TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° RG 25/00236 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FAIL

[T] [V] veuve [O] c/

[Y] [C]

[L] [S]

Grosse délivrée le

à

Copie délivrée le

à M^e SANCEY – M^e VERNIER DUFOUR

Ordonnance de référé du 07 Octobre 2025

DEMANDEUR

Madame [T] [V] veuve [O], demeurant EHPAD [6] – [Adresse 3] – [Localité 5]

Rep/assistant : M^e Emmanuel SANCEY, avocat au barreau de BESANCON

Tuteur : M. [D] [O] (Mandataire)

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [C], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

Rep/assistant : M^e VERNIER DUFOUR, avocat au barreau de BESANCON

Madame [L] [S], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

Rep/assistant : M^e VERNIER DUFOUR, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BALLUET Marie-Jeanne

GREFFIER : JOLY Virginie

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 03 Juin 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 07 Octobre 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

Par acte sous seing privé du 4 et 5 octobre 2021, Mme [V] [T] épouse [O] représentée par son mandataire au jour du contrat l’agence TRILOGIE a donné à bail à M. [C] [Y] et Mme [S] [L] une maison à usage d’habitation de type 5 sise [Adresse 2] [Localité 5] pour une durée de 3 ans moyennant un loyer mensuel initial de 900 euros ;

La propriétaire bailleresse, Mme [V] [T] épouse [O] a été placée sous tutelle familiale en vertu d’un jugement rendu le 22 février 2024 désignant comme tuteur son fils M. [O] [D] habilité par ladite décision à procéder aux actes nécessaires à la gestion de son patrimoine

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [V] [T] épouse [O] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 octobre 2024 pour un montant de 2 700 euros en principal.

Par acte du 31 mars 2025, Mme [V] [T] épouse [O] représentée par son tuteur M. [O] [D] selon jugement de placement sous tutelle familiale en date du 22 février 2024 rendu par le juge des Tutelles de Besançon a fait assigner devant le tribunal de céans statuant en référé M. [C] [Y] et Mme [S] [L] afin de :

— constater la résiliation de plaine du bail d’habitation en application de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 15 octobre 2024

En conséquence :

— ordonner l’expulsion de M. [C] [Y] et Mme [S] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique, faute pour eux de libérer spontanément les lieux loués dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir.

— condamner solidairement à titre provisionnel M. [C] [Y] et Mme [S] [L] à verser à Mme [V] [T] épouse [O] représentée par son tuteur M. [O] [D] la somme de 2 873.93 euros correspondant aux arriérés de loyer dus au 19 mars 2025 sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 900 euros à compter du 15 décembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux

— les condamner solidairement au règlement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce compris les dépens

— condamner M. [C] [Y] et Mme [S] [L] à verser à Mme [V] [T] épouse [O] représentée par son tuteur M. [O] [D] au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer, l’assignation et sa dénonce au préfet.

Par conclusions responsives déposées le 2 septembre 2025, Mme [V] [T] épouse [O] représentée par son tuteur M. [O] [D] sollicite du tribunal de céans statuant en référé :

— adjuger à Mme [V] [T] épouse [O] représentée par son tuteur M. [O] [D] le bénéficie de son exploit introductif d’instance

— Déclarer la demande de Mme [V] [T] épouse [O] représentée par son tuteur M. [O] [D] recevable et bien fondée

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation en application de la clause résolutoire visée au commandement de payer

En conséquence

— ordonner l’expulsion de M. [C] [Y] et Mme [S] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique, faute pour eux de libérer spontanément les lieux loués dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir.

— condamner solidairement à titre provisionnel M. [C] [Y] et Mme [S] [L] à verser à Mme [V] [T] épouse [O] représentée par son tuteur M. [O] [D] la somme de 2 873.93 euros correspondant aux arriérés de loyer dus au 19 mars 2025 sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 900 euros à compter du 15 décembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux

— les condamner solidairement au règlement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce compris les dépens

— débouter M. [C] [Y] et Mme [S] [L] de tout autres demandes, fins et conclusions contraires aux présentes et condamner solidairement M. [C] [Y] et Mme [S] [L] à verser à Mme [V] [T] épouse [O] représentée par son tuteur M. [O] [D] au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer, l’assignation et sa dénonce au préfet.

Par conclusions N° 2 portant demande reconventionnelle déposées le 2 septembre 2025, M. [C] [Y] et Mme [S] [L] sollicitent du Tribunal de céans statuant en référé de :

Débouter Mme [V] [T] veuve [O] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions tendant à ce qu’il soit :

« – constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation en application de la clause résolutoire visée au commandement de payer

— ordonner l’expulsion de M. [C] [Y] et Mme [S] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique, faute pour eux de libérer spontanément les lieux loués dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir.

