RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00020 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7DQ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [H] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 31 MARS 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SEMAC, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 91 B 40 et n° SIRET 380 572 453 00039

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Maître GAILLARD, SCP GAILLARD-SAUBERT, avocat au barreau de Saint-Denis

DÉFENDEUR :

Madame [J] [H] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée par Fahranaz JETHA, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SEMAC a donné à bail à Madame [H] [M] [J] un appartement à usage d’habitation situé à l’adresse suivante :

[Adresse 2], selon contrat du 15 février 2021, moyennant un loyer mensuel actualisé de 512,81 euros, charges comprises.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 28 août 2024, pour la somme en principal de 1.857,26 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024 délivré à Etude, la SEMAC a fait assigner Madame [H] [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Benoît pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [M] [J] des lieux loués, tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, avec l’aide et l’assistance de la [Localité 6] Publique si besoin est, et sous astreinte de 76,22 euros par jour de retard, dès le prononcé du jugement à intervenir ;

— la condamnation de Madame [H] [M] [J] à la somme en principal de 2.642,07 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, sous réserve des loyers échus ou à échoir, jusqu’au prononcé du jugement,

— le paiement d’indemnité mensuelle d’occupation, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et ce jusqu’au parfait délaissement des lieux ;

— sa condamnation aux entiers.

A l’audience du 24 février 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMAC, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 2.805,67 euros.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice, Madame [H] [M] [J] ne s’est ni présentée à l’audience, ni fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été transmis au greffe.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Madame [H] [M] [J] étant non comparante lors de l’audience du 24 février 2025, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 10] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 18 décembre 2024, plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, La SEMAC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 18 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 15 février 2021 contient une clause résolutoire stipulant un délai de 2 mois dans son article 5 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [H] [M] [J], le 28 août 2024, pour la somme en principal de 1.857,26 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 28 octobre 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SEMAC est fondée à réclamer, à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [H] [M] [J] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 28 octobre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SEMAC produit un décompte démontrant que Madame [H] [M] [J] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 2.642,07 euros à la date du 19 février 2025.

Madame [H] [M] [J] n’a transmis aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SEMAC la somme de 2.642,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.857,26 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Madame [H] [M] [J] a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience. Cependant, n’étant pas présente et n’ayant transmis aucun élément, le tribunal n’a pas la possibilité de connaître sa situation actuelle permettant de décider de la mise en place ou non de délais de paiement.

Par ailleurs, la bailleresse indique ne pas être favorable car la locataire reste injoignable.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement et il convient d’ordonner son expulsion.

Madame [H] [M] [J] sera également condamnée à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 512,81 euros (non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire), à compter du 20 février 2025, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [M] [J], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2021 entre la SEMAC et Madame [H] [M] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies au 28 octobre 2024.

CONDAMNE Madame [H] [M] [J] à verser à la SEMAC la somme de 2.642,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.857,26 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [H] [M] [J].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [H] [M] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SEMAC à faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [M] [J] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [H] [M] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [H] [M] [J] à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 512,81 euros (non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire), à compter du 20 février 2025, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [H] [M] [J] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maureen ETALE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE