au barreua d'[Localité 11]

ET

DÉFENDEURS

S.A.R.L. MAISONS ET COMPAGNIE

[Adresse 8]

[Localité 15]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Madame [K] [B]

née le 31 Octobre 1973 à [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître Patrick BARRET ( SELARL BARRET Patrick et Associés), avocats au barreau d’Angers

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 mars 2020 à effet au 22 avril 2020, Mme [K] [B] (la locataire) a pris à bail d’habitation un logement sis [Adresse 2] à [Adresse 10] ([Adresse 5]) appartenant à la SCI [Adresse 14] (le bailleur), moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros charges comprises, la SARL Maisons et Compagnie (la mandataire) ayant été mandatée par le bailleur pour la conclusion de ce contrat.

Suivant acte sous seing privé également daté du 3 mars 2020, Mme [W] [C] s’est portée caution solidaire de Mme [K] [B].

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 21 mai 2020.

Reprochant à la locataire un défaut de paiement de ses loyers, la SCI [Adresse 14] a, par deux courriers recommandés 26 janvier 2021, mis en demeure la locataire et la caution d’avoir à lui payer une somme totale de 4.527,05 euros au titre des sommes dues pour les loyers allant d’octobre 2020 à janvier 2021, et la régularisation des charges d’ordures ménagères de l’année 2020.

Dénonçant une nouvelle défaillance de la locataire dans le paiement de ses loyers, la SCI Villa Medicis a, par courrier recommandé du 29 mars 2021, mis en demeure l’intéressée d’avoir à lui payer une somme globale de 3.300 euros au titre des loyers des mois de janvier, février et mars 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2022, la SCI [Adresse 14] a fait délivrer à Mme [K] [B] un congé pour vendre à effet au 21 avril 2023.

Par courrier recommandé du 17 mars 2023, la SCI Villa Medicis a mis en demeure Mme [K] [B] d’avoir à lui régler une somme globale de 4.874,50 euros au titre des loyers impayés et des régularisations de taxes d’ordures ménagères pour 2021 et 2022 ainsi que le prorata de l’année 2023.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 14 juin 2023.

Par courrier recommandé du 25 août 2023, la SARL Maisons et Compagnie, mandatée par la SCI [Adresse 14], a mis en demeure la caution d’avoir à lui régler une somme globale de 5.482,77 euros au titre des loyers impayés et des réparations locatives. Le pli a été retourné avec la mention “avisé et non réclamé”.

Par courrier du 16 novembre 2023, la SCI Villa Medicis a, par la voie de son conseil, de nouveau mis en demeure la caution d’avoir à lui payer une somme globale de 5.482,77 euros au titre des loyers impayés et des frais des réparations locatives.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, la SCI [Adresse 14] a, par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2024 remis à personne et acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025 déposé en l’étude, respectivement fait assigner la SARL Maisons et Compagnie et Mme [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers aux fins de :

— la dire et juger recevable et bien-fondée en ses demandes ;

— condamner in solidum Mme [K] [B] et la SARL Maisons et Compagnie à lui verser la somme de 5.357,77 euros au titre des arriérés de loyers et des taxes d’ordures ménagères avec intérêts au taux légal à partir de la dernière mise en demeure en date du 23 août 2023 ;

— condamner in solidum Mme [K] [B] et la SARL Maisons et Compagnie à lui verser la somme de 2.108,42 euros au titre des réparations de la chaudière pour défaut d’entretien et la somme de 2.600 euros au titre de la réfection des peintures en vertu de l’obligation d’entretien ;

— condamner in solidum Mme [K] [B] et la SARL Maisons et Compagnie à lui verser la somme de 1.800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Mme [K] [B] et la SARL Maisons et Compagnie aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été retenue après mise en état entre les parties, à l’audience du 15 septembre 2025.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions du 11 juin 2025, la SCI [Adresse 14] demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

— débouter Mme [K] [B] de toutes ses demandes ;

— la dire et juger recevable et bien-fondée en ses demandes ;

— condamner in solidum Mme [K] [B] et la SARL Maisons et Compagnie à lui verser la somme de 5.357,77 euros au titre des arriérés de loyers et des taxes d’ordures ménagères avec intérêts au taux légal à partir de la dernière mise en demeure en date du 23 août 2023 ;

— condamner in solidum Mme [K] [B] et la SARL Maisons et Compagnie à lui verser la somme de 2.108,42 euros au titre des réparations de la chaudière pour défaut d’entretien et la somme de 2.600 euros au titre de la réfection des peintures en vertu de l’obligation d’entretien ;

— condamner in solidum Mme [K] [B] et la SARL Maisons et Compagnie à lui verser la somme de 1.800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Mme [K] [B] et la SARL Maisons et Compagnie aux entiers dépens de l’instance.

