RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00593 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HGOG

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 OCTOBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [L] [M] [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE DE LA REUNION substitué par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [C] [R] [V] épouse [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE DE LA REUNION substitué par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Septembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [M] [T] et Madame [C] [R] [V] épouse [T] ont donné à bail à Monsieur [K] [E] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 3]- [Localité 5] selon contrat du 28 février 2021 moyennant un loyer mensuel de 650 euros.

Madame [U] [J] s’est régulièrement portée caution par acte séparé.

Les baillereurs ont adressé à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 27 mars 2025, pour la somme en principal de 8.585,52 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Ce commandement de payer a été signifié à la caution par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice des 4 et 7 juillet 2025,Monsieur [L] [M] [T] et Madame [C] [R] [V] épouse [T] ont fait assigner Monsieur [K] [E] et Madame [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [E] sous astreinte de 150 euros par jour de retard

— leur condamnation solidaire de Monsieur [K] [E] et Madame [U] [J] au paiement de la somme de 4.950,87 euros au titre des impayés locatifs selon décompte actualisé au 1er juin 2025, à parfaire de l’indemnité d’occupation

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 708,62 euros correspondant au loyer jusqu’à libération effective des lieux,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.338 euros au titre de la TEOM des années 2022 à 2024

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— leur condamnation solidaire aux dépens y compris le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la caution.

Monsieur [L] [M] [T] et Madame [C] [R] [V] épouse [T] sont représentés par leur conseil et maintiennent l’intégralité de leurs demandes, en actualisant le montant de sa créance à la somme de 5.758,11 euros.

Régulièrement cités à étude et à personne, Monsieur [K] [E] et Madame [U] [J] sont non comparants ni représentés.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 07 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [L] [M] [T] et Madame [C] [R] [V] épouse [T] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 28 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation des 4 et 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 28 février 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [K] [E] le 27 mars 2025, pour la somme en principal de 8.585,52 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 27 mai 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [L] [M] [T] et Madame [C] [R] [V] épouse [T] sont fondés à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [K] [E] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 27 mai 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [L] [M] [T] et Madame [C] [R] [V] épouse [T] justifient que Monsieur [K] [E] était débiteur de la somme de 5.758,11 euros selon décompte arrêté au 28 août 2025.

Monsieur [K] [E], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette.

ll convient de noter que le bail ayant été reconduit tacitement à compter du 28 février 2024, Madame [U] [J] reste solidairement tenue, nonobstant sa résiliation de son engagement de caution par courrier du 27 janvier 2025. Elle est tenue des sommes qui resteraient dues, à défaut de départ du locataire, jusqu’au 27 janvier 2027 conformément aux dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 disposant que « La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [U] [J] à payer à Monsieur [L] [M] [T] et Madame [C] [R] [V] épouse [T] la somme de 5.758,11 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 28 août 2025.

Les bailleurs sont également bien fondés à réclamer la TEOM des années 2022 à 2024 soit la somme de 1.338 euros.

Il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [U] [J] à payer à Monsieur [L] [M] [T] et Madame [C] [R] [V] épouse [T] la somme de 1.338 euros au titre de la TEOM des années 2022 à 2024.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement à Monsieur [K] [E].

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Les bailleurs disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Monsieur [K] [E] et Madame [U] [J] seront également condamnés à verser à Monsieur [L] [M] [T] et Madame [C] [R] [V] épouse [T] une indemnité d’occupation mensuelle de 708,62 euros révisable, à compter du 27 mai 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [E] et Madame [U] [J], partie perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [M] [T] et Madame [C] [R] [V] épouse [T] les frais qu’ils ont dû engager pour assurer la défense de leurs intérêts. Il convient de condamner in solidum Monsieur [K] [E] et Madame [U] [J] à leur payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2021 entre Monsieur [L] [M] [T] et Madame [C] [R] [V] épouse [T] et Monsieur [K] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]- [Localité 5] sont réunies au 27 mai 2025.

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [U] [J] à verser à Monsieur [L] [M] [T] et Madame [C] [R] [V] épouse [T] la somme de 5.758,11 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 28 août 2025.

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [U] [J] à verser à Monsieur [L] [M] [T] et Madame [C] [R] [V] épouse [T] la somme de 1.338 euros au titre de la TEOM des années 2022 à 2024.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [K] [E].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [K] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Monsieur [L] [M] [T] et Madame [C] [R] [V] épouse [T] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [E] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [K] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [U] [J] à verser à Monsieur [L] [M] [T] et Madame [C] [R] [V] épouse [T] une indemnité d’occupation mensuelle de 708,62 euros révisable, à compter du 27 mai 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Monsieur[K] [E] et Madame [U] [J] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, des assignations et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [E] et Madame [U] [J] à payer la somme de 700 euros à Monsieur [L] [M] [T] et Madame [C] [R] [V] épouse [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE