TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Mélanie BRAUGE-BOYER

M^e Mayana BUNOD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09629 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6C6X

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [W] [X],

[Adresse 3]

représenté par M^e Mélanie BRAUGE-BOYER, avocat au barreau de PARIS,

Madame [U] [S] épouse [X],

[Adresse 3]

représentée par M^e Mélanie BRAUGE-BOYER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [J],

[Adresse 2]

représentée par M^e Mayana BUNOD, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09629 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6C6X

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 août 2006, Mme [U] [S] épouse [X] a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [J] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1963,09 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, M. [W] [X] et Mme [U] [S] épouse [X] ont assigné Mme [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour :

Déclarer recevable la demande aux fins de résiliation de bail,Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies au 14 avril 2024, Ordonner l’expulsion de Mme [Y] [J] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner Mme [Y] [J] à leur verser à titre provisionnel la somme de 2.994,28 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail et des indemnités d’occupation impayées, terme du mois d’octobre 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation jusqu’à la date de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2024 pour la somme de 1.963,09 euros, de l’assignation pour la somme due à cette date et de l’ordonnance à intervenir pour le surplus, Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à titre provisionnel à compter du 14 avril 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, Condamner Mme [Y] [J] à leur verser à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération effective des lieux. Condamner Mme [Y] [J] à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ceux compris le coût du commandement du 13 février 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire, appelée initialement à l’audience du 20 novembre 2024 a été renvoyée deux fois à la demande de l’une puis de l’autre partie pour être retenue à l’audience du 3 avril 2025.

À cette audience M. [W] [X] et Mme [U] [S] épouse [X], représentés par leur conseil maintiennent leurs demandes, en actualisant leur créance à la somme de 2260,42 euros arrêtée au mois d’avril 2025 inclus. Ils sollicitent le rejet des demandes de Mme [Y] [J], exposant que les travaux nécessaires ont été réalisés à la suite du dégât des eaux survenu en 2021, qu’ils n’ont reçu aucun mail de Mme [Y] [J] depuis 2023 date du dernier constat, que les photographies, qui ne sont ni datées ni localisées, ne prouvent pas l’état d’insalubrité du logement.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [W] [X] est soulevée d’office, seule Mme [U] [S] épouse [X] ayant signé le contrat de bail. Mme [U] [S] épouse [X] et M. [W] [X] exposent qu’ils sont mariés sous le régime de la communauté de biens.

Mme [Y] [J], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande de voir :

Constater qu’elle s’est acquittée de toutes ses obligations financières avant l’audience, rendant ainsi la clause résolutoire inopérante ; Rejeter la demande d’expulsion Condamner le bailleur à lui rembourser la somme de 23 906,855 euros, sauf à parfaire, les loyers indûment perçus durant la période pendant laquelle le logement ne respectait pas les conditions d’un logement décent, Condamner le bailleur à réparer le préjudice matériel, moral et financier subi par le locataire, et ce, à hauteur de 15 000 euros, en raison des troubles de jouissance et des dommages directement liés à l’état du logement ; Ordonner au bailleur d’exécuter les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement, dans un délai à fixer par le Tribunal, sous astreinte journalière de 200 euros, A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal estimerait que la clause résolutoire est acquise : Suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement, Ordonner la remise en vigueur du bail, Rejeter toute autre demande du bailleur ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Condamner le bailleur aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation des demandeurs et aux conclusions de Mme [Y] [J] pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir soulevée d’office tirée du défaut de qualité à agir de M. [W] [X]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 31 du code de procédure civile l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En outre l’article 32 dudit code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il est établi que seule Mme [U] [S] épouse [X] a signé le contrat de bail. Il n’est pas démontré que M. [W] [X] serait également propriétaire de l’immeuble loué. Ses demandes seront en conséquence déclarées irrecevables faute de qualité à agir.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [U] [S] épouse [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1963,09 euros dans un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire 13 février 2024. Cette somme correspond, selon le décompte joint au commandement de payer, à l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024.

Or il ressort du décompte versé aux débats par la bailleresse qu’entre le 1er février 2024 et la délivrance du commandement de payer Mme [Y] [J] a réglé la somme totale de 1500 euros et qu’elle a réglé dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer la somme globale de 1350 euros. Soit la somme totale de 2850 euros.

Il s’ensuit qu’à la date du 13 avril 2024, Mme [Y] [J] avait réglé les causes du commandement de payer.

La bailleresse n’est donc pas fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire et sera déboutée de sa demande ainsi que de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [U] [S] épouse [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er avril 2025, échéance du mois d’avril incluse, Mme [Y] [J] lui devait la somme de 976,59 euros, soustraction faite des frais de procédure (960+137.83).

Mme [Y] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des paiements effectués, en application des dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [Y] [J]

En l’espèce, les demandes de Mme [Y] [J], laquelle en sollicitant la restitution des loyers versés invoque in fine une exception d’inexécution pour manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la réparation de son préjudice en raison de la délivrance d’un logement indécent et la réalisation de travaux dont la nécessité est réfutée par la bailleresse, se heurtent à des difficultés sérieuses et excèdent les pouvoirs du juge des référés. Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles de Mme [Y] [J].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Les demandeurs, qui succombent partiellement à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront en outre condamnés à payer à Mme [Y] [J] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la bailleresse sur ce fondement sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

SOULEVE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [W] [X] et DECLARE en conséquence ses demandes irrecevables ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 février 2024 a été réglée dans le délai de deux mois,

DEBOUTE Mme [U] [S] épouse [X] de sa demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Mme [Y] [J] à payer à Mme [U] [S] épouse [X] la somme de 976,59 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [Y] [J] tendant à la condamnation du bailleur à lui rembourser la somme de 23 906,855 euros, à lui payer la somme de 15000 euros en réparation de ses préjudices matériel, moral et financier et à ce qu’il lui soit ordonné d’exécuter les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement,

CONDAMNE M. [W] [X] et Mme [U] [S] épouse [X] aux dépens et rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [X] et Mme [U] [S] épouse [X] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge