TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01442 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWT7

S.A. SEMIGA RCS NIMES N° B 650 200 405 .

C/

[O] [F]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 24 MARS 2025

DEMANDERESSE:

S.A. SEMIGA RCS NIMES N° B 650 200 405 .

Hôtel du Département 32 Rue Guillemette

BP 9093

30000 NIMES

représentée par M^e Mireille BRUN, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [O] [F]

Résidence Peyre Du Vistre Bat 1 . Lgt 019

16 Rue Vistre 4ème étage

30000 NIMES

représentée par M^e Karine JAPAVAIRE, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 18 Novembre 2024

Date des Débats : 03 février 2025

Date du Délibéré : 24 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 24 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon acte sous seings privés en date du 14 février 2024, la SA d’HLM SEMIGA a donné à bail à Madame [E] [O] un appartement avec garage situé sur la commune de NIMES (30000), 16 rue du Vistre, Résidence Peyre du Vistre, Bâtiment 1, logement 19, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 887,66€.

Des loyers demeuraient impayés, et le 24 avril 2024, la SEMIGA signalait la situation d’impayé à la Commission de Coordination de Prévention des Expulsions (CCAPEX) du Gard.

La situation persistait, et en date du 13 juin 2024, le bailleur faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant de 1747,34€.

En date du 12 septembre 2024, la SEMIGA assignait Madame [E] [O] devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 18 novembre 2024 afin de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire du bail au 26.07.2024

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier

— fixer une indemnité légale d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter du 26.07.2024, et jusqu’au départ effectif de Madame [E] [O], et l’en condamner au paiement en deniers ou quittance valable

— condamner Madame [E] [O] à payer :

par provision, la somme de 2162,12€ arrêtée au 06.09.2024 en deniers ou quittance valable, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 06.09.2024 pour les sommes portées au commandement et à compter de la date de l’assignation pour les sommes dues postérieurement à celui-ci, outre les frais de procédure, conformément à l’article 1153 du Code Civil, majorée de l’indemnité d’occupation courue jusqu’au jugement.

la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du CPC

les entiers dépens de l’instance

L’affaire était successivement renvoyée à l’audience du 03 février 2024 afin de permettre à Madame [E] de constituer avocat sous le bénéfice de l’aide juridictionnelle, et aux parties de contradictoirement se mettre en état.

En demande, la SEMIGA comparait représentée par son avocat.

Elle maintient ses demandes et actualise la dette à la somme de 4176,08€. Elle s’oppose à tout octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [E] [O] comparait représentée par son avocat, qui s’en remet à ses écritures, dans lesquelles elle sollicite la suspension du jeu de la clause résolutoire, tenant la reprise du paiement des loyers courants, l’octroi des plus larges délais de paiement si le FSL venait à être rejeté, et débouter la SEMIGA de sa demande d’expulsion, d’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens.

L’affaire est mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur au jour de la délivrance de l’assignation : « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SEMIGA justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale du Gard le 24 avril 2024.

La situation a persisté, et la saisine de la CCAPEX réputée constituée à cette date, est intervenue au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 12 septembre 2024.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 13 septembre 2024 pour l’audience du 18 novembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [E] [O] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance du commandement dispose :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat conclu entre les parties prévoyant un délai de deux mois, il convient de le faire prévaloir, ce délai étant plus favorable au locataire.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [E] [O] le 13 juin 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 13 août 2024, et à cette date, le commandement demeurait infructueux, ainsi qu’il ressort du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [E] [O] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [E] [O] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

La SEMIGA produit un décompte arrêté à la date du 31 janvier 2025 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 4176,08€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte.

Toutefois, il convient de déduire de ce montant les sommes de 129,26€ et 128,44€ libellés « frais de procédure » et qui doivent être analysés en des dépens.

Le surplus ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Madame [E] [O] sera condamnée à payer par provision à la SEMIGA la somme de 3918,38€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire:

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [E] [O] sollicite que la clause résolutoire soit suspendue, tenant la reprise du paiement des trois derniers loyers et le dépôt d’un dossier FSL. Elle sollicite que les plus larges délais lui soient accordés en cas de refus du FSL.

Au soutien de sa demande, elle produit une attestation CAF faisant ressortir la perception de prestations familiales mensuelles à hauteur de 1957 euros.

Elle ne justifie pas du dépôt d’un dossier FSL.

La SEMIGA s’oppose à ces demandes reconventionnelles.

Il résulte du décompte produit en demande que si Madame [E] a effectivement repris le règlement du reliquat de loyer à sa charge depuis le mois de novembre 2024, soit la somme de 398,78€, elle ne s’acquitte pas de l’intégralité dudit loyer (913,48€), les aides au logement ayant été suspendues depuis le quittancement de décembre 2024.

Ce règlement intégral, condition d’octroi des délais, n’étant pas remplie, Madame [E] sera déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire du bail.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [E] [O] sera condamnée à payer à la SEMIGA la somme de 300,00€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [E] [O] qui succombe, supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par la SEMIGA recevable et bien fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Madame [E] [O] à la date du 13 août 2024;

En conséquence :

Ordonnons, l’expulsion domiciliaire de Madame [E] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux d’habitation et du garage sis à NIMES (30000), 16 rue du Vistre, Résidence Peyre du Vistre, Bâtiment 1, logement 19, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution

Condamnons Madame [E] [O] à payer par provision à la SEMIGA à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

Condamnons Madame [E] [O] à payer par provision à la SEMIGA la somme de 3918,38€ au titre de la dette locative, arrêtée au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

Déboutons Madame [E] [O] de sa demande de délais de paiement,

Déboutons Madame [E] [O] de sa demande de suspension du jeu de la clause résolutoire du bail

Condamnons Madame [E] [O] à payer à la SEMIGA la somme de 300,00€ au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamnons Madame [E] [O] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,