RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00215 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HECD

MINUTE N° : 25/90

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

SCI VIRAMAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e BESSUDO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 01 SEPTEMBRE 2025

PARTIES

DEMANDEUR :

Société LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES AROMES représentée par son syndic la société CITYA BELVEDERE SARL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Thibaud BESSUDO, société BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

S.C.I. VIRAMAN

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, juge au Tribunal judiciaire, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faisant valoir que la SCI VIRAMAN, propriétaire des lots n°27, n°87 et n°88 au sein de la résidence [5] sise [Adresse 2] à SAINT ANDRE (97440), reste redevable de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société CITYA BELVEDERE, l’a assignée, par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, devant le tribunal de proximité de SAINT-BENOIT pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1695,69 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 14 avril 2025 ;828,25 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;le tout avec intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ; 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2025 lors de laquelle le syndicat des copropriétaires, représenté par un conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. La société défenderesse, citée à personne, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En vertu de l’article 14-1 de la même loi :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles, ainsi que les cotisations du fonds travaux.

Conformément à l’article 42 de cette loi, les actions en contestation des décisions des assemblées générales, notamment sur l’approbation des comptes présentés par le syndic, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée.

Par ailleurs, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES AROMES produit notamment à l’appui de sa demande :

un relevé de propriétéle contrat de syndicles appels de fonds et décomptes de charges des années 2024 et 2025 ;les convocations aux assemblées générales et les procès-verbaux des assemblées générales des 28 novembre 2023 et 11 décembre 2024 ;une mise en demeure par avocat postée en lettre recommandée avec accusé de réception le 14 novembre 2024, revenue « non distribuable » ;un relevé de compte arrêté à la date du 14 avril 2025.

Il ressort de ces éléments que la dette de la SCI VIRAMAN à l’égard du syndicat des copropriétaires, comprenant les charges impayées et les frais de recouvrement, dette arrêtée au 14 avril 2025 conformément aux demandes résultant de l’assignation et maintenues oralement à l’audience sans actualisation, s’élève à la somme de 1804,19 euros, après déduction :

des frais de mise en demeure du 09/08/24 qui ne sont pas justifiés,de la somme de 480 euros imputée au décompte sous la mention générique « contentieux » qui ne permet d’évaluer son bien-fondé,de la somme de 206,15 euros imputée au décompte sous le libellé « ouverture dossier MED » qui ne permet pas davantage de vérifier son fondement, d’autant que la preuve de la régularité de l’envoi de la mise en demeure par avocat adressée le 14 novembre 2024 n’est pas rapportée, l’accusé de réception étant revenu « non distribuable ».

Il y a dès lors lieu de condamner la SCI VIRAMAN à payer cette somme de 1804,19 euros au [Adresse 8], représenté par son syndic, la société CITYA BELVEDERE, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en l’absence de justification d’une mise en demeure préalable régulièrement adressée à la SCI défenderesse.

Il convient également de faire droit à la demande d’anatocisme, juridiquement fondée sur l’article 1343-2 du Code civil, et d’ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme pour une année entière à compter de l’assignation du 29 avril 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à l’exécution de son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Au regard de la carence sans motif légitime de la SCI VIRAMAN dans le paiement des charges et des travaux de copropriété, il y a lieu de la condamner à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic, la société CITYA BELVEDERE, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

La SCI VIRAMAN, partie perdante, supportera les entiers dépens et sera condamnée à payer une somme de 700 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI VIRAMAN à payer au [Adresse 7] LES AROMES, représenté par son syndic, la société CITYA BELVEDERE, la somme de 1804,19 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, somme arrêtée au 14 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 29 avril 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme pour une année entière à compter du 29 avril 2025 ;

CONDAMNE la SCI VIRAMAN à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES AROMES, représenté par son syndic, la société CITYA BELVEDERE, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI VIRAMAN à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES AROMES, représenté par son syndic, la société CITYA BELVEDERE, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES AROMES, représenté par son syndic, la société CITYA BELVEDERE, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI VIRAMAN au paiement des entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection