TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/05255 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZR3G

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 18 Août 2025

DEMANDEURS

Monsieur [R] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [U] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous les deux représentés par Maître Jean-Eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0273

DÉFENDERESSE

Madame [V] [D] [O] [B] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Victor ANNICCHIARICO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0721

Décision du 18 Août 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/05255 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZR3G

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistées de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de l’audience et Madame Adélie LERESTIF, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2025, avis a été donné que la décision serait rendue le 18 août 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 28 juin 2022, M. [R] [S] et Mme [U] [Y] épouse [S] ont consenti, au bénéfice de Mme [V] [B], une promesse unilatérale de vente, portant sur une maison d’habitation située [Adresse 2] [Localité 6] (95), moyennant un prix de 540 000 euros, dont 5 000 euros portant sur des meubles.

La promesse expirait le 14 octobre 2022 à 16 heures et les parties sont convenues de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 54 000 euros devant être versée entre les mains de Mme [E] [G], caissière de Maître [N] [K], notaire à [Localité 5] (78), notaire rédacteur de l’acte.

La promesse était conclue sous diverses conditions suspensives, notamment la condition d’obtention d’un prêt bancaire par la bénéficiaire au plus tard le 9 septembre 2022, et la condition de réalisation de travaux de séparation de deux caves, de pose et mise en service d’une chaudière de séparation des eaux usées par les promettants.

Par avenant du 4 octobre 2022, le délai de réalisation de la promesse de vente a été prolongé jusqu’au 15 novembre 2022.

Par courrier officiel du 2 décembre 2022, le conseil de Mme [V] [B] s’est prévalu pour le compte de sa cliente, de la caducité de la promesse en raison de la défaillance des conditions suspensives et de la révélation d’une emprise, sur le fonds voisin, de la canalisation des eaux usées et a sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Par exploits de commissaire de justice en date du 13 avril 2023, M. [R] [S] et Mme [U] [Y] épouse [S] (ci-après les époux [S]) ont fait assigner Mme [V] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir prononcer la résolution de la promesse de vente et condamner Mme [V] [B] à leur verser l’indemnité d’immobilisation, outre des dommages et intérêts.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, les époux [S] demandent au tribunal de :

A titre principal,

PRONONCER la résolution de la promesse de vente du 6 septembre 2022 aux torts exclusifs de Madame [V] [B] ; CONDAMNER Madame [V] [B] à verser à Monsieur [R] [S] et à Madame [U] [Y] épouse [S] un montant de 54.000 € à titre d’indemnité d’immobilisation ; CONDAMNER Madame [V] [B] à verser à Monsieur [R] [S] et à Madame [U] [Y] épouse [S] un montant de 21.543,60 € à titre de dommages et intérêts au taux légal ; A titre subsidiaire,

CONDAMNER Madame [V] [B] à verser à Monsieur [R] [S] et à Madame [U] [Y] épouse [S] un montant de 75.543,60 € à titre de dommages et intérêts au taux légal ; En tout état de cause,

DEBOUTER Madame [V] [B] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre des de Monsieur [R] [S] et de Madame [U] [Y] ; CONDAMNER Madame [V] [B] à verser aux consorts [S] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 juin 2024, Mme [V] [B] demande au tribunal de :

A titre principal,

JUGER que la défaillance de conditions suspensives particulières a entraîné la caducité de la Promesse ; En conséquence :

DEBOUTER Monsieur [R] [S] et Madame [U] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; ORDONNER la libération de la somme 54.000,00 euros séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation, au profit de Madame [V] [B] ; A titre subsidiaire,

JUGER que la révélation d’une emprise sur le fonds voisin justifie l’ouverture d’un nouveau délai de rétractation ; PRENDRE ACTE de l’exercice par Madame [V] [B] de son droit de rétractation ; JUGER que la défaillance d’une condition suspensive de droit commun a entraîné la caducité de la Promesse ; En conséquence :

DEBOUTER Monsieur [R] [S] et Madame [U] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; ORDONNER la libération de la somme 54.000,00 euros séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation, au profit de Madame [V] [B] ; A titre très subsidiaire,

JUGER que le consentement de Madame [V] [B] a été vicié ; En conséquence :

DEBOUTER Monsieur [R] [S] et Madame [U] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; ORDONNER la libération de la somme 54.000,00 euros séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation, au profit de Madame [V] [B] ; A titre reconventionnel,