La requérante soutient que la locataire a manqué à son obligation de paiement des loyers durant le bail et qu’elle engage à ce titre sa responsabilité. Elle précise que si la locataire a effectué plusieurs virements pour régulariser certains mois, ces paiements n’ont pas permis d’apurer l’intégralité de la dette de loyers et de charges, laquelle s’élève à 5.357,77 euros.

La requérante poursuit en affirmant que la locataire a manqué à son obligation d’entretien des lieux loués et qu’un tel manquement est à l’origine de dégradations du bien loué. Elle précise qu’aucun entretien de la chaudière n’a été effectué et qu’il a été constaté un jaunissement des murs par le tabac à l’issue du bail. La requérante sollicite en conséquence la condamnation de la locataire aux frais de remplacement de la chaudière et à la réfection de la peinture.

La requérante affirme que le congé pour vendre délivré à la locataire est parfaitement valable en ce qu’il ne revêt aucun caractère frauduleux et qu’elle avait bien l’intention de vendre. Elle précise que la vente n’a pas pu intervenir encore à ce jour pour des raisons conjoncturelles. La requérante précise que la locataire n’a subi aucun préjudice du fait de la délivrance de ce congé pour vendre.

La requérante affirme que le dépôt de garantie n’a pu être restitué à la locataire dans le délai de deux mois au motif qu’elle n’a pas été informée de la nouvelle adresse de cette dernière.

La requérante invoque en outre la responsabilité de la SARL Maisons et Compagnie en raison de la nullité du cautionnement de Mme [W] [C] qui résulte de la seule faute du mandataire dans l’exécution de son mandat.

Par conclusions n°3 du 10 septembre 2025, Mme [K] [B] demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

— débouter la SCI [Adresse 14] de toutes ses demandes ;

— prononcer la nullité du congé pour vendre du 22 juillet 2022 ;

— condamner la SCI Villa Medicis au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour sanctionner le congé délivré frauduleusement ;

— condamner la SCI [Adresse 14] au paiement de la somme de 1.100 euros au titre de l’absence de restitution du dépôt de garantie, outre une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard ;

— condamner la SCI Villa Medicis au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] [B] soutient que la SCI [Adresse 14] ne justifie pas de la somme réclamée au titre des loyers impayés, affirmant que les décomptes produits sont incohérents.

Elle affirme que le dépôt de garantie ne lui a toujours pas été restitué et que les décomptes produits ne font pas état de ce dépôt de garantie.

Elle ajoute n’avoir jamais été destinataire des quittances de loyers qu’elle a pourtant réclamées au bailleur.

Mme [K] [B] affirme n’avoir commis aucun manquement à son obligation d’entretien. Elle indique justifier de l’entretien de la chaudière au regard des pièces qu’elle produit et argue de la vétusté de la chaudière, justifiant selon elle qu’elle n’ait pas à supporter le coût de remplacement de ce matériel. Elle ajoute que la facture produite par la requérante au titre de la réfection des peintures est dénuée de valeur probante et que celle-ci n’apporte pas la preuve des dégradations locatives alléguées.

Mme [K] [B] invoque à titre reconventionnel la nullité du congé pour vendre en raison de son caractère frauduleux. Elle estime que ce congé a été délivré par la SCI Villa Medicis sans intention réelle de vendre, mais dans le seul but de la faire quitter plus rapidement les lieux. Elle sollicite en conséquence la condamnation de la requérante au paiement de dommages-intérêts au titre des frais de déménagement et de relogement qu’elle a dû exposer.

Mme [K] [B] soutient que rien ne justifie l’absence de restitution du dépôt de garantie dès lors que la SARL Maisons et Compagnie, mandatée par la SCI [Adresse 14], avait parfaitement connaissance de sa nouvelle adresse.

La SARL Maisons et Compagnie assignée à personne habilitée le 5 décembre 2024, n’était ni présente ni représentée à l’audience initiale du 4 mars 2025, ni à l’audience du 15 septembre 2025 bien que régulièrement reconvoquée par le greffe, .

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 15 décembre 2025, les parties présentes étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la responsabilité de la locataire

En l’espèce, il est acquis que le contrat de bail litigieux a été signé entre les parties le 3 mars 2020, à effet au 22 avril 2020, moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros (pièce 1 du bailleur).