— condamner solidairement à titre provisionnel M. [C] [Y] et Mme [S] [L] à verser à Mme [V] [T] épouse [O] représentée par son tuteur M. [O] [D] la somme de 2 873.93 euros correspondant aux arriérés de loyer dus au 19 mars 2025 sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 900 euros à compter du 15 décembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux

— le condamner solidairement au règlement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce compris les dépens

— débouter M. [C] [Y] et Mme [S] [L] de tout autres demandes, fins et conclusions contraires aux présentes et condamner solidairement M. [C] [Y] et Mme [S] [L] à verser à Mme [V] [T] épouse [O] représentée par son tuteur M. [O] [D] au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance y compris le commandement de payer »

Après avoir constaté que les loyers visés au commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 15 octobre étaient soient payés avant la délivrance du commandant de payer visant la clause résolutoire , soit avant la délivrance de l’assignation laquelle porte sur des loyers qui ont été réglés et quittancés, quittances délivrées et non contestables.

Dans tous les cas :

— juger qu’il existe une contestation sérieuse

En conséquence

Débouter Mme [V] [T] veuve [O] et l’inviter à mieux se pourvoir

Reconventionnellement :

Condamner Mme [V] [T] veuve [O] représentée par son tuteur M. [O] [D] selon jugement de placement de tutelle familiale en date du 22 février 2024 à payer M. [C] [Y] et Mme [S] [L] la somme de 3 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance du bien loué subi par M. [C] [Y] et Mme [S] [L]

Condamner Mme [V] [T] veuve [O] représentée par son tuteur M. [O] [D] selon jugement de placement de tutelle familiale en date du 22 février 2024 à payer M. [C] [Y] et Mme [S] [L] la somme

de 800 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’à supporter les entiers dépens de la présente instance qui comprendront l’ensemble des frais de délivrance de commandement de payer et d’assignation et de dénonciation.

A l’audience du 2 septembre 2025, Mme [V] [T] épouse [O] représenté par son Conseil indique que la dette actualisée à ce jour s’élève à 4 876.06 euros et s’en rapporte à ses écritures.

M. [C] [Y] et Mme [S] [L] représentés par leur Conseil contestent le montant de la dette et s’en rapportent à leurs écritures.

Le jugement a été mis en délibéré au 7 octobre 2025

MOTIFS

Sur la clause résolutoire

La Demanderesse invoque l’article 1353 du code civil et soutient fait valoir qu’il résulte de l’article 4 conditions financières du contrat de bail que le loyer de 900 est payable par mois d’avance pour le premier du mois.

Elle fait valoir que les défendeurs communiquent des talons de chèque laissant entendre que ces règlements n’ont pas été pris en compte alors qu’il convient de se reporter au décompte produit par l’agence qui fait état des encaissements en mentionnant le numéro de chèques et que les deux règlements invoqués ont bien été pris en compte par l’agence et de souligner que le chèque (pièce adverse 9) a été encaissé le 13 juin 2024 et le chèque N° 4627008 (pièce n°13) a été encaissé le 11 décembre 2024 et revenu impayé le 2 avril 2025 et que les autres règlements et nonobstant les quittances invoquées par la défense, apparaissent tous sur le décompte des locataires au jour de leur encaissement.

Concernant l’application de la clause résolutoire, la demanderesse fait valoir que le commandement de payer délivrer le 15 novembre 2024 reproduit la situation du compte locataires au 8 Octobre 2024 qui présente une dette locative à régler dans les deux mois qui suivent le commandent de 2700 euros et que cette somme n’a pas été réglée en totalité dans le délai requis de sorte que la clause résolutoire est acquises et le bail en conséquence résilié

Elle rappelle que les frais annexes « Netillard commandement de payer » le 11 novembre 2024 pour un montant de 173.93 » portés sur les décomptes sont justifiés (coût de signification du commandement de payer et notification CAPEX) et que la somme de 202.13 portée sur la quittance du 1er mai 2025 concerne le coût de signification de l’assignation

Elle conclut qu’il n’existe pas de contestation sérieuse concernant la créance invoquée.

Les défendeurs invoquent l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et soutiennent qu’en l’espèce le commandement de payer signifié le 15 octobre 2024 portait sur une somme de 2 700 euros pour les loyers et charges impayés de mai 2024 , août 2024 et octobre 2024 outre la somme de 148.16 euros au titre des frais du commandement de payer.