CONDAMNER Monsieur [R] [S] et Madame [U] [Y] à verser in solidum à Madame [V] [B] la somme correspondant aux intérêts au taux légal sur la somme de 54.000 euros, courant à compte du 2 décembre 2022, date de la première demande de restitution ; CONDAMNER Monsieur [R] [S] et Madame [U] [Y] à verser in solidum à Madame [V] [B] la somme de 5.000,00 euros pour résistance abusive ; CONDAMNER Monsieur [R] [S] et Madame [U] [Y] au paiement à Madame [V] [B] de la somme de 63.762,00 euros au titre de la perte de chance d’acquérir à des conditions d’emprunts plus favorables ; CONDAMNER Monsieur [R] [S] et Madame [U] [Y] à indemniser Madame [V] [B] des frais d’architecte exposés, dont le montant reste à parfaire ; En tout état de cause,

DEBOUTER Monsieur [R] [S] et Madame [U] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER Monsieur [R] [S] et Madame [U] [Y] à verser in solidum à Madame [V] [B] la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e ANNICCHIARICO.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 10 juin 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions mentionnées ci-dessus pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

*

Sur la caducité de la promesse de vente et l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de la promesse de vente du 28 juin 2022, les parties ont convenu que l’indemnité d’immobilisation versée aux promettants par la bénéficiaire serait restituée à cette dernière dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte.

Elles ont en outre soumis la promesse de vente à l’accomplissement de plusieurs conditions suspensives dans l’intérêt de la bénéficiaire dont la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire et la condition particulière de réalisation de travaux par les promettants, au plus tard avant la réitération de la vente par acte authentique, soit au plus tard le 15 novembre 2022, en application de l’avenant du 4 octobre 2022.

Les promettants se sont engagés à effectuer les travaux suivants :

Travaux de séparation de deux caves, Pose et mise en service d’une chaudière, Travaux de séparation des eaux usées.

Pour chacun de ces travaux, les promettants se sont engagés à remettre au bénéficiaire, au plus tard le jour de la réitération de la promesse par acte authentique, soit au plus tard le 15 novembre 2022 :

la facture des travaux acquittés,une attestation d’assurance de responsabilité civile décennale et quittance de prime associée, le procès-verbal de réception des travaux, sans réserve.

Mme [V] [B] soutient à titre principal que la condition suspensive relative à l’exécution des travaux par les promettants a défailli dès lors que ces derniers ne lui ont pas adressé, avant le l5 novembre 2022, les procès-verbaux de réception des travaux de séparation des caves et de séparation des eaux usées.

Or, les époux [S] ne justifient pas avoir transmis à Mme [V] [B], avant le 15 novembre 2022, le procès-verbal de réception sans réserve des travaux de séparation des deux caves daté du 27 septembre 2022, qu’ils versent aux débats.

Au contraire, le projet d’acte de vente qu’ils produisent, préparé selon eux en vue de la signature de l’acte de vente le 15 novembre 2022, ne fait pas mention de ce procès-verbal de réception, à la différence des procès-verbaux du 1er juillet 2022 relatif à la séparation des eaux usées et du 8 septembre 2022 relatif à la pose de la chaudière.

Surtout, les promettants ne justifient pas d’un procès-verbal de réception sans réserve des travaux de séparation des eaux usées dès lors qu’ils ne produisent qu’un projet de procès-verbal daté du 1er juillet 2022, qui n’est pas signé par eux et ne peut donc valoir réception de l’ouvrage par le maître de l’ouvrage au sens de l’article 1792-6 du code civil.

Enfin, si la promesse énonce que « les travaux ne commenceront qu’à partir de la levée de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par le bénéficiaire », les époux [S] ne contestent pas, aux termes de leurs écritures, la réalisation préalable de la condition suspensive d’obtention d’un prêt par Mme [V] [B] mais produisent au contraire un courriel de leur notaire qui confirme avoir reçu le 22 septembre 2022 l’offre de prêt de Mme [B].

Dès lors, à défaut pour les promettants de rapporter la preuve de la transmission à la bénéficiaire, avant le 15 novembre 2022, date de signature de l’acte authentique de vente, des procès-verbaux de réception sans réserve des travaux qu’ils s’étaient engagés à réaliser, et conformément aux stipulations contractuelles, la condition suspensive de réalisation des travaux par les promettants a défailli.

Par conséquent, en application de l’article 1186 du code civil, la promesse unilatérale de vente du 28 juin 2022 est devenue caduque et, sans qu’il ne soit besoin d’examiner les autres moyens soulevés par la défenderesse à l’instance, la non-réalisation de la vente résultant de la défaillance d’une condition suspensive, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à Mme [V] [B].