A. Sur les loyers

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs met à la charge du locataire diverses obligations, dont celle “a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”.

Conformément à l’article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

L’article 1342-10 du même code prévoit que “Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

S’agissant des paiements réalisés par un locataire, à défaut d’énonciation spécifique de sa part, ils doivent être imputés sur la dette de loyer la plus ancienne puisque le locataire y a un intérêt pour éviter la résiliation du bail.

En l’espèce, la SCI [Adresse 14] produit un tableau récapitulatif des sommes dues par Mme [K] [B] au titre des loyers et de la taxe d’ordures ménagères, arrêté au 6 mai 2025 (pièce 28).

La locataire conteste ce décompte ainsi que l’imputation des paiements qu’elle a effectués entre les mains du bailleur, au motif que certains paiements n’auraient pas été pris en compte par ce dernier.

Or, Mme [K] [B] ne produit aucune pièce de nature à justifier l’existence d’un paiement qui n’aurait pas été pris en compte par le créancier dans son décompte précité (pièce 28 du bailleur).

Au contraire, il ressort des éléments présents au dossier que par courrier électronique du 23 février 2022 (pièce 6 du bailleur), Mme [K] [B] reconnaissait expressément être redevable de la somme de 4.400 euros au titre des loyers allant d’octobre 2021 à janvier 2022 inclus, outre la somme de 203,25 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères portant sur l’année 2021. Aux termes de ce même courrier, la locataire précisait avoir réglé le loyer de février 2022 le 5 février 2022 et avoir mis en oeuvre un prélèvement automatique. Elle indiquait également qu’elle était en situation de régler sa dette au plus tard fin mars 2022.

De plus, par courrier recommandé du 17 mars 2023 reçu par la locataire le 25 mars 2023 (pièce 8 du bailleur), le bailleur indiquait à la locataire que son paiement de 1.100 euros du 2 mars 2023 était imputé sur le mois de novembre 2022 impayé, en conséquence de quoi il restait encore quatre mois de loyers impayés. Dans ce même courrier, le bailleur précisait également les montants de la taxe d’ordures ménagères dus pour les années 2021 (203,25 euros), 2022 (210 euros) et 2023 (61,25 euros provisoirement en fonction de la date de départ initialement envisagée).

Or, il ressort des éléments versés aux débats que ces montants de la taxe d’ordures ménagères n’ont nullement été contestés par la locataire auprès du bailleur, pas plus qu’ils ne le sont à l’occasion des présents débats.

Aussi, si le décompte précité produit par la bailleur (pièce 28) permet de constater un paiement régulier des loyers à compter du mois de février 2022, la locataire reste redevable de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2021 à hauteur de 203,25 euros, pour l’année 2022 à hauteur de 210 euros, et pour le prorata de l’année 2023 à hauteur de 96,25 euros. La lecture de ce même décompte révèle qu’elle reste redevable du prorata de loyer du mois de juin 2023 à hauteur d’une somme de 496,77 euros et des loyers portant sur les mois d’octobre, novembre et décembre 2021, et de janvier 2022.

L’analyse des pièces révèle un trop-payé de 48,50 euros pour le mois de juin 2020, correspondant au paiement des sommes de 1.210 euros et 293,33 euros pour un loyer partiel de mai et le loyer de juin s’élevant à 1.454,83 euros.

Il convient donc de déduire la somme de 48,50 euros de l’ensemble des sommes dues par Mme [K] [B] au titre des loyers et charges impayés.

Dès lors, le montant des loyers impayés s’élève bien à une somme globale de 4.849,27 euros (4.400 euros + 469,77 euros – 48,50 euros), auquel il convient d’ajouter les sommes dues au titre de la taxe d’ordures ménagères, soit une somme globale de 5.357,77 euros.

Dans ces conditions, il convient de retenir que la SCI Villa Medicis justifie bien du montant des sommes réclamées à Mme [K] [B] au titre des loyers et taxes impayés, tandis que cette dernière n’apporte aucun élément objectif de nature à remettre en cause le principe et le montant de ces sommes.

Mme [J] [B] sera donc condamnée à payer à la SCI [Adresse 14] la somme de 5.357,77 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

B. Sur l’obligation d’entretien des lieux

S’agissant des obligations du locataires, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit que “Le locataire est obligé :

(…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées”.