Ils font valoir qu’en date du 24 juin 2024, Foncia a remis quittance à M. [C] pour la période du 1er au 31 mai 2024 soit 4 mois avant la délivrance du commandement de payer et qu’en aucun cas le loyer de mai 2024 n’était impayé à la date du commandement de payer.

Ils soutiennent également qu’en date du 22 décembre 2024, Foncia a remis quittance à M. [C] pour le loyer d’août 2024 alors que le chèque avait été déposé directement entre les mains de Foncia en date du 11 octobre 2024 et que l’agence Foncia tarde à émettre les quittances et notamment quittance du 20 janvier 2025 pour le mois d’octobre 2024, alors que le chèque avait déposé le 26 octobre 2024, quittance de loyer du 24 juin 2024 pour le mois de mai 2024 et quittance de loyer du 22 Décembre 2024 pour le mois d’août 2024 et enfin quittance de loyer du 20 janvier 2025 pour le mois d’octobre 2024.

Ils soutiennent que les sommes portées au commandement de payer visant la clause résolutoire ont donc toutes été régularisées dans le délai de deux mois conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sont indéniables puisqu’ils ont fait l’objet de délivrance par Foncia expresses et sans réserves.

Les Demandeurs invoquent les articles 835 et 873 du code de procédure civile et rappellent que le juge des Référés est le juge de l’évidence et son ordonnance ne saurait reposer sur des appréciations relevant du débat au fond et font valoir qu’en l’espèce il existe une contestation sérieuse s’agissant d’un quittancement de paiement.

ARTICLE 835 DU Code de procédure civile.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Article 873 du code de procédure civile

le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, dit y avoir lieu à constater une contestation sérieuse concernant la date de paiement des loyers et de surseoir à statuer sur la clause résolutoire et la demande d’expulsion ainsi que sur la demande de provision et d’indemnité mensuelle d’occupation

Sur la demande reconventionnelle

Sur le préjudice de jouissance

M. [C] [Y] et Mme [S] [L] invoquent l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du code civil et font valoir qu’en l’espèce au jour de la prise à bail, ils avaient été assurées de ce que le bien allait faire l’objet de reprises et notamment pour les malfaçons les plus importantes à savoir wc, douche de l’étage, radiateurs grippés ou ne fonctionnant pas, évier bouché et fuite d’eau, réception TNT et parabole, lave-vaisselle… et que logement comporte un certain nombre de risques pour l’ensemble des occupants et que cet état de fait constitue un préjudice de jouissance indéniable.

Ils sollicitent la somme de 3000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance du bien loué.

Mme [V] [T] épouse [O] invoque l’article 1728 du code civil et fait valoir que le non respect du paiement du prix du bail est une cause de résiliation du bail et que cette résiliation est encourue de plein droit si comme en l’espèce le bail contient une clause résolutoire et que le locataire ne peut se dispenser unilatéralement du paiement des loyers si ce n’est, muni d’une autorisation judiciaire en cas de cause grave, dûment justifiée rendant impossible la jouissance des locaux.

Elle précise que préalablement à la signature du bail, les futurs locataires ont visité la maison et que l’état des lieux d’entrée décrit l’état du logement en y joignant des photographies dont il ressort que le logement n’est pas indécent (au sens de la loi inhabitable)

Elle rappelle l’article 20-1 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 8 novembre 2019 qui définit l’intervention du juge en cas d’indécence du logement et conclut que le juge n’apparaît pas compétent pour octroyer des dommages-intérêts provisionnels et conclut qu’elle oppose une contestation sérieuse aux demandes des locataires.

En l’espèce, il convient de rappeler que le juge des référés est le juge de l’évidence et qu’il y a lieu de constater une contestation sérieuse concernant d’éventuelles malfaçons du bien loué et le préjudice de jouissance en découlant.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Mme [V] [T] épouse [O] sollicite une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C] [Y] et Mme [S] [L] sollicitent une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit qu’il convient de surseoir à statuer sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens.

Dit qu’il convient de surseoir à statuer.

sur l’exécution provisoire

dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe,

— Constatons l’existence d’une contestation sérieuse concernant la date de paiement des loyers et de surseoir à statuer sur la clause résolutoire, la demande d’expulsion, la demande de provision et l’indemnité mensuelle d’occupation

— Constatons l’existence d’une contestation sérieuse concernant d’éventuelles malfaçons du bien loué et le préjudice de jouissance en découlant

— Renvoyons les parties à saisir le juge du fond

Dit qu’il convient de surseoir à statuer sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Dit qu’il convient de surseoir à statuer sur les dépens.

LE GREFFIER LE JUGE