Les époux [S] seront condamnés à lui payer les intérêts au taux légal sur la somme de 54 000 euros, à compter du 2 décembre 2022, date de la mise en demeure.

Enfin, les demandes des époux [S] tendant à prononcer la résolution de la promesse de vente, laquelle n’est fondée sur aucun moyen de nature à entraîner la résolution de la promesse, et à condamner Mme [V] [B] à leur payer la somme de 54 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [S]

A titre subsidiaire et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les époux [S] demandent au tribunal de condamner Mme [V] [B] à les indemniser des frais exposés pour les différents travaux qu’ils ont réalisés, de leurs frais de relogement pendant les travaux et en vue de la vente, ainsi que de leur préjudice moral et financier.

Ils ne précisent toutefois pas quelle faute Mme [V] [B] aurait commise à l’origine de leur préjudice. En effet, la non-réalisation de la vente ne peut être imputée à faute à Mme [V] [B], bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente,qui était fondée à refuser de signer l’acte authentique de vente, a fortiori alors que les conditions suspensives n’étaient pas toutes réalisées.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts des époux [S] doit être rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts de Mme [V] [B]

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut également obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les époux [S] sont déjà condamnés à verser à Mme [V] [B] les intérêts au taux légal sur la somme de 54 000 euros, en compensation du retard dans la restitution de cette somme.

Mme [V] [B] ne précise pas à quel préjudice correspond la somme réclamée de 5 000 euros et ne justifie donc pas d’un préjudice distinct du seul retard, résultant du refus des promettants de lui restituer la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive sera donc rejetée.

Sur les autres demandes de dommages et intérêts

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Mme [V] [B] demande la condamnation des époux [S] à l’indemniser de son préjudice de perte de chance d’acquérir un bien immobilier à un prêt dont le taux d’intérêt est de 1,9%, ainsi que de ses honoraires d’architecte. Elle invoque leur carence dans la réalisation des conditions suspensives.

Toutefois, que la demande soit fondée sur l’article 1240 du code civil, ou plus justement sur les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, dès lors que Mme [V] [B] reproche en réalité aux promettants de ne pas avoir exécuté la promesse de vente, il lui appartient de rapporter la preuve de la faute des promettants et de l’existence d’un préjudice certain, né et actuel résultant de cette faute.

Or, elle invoque un préjudice de perte de chance d’acquérir un bien à un taux d’intérêt de 1,9% qui n’est justifié par aucune pièce concrète démontrant qu’elle n’a pas pu acquérir un bien de même nature et valeur au moyen d’un prêt répondant aux mêmes caractéristiques, étant rappelé que la charge de la preuve lui incombe.

De même, le préjudice tenant aux dépenses d’architecte n’est pas justifié, le « montant des sommes exposées par Mme [V] [B] étant en cours de chiffrage ».

Ces demandes de dommages et intérêts seront donc rejetées, sans même qu’il ne soit besoin d’examiner si les promettants ont commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition suspensive.

Sur les demandes accessoires

Les époux [S], parties succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Victor ANNICCHIARICO.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à Mme [V] [B] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Autorise et au besoin ordonne à Mme [E] [G], caissière de Maître [N] [K], notaire à [Localité 5] (78), de libérer au profit de Mme [V] [B] la somme séquestrée entre ses mains de 54 000 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 28 juin 2022,

Condamne M. [R] [S] et Mme [U] [Y] épouse [S] in solidum à payer à Mme [V] [B], les intérêts au taux légal sur la somme de 54 000 euros à compter du 2 décembre 2022,

Rejette les demandes de M. [R] [S] et Mme [U] [Y] épouse [S] tendant à :

Prononcer la résolution de la promesse de vente du 28 juin 2022 aux torts exclusifs de Mme [V] [B], Condamner Mme [V] [B] à leur verser la somme de 54 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Rejette les demandes de dommages et intérêts de M. [R] [S] et Mme [U] [Y] épouse [S],

Rejette les demandes de dommages et intérêts de Mme [V] [B],

Condamne M. [R] [S] et Mme [U] [Y] épouse [S], in solidum aux dépens,

Dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Jean-Victor ANNICCHIARICO, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [R] [S] et Mme [U] [Y] épouse [S] in solidum à payer à Mme [V] [B], la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 18 Août 2025

Le Greffier Le Président