1/ Sur l’entretien de la chaudière

En l’espèce, la locataire justifie avoir fait procéder à l’entretien de la chaudière au regard des factures établies par l’entreprise ADG les 27 janvier 2020 et 1er octobre 2021 (pièces 1 et 2 de la locataire).

Il ressort de ces documents que l’entretien de la chaudière a été réalisé dans le cadre de la survenance d’une panne et la facture précitée du 1er octobre 2021 mentionne en des termes clairs et non-équivoque la vétusté de cette chaudière ainsi que la nécessité de la remplacer.

Or, la SCI [Adresse 14], qui allègue d’un défaut d’entretien de la chaudière par Mme [K] [B] qui serait à l’origine de la panne de la chaudière constatée après le départ des lieux de la locataire, ne justifie nullement de l’ancienneté de cette chaudière.

La preuve d’un lien de causalité entre la panne constatée après le départ de la locataire et l’entretien réalisé pendant sa présence n’est donc pas rapportée compte tenu de la vétusté de la chaudière, dont le remplacement relève en conséquence de la responsabilité du bailleur.

La SCI Villa Medicis sera donc déboutée de sa demande indemnitaire formulée à ce titre, à hauteur d’une somme de 2.108,42 euros.

2/ Sur la réfection des peintures

En l’espèce, la SCI [Adresse 14], qui argue d’une défaillance de la locataire dans l’entretien courant du logement, sollicite la réfection des peintures pour un montant de 2.600 euros, faisant valoir que l’état des lieux de sortie constatait un jaunissement des peintures des plafonds et murs en raison de l’usage du tabac par la locataire.

La SCI Villa Medicis produit une facture établie le 12 juillet 2023 (pièce 9) par un artisan peintre de Cholet (49300) et mentionnant une adresse d’intervention sise [Adresse 1]).

La requérante produit également une facture rectificative (pièce 27) établie par le même artisan, mentionnant une adresse d’intervention sise [Adresse 2] à [Localité 12].

Cette seconde facture porte bien sur des travaux strictement identiques à ceux listés dans la facture précitée du 12 juillet 2023, mentionne un montant hors taxes et toutes taxes comprises strictement identique également, et comporte la même référence, à savoir le numéro 1207231.

Il s’en déduit que l’adresse mentionnée dans la première facture du 12 juillet 2023 constituait bien une erreur matérielle rectifiée par l’artisan, laquelle est donc indifférente.

La SCI [Adresse 14] produit en outre les états des lieux d’entrée (pièce 24) et de sortie (pièce 25), dont la lecture révèle que Mme [K] [B] est entrée dans les lieux le 20 avril 2020 et les a quittés le 14 juin 2023.

S’agissant de l’entrée, l’état des lieux d’entrée mentionne des murs en état d’usage et le plafond en bon état. Il en va de même de l’état des lieux de sortie, lequel fait toutefois également état d’une tapisserie griffée s’agissant des murs et de la présence d’une trace noire au plafond.

Concernant la cuisine, l’état des lieux d’entrée mentionne des murs et un plafond en état d’usage. Il en va de même de l’état des lieux de sortie.

En ce qui concerne le séjour/salon, l’état des lieux d’entrée mentionne des murs en état d’usage et un plafond en bon état. L’état des lieux de sortie fait quant à lui état de murs en état d’usage, et fait état de leur jaunissement. Il mentionne le plafond en état moyen et fait également état de la présence de traces jaunes.

S’agissant du couloir, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie mentionnent tous deux les murs et plafond en bon état.

Concernant la chambre 1, l’état des lieux d’entrée mentionne des murs en état d’usage et un plafond en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne des murs en état d’usage et constate un jaunissement. Il fait également état d’un plafond en bon état et relève la présence de traces et d’un jaunissement.

Pour la chambre 2, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie mentionnent tous deux des murs en état d’usage et un plafond en bon état.

Pour la chambre 3, l’état des lieux d’entrée mentionne les murs en état d’usage et le plafond en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne les murs et le plafond en état d’usage, faisant état de la présence de traces noires au plafond.

Concernant les WC 1, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie mentionnent tous deux les murs et le plafond en bon état.

S’agissant des WC 2, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie mentionnent tous deux les murs en état d’usage et le plafond en bon état.

Concernant la salle de bains, l’état des lieux d’entrée mentionne les murs en bon état et ne donne pas d’indication d’état concernant le plafond. L’état des lieux de sortie fait quant à lui état de murs en bon état, précisant toutefois la présence de traces noires, et d’un plafond en état d’usage.

En ce qui concerne le garage, l’état des lieux d’entrée mentionne des murs en état d’usage et n’apporte aucune précision concernant l’état du plafond. L’état des lieux de sortie mentionne quant à lui les murs et le plafond en état d’usage.

En l’état de ces éléments, il y a lieu de considérer que l’état des lieux de sortie permet de caractériser un défaut d’entretien du logement par la locataire s’agissant des revêtements muraux et des plafonds.

Cependant, il convient de tenir compte de la vétusté normale applicable dès lors que l’ancienneté des peintures n’est pas connue, la requérante n’apportant sur ce point aucun élément éclairant, et que l’état des lieux d’entrée caractérise déjà sur cet aspect un état d’usage pour une partie non-négligeable des pièces du logement.

Dans ces conditions, il y a seulement lieu de mettre à la charge de Mme [K] [B] une somme de 650 euros au titre de la réfection des peintures du logement en cause, correspondant à 25 % du coût de la remise en état au vu des justificatifs produits par la requérante.

C. Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précité dispose : “Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. ”

En l’espèce, il résulte de la lecture du contrat de bail litigieux (pièce 1 du bailleur) que celui-ci prévoyait un dépôt de garantie d’un montant de 1.100 euros.

Or, il résulte des constatations préalablement effectuées que la locataire engage sa responsabilité au titre de sa défaillance dans le paiement des loyers.

La locataire étant condamnée au titre des loyers impayés, sa demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie doit en conséquence être rejetée.

II. Sur la responsabilité de la SARL Maisons et Compagnie

Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, “Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.”

L’article 1992 du code civil prévoit que “Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.”

En l’espèce, il est acquis au regard des éléments produits par la requérante et des déclarations concordantes des parties comparantes sur ce point, que la SARL Maisons et Compagnie était mandatée par la SCI [Adresse 14] pour la réalisation de certains actes, notamment la conclusion du bail et la recherche d’une caution.

Il ressort de ces mêmes éléments que la SARL Maisons et Compagnie agissait en qualité de mandataire professionnel.

Or, il est constant que la SARL Maisons et Compagnie a sollicité l’engagement de Mme [W] [C], personne physique, en qualité de caution solidaire, et ce en violation des dispositions de l’article 22-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 susvisées qui ne l’autorisaient à solliciter que le cautionnement d’un organisme habilité, la SCI [Adresse 14] n’étant pas une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’acte de cautionnement consenti par Mme [W] [C] (pièce 2 du bailleur) précisait que celle-ci était, en sa qualité de caution, responsable solidairement du paiement des loyers et des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupation et de tous intérêts.

La SARL Maison et Compagnie, non comparante à l’audience, n’apporte par hypothèse aucun élément de nature à expliquer ces circonstances ou à contester les éléments présents au dossier.

Or, compte tenu de la qualité de mandataire professionnel de la SARL Maisons et Compagnie, de tels éléments suffisent largement à caractériser une faute du mandataire et le préjudice subi par le bailleur dès lors que cette société a fait perdre à celui-ci la chance de récupérer le montant des impayés par le bénéfice du cautionnement d’un professionnel habilité.

Compte tenu des éléments chiffrés produits par la SCI [Adresse 14] dans le cadre des présents débats et des circonstances de l’affaire préalablement décrites, cette perte de chance peut être évaluée au montant des sommes réclamées.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner in solidum Mme [K] [B] et la SARL Maisons et Compagnie à payer à la SCI [Adresse 14] les sommes dues par la locataire au titre des loyers et charges impayés (5.357,77 euros) et des frais de remise en état du logement (650 euros) assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. Sur la demande reconventionnelle d’annulation du congé

En matière de baux d’habitation, le bailleur qui souhaite reprendre son logement, pour les causes spécifiques précisées à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (reprise pour vendre, pour occuper, ou pour un motif légitime et sérieux), doit délivrer un congé à son locataire au moins six mois avant l’arrivée du terme du contrat.

Il résulte des dispositions de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 susvisé que :

“II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.”

Il résulte de ces dispositions que l’intention de vendre du bailleur doit être réelle et sérieuse. Il en résulte également que la validité du congé s’apprécie à la date de sa délivrance.

En l’espèce, il est acquis que le congé pour vendre litigieux (pièce 7 du bailleur) a été délivré à la locataire le 25 juillet 2022, pour une prise d’effet au 21 avril 2023, et que la locataire a quitté les lieux le 14 juin 2023.

Il est par ailleurs établi au regard des justificatifs produits par le bailleur (pièces 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 et 29 du bailleur) que le bien loué fait partie d’un ensemble immobilier composé de quatre maisons desservies par une voie privée appartenant à la SCI Villa Medicis, sis [Adresse 2] à Angers (49000).

Il ressort de ces mêmes justificatifs que le bailleur a souhaité vendre la totalité de cet ensemble en un seul lot.

Le bien loué a dans ce cadre été proposé à la locataire pour une somme de 475.000 euros et les mandats de vente produits font état d’une proposition de vente des quatre maisons pour un prix global de 1.890.000 euros, soit environ 472.000 euros par maison.

Dans le cadre de la présente instance, la requérante produit quatre mandats pour vente signés les 12 octobre 2020, 4 octobre 2022, 15 février 2023 et 25 février 2023 (pièces 16, 17, 18 et 19). Elle verse également le justificatif d’une division foncière réalisée en 2025 pour permettre la vente des maisons à l’unité (pièce 21), ainsi qu’une promesse de vente signée le 16 avril 2025 pour la somme de 400.000 euros et une deuxième promesse de vente intervenue le 3 septembre 2025 pour une somme de 385.000 euros (pièces 22 et 29).

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si l’écart entre le prix proposé à la locataire et le prix du marché n’est pas de nature à révéler le caractère frauduleux du congé délivré à la locataire.

Compte tenu des quatre mandats donnés et du prix de l’une des ventes intervenues en avril 2025 dans un contexte immobilier nettement plus défavorable qu’en juillet 2022, date de délivrance dudit congé, aucun caractère frauduleux n’est caractérisé au cas d’espèce.

Par ailleurs, il doit être relevé que les mandats et ventes dont la requérante justifie établissent en outre la réalité de son intention de vendre le bien en cause.

Il est enfin établi que la maison louée à Mme [K] [B] n’a été remise en location qu’en septembre 2024, soit plus d’un an après son départ effectif des lieux, ce qui permet d’étayer les déclarations de la requérante selon laquelle la relocation est intervenue en raison de l’absence de vente du bien.

Dans ces conditions, aucun élément ne permet d’établir l’intention frauduleuse du bailleur dans le cadre de la délivrance à la locataire du congé pour vendre en juillet 2022.

Mme [K] [B] sera donc déboutée de sa demande d’annulation du congé et de sa demande subséquente en dommages-intérêts au titre des frais exposés pour son relogement.

IV. Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

De plus, les circonstances de l’affaire ne justifient nullement qu’elle le soit.

V. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des circonstances de l’espèce préalablement décrites, il paraît équitable d’allouer aux requérants une somme de 1.800, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens à la charge in solidum de Mme [K] [B] et de la SARL Maisons et Compagnie.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [K] [B] et la SARL Maisons et Compagnie, seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT que Mme [K] [B], en sa qualité de locataire, engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de la SCI [Adresse 14], en sa qualité de bailleur, pour manquement à ses obligations de paiement des charges et loyers et d’entretien des lieux loués ;

DIT que la SARL Maisons et Compagnie, en sa qualité de mandataire, engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de la SCI [Adresse 14], en sa qualité de mandante, pour faute de gestion;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [B] et la SARL Maisons et Compagnie à payer à la SCI [Adresse 14] la somme de Cinq mille-trois-cent-cinquante-sept euros soixante-dix-sept centimes (5.357,77 euros) au titre des loyers et charges impayés par Mme [K] [B] assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [B] et la SARL Maisons et Compagnie à payer à la SCI [Adresse 14] la somme de Six-cent-cinquante euros ( 650,00 euros )au titre des réparations locatives auxquelles est tenue Mme [K] [B] assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

DEBOUTE la SCI Villa Medicis de sa demande indemnitaire formulée à l’encontre de Mme [K] [B] au titre du remplacement de la chaudière, à hauteur d’une somme de 2.108,42 euros ;

DEBOUTE Mme [K] [B] de sa demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie, à hauteur d’une somme de 1.100,00 euros ;

DEBOUTE Mme [K] [B] de sa demande reconventionnelle d’annulation du congé pour vendre délivré le 22 juillet 2022 à effet au 21 avril 2023 ;

DEBOUTE Mme [K] [B] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts formulée à hauteur d’une somme de 10.000,00 euros au titre des frais exposés pour son relogement ;

DEBOUTE Mme [K] [B] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [B] et la SARL Maisons et Compagnie à payer à la SCI [Adresse 14] la somme de Mille-huit-cents euros (1.800,00 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [B] et la SARL Maisons et Compagnie aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier, Le Président,