TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

RUE MOZART – 25209 MONTBELIARD CEDEX -

03.81.90.70.00

N° RG 25/00125 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4NQ

N° de minute :

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à

Exécutoire délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 AOUT 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [W] [T], demeurant 120 rue Champollion – 94400 VITRY SUR SEINE

représentée par Maître Rosa-salomé KUPPER de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocats au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [B] [X], demeurant 20 avenue du général Leclerc – 25600 SOCHAUX

non comparant, non représenté

Madame [Y] [Z], demeurant 3 rue des anglots – 25350 MANDEURE

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Manon ALLAIN : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 09 juillet 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Août 2025 et signé par Claudine MONNERET, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 23 novembre 2020, Madame [W] [T] a donné en location à Monsieur [B] [X] un logement meublé sis à SOCHAUX (25600) – 20 RUE DU GÉNÉRAL LECLERC, moyennant un loyer mensuel initial de 400 euros et une provision sur charges de 30 euros avant le 10 du mois. Par acte du même jour, Madame [Y] [Z] s’est portée caution solidaire.

À la suite d’impayés, la bailleresse a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 968 euros, par acte du 22 janvier 2025, signifié à la caution le 29 janvier 2025.

Par exploits de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, Madame [W] [T] a fait assigner Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTBÉLIARD statuant en référé aux fins de voir :

renvoyer les parties à se pourvoir au principal et au fond tel qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse :

constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [X] , et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

— une provision de 928 euros au titre de l’impayé locatif au 22 janvier 2025, sauf à parfaire le jour des débats ;

— une provision au titre des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour de la décision à intervenir, avec intérêts ;

— une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail, avec indexation annuelle, à compter de la date de résiliation, avec intérêts de droit ;

— les dépens de l’instance comprenant le commandement de payer ;

— une indemnité de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 9 juillet 2025, Madame [W] [T], assistée par son Conseil, réitère ses prétentions sauf à actualiser sa créance à la somme de 1614,75 euros. Elle déclare que le paiement du courant n’a pas été repris, mais que la caution l’a contactée pour restituer les clés et établir l’état des lieux de sortie.

Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [Z], assignés à étude, ne sont ni présents ni représentés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Madame [W] [T] justifie de la saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 22 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 8 avril 2025.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Doubs a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 10 avril 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 28 mai 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la demande en résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre par l’effet d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de l’occupant constitue un trouble manifestement illicite ou que la libération des lieux caractérise une obligation non sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire résultant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le contrat de location du 23 novembre 2020 liant les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit pour non-paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux..

Le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré à Monsieur [B] [X] le 22 janvier 2025 pour la somme en principal de 968 euros, est demeuré infructueux, ses causes n’ayant pas été réglées dans le délai de deux mois expressément accordé à l’acte et qui a expiré le lundi 24 mars 2025 (soir le premier jour ouvrable après le samedi 22 mars 2025).

La clause résolutoire s’est donc appliquée de plein droit à la date du 25 mars 2025.

En conséquence, sans droit ni titre sur le logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les demandes en paiement à titre provisionnel

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection statuant en référé d’accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Il sera considéré que Madame [W] [T], qui a saisi le juge des référés, a entendu implicitement solliciter une provision au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle.

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des provisions sur charges.

En conséquence, Monsieur [B] [X], qui occupe les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, sera condamné à payer à Madame [W] [T] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec indexation dans les conditions prévues au contrat résilié, à compter du 25 mars 2025 et jusqu’à libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.

Sur l’arriéré de loyers et charges ou d’indemnités d’occupation

Madame [W] [T] justifie du principe et du quantum de sa créance en versant aux débats les pièces suivantes :

le contrat de location du 23 novembre 2020 ;

le commandement de payer du 22 janvier 2025 ;

le compte locatif présentant un solde débiteur de 1614,75 euros au 30 juin 2025.

Monsieur [B] [X], défaillant à la procédure, n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire ou d’un fait exonératoire de règlement.

En conséquence, la demande de provision doit être accueillie à hauteur de 1614,75 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation échus et impayés au 30 juin 2025 (terme de juin 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur le cautionnement solidaire

Par acte rédigé et signé le 23 novembre 2020, Madame [Y] [Z] s’est portée caution solidaire de son petit-fils pour la durée du bail initial et renouvelé par tacite reconduction.

Défaillante à la procédure, elle ne conteste ni la validité de son engagement ni le commandement de payer qui lui a été dénoncé.

Elle sera donc condamnée solidairement avec Monsieur [B] [X] au paiement de la provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [Z] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et sa dénonciation à la caution et à la CCAPEX.

Il paraît inéquitable de laisser Madame [W] [T] supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 700 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par Madame [W] [T] ;

CONSTATONS que le bail du 23 novembre 2020 liant Monsieur [B] [X] à Madame [W] [T], portant sur le logement avec garage sis à SOCHAUX (25600) – 20 RUE DU GÉNÉRAL LECLERC, se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 25 mars 2025 ;

En conséquence, ORDONNONS à Monsieur [B] [X] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DISONS qu’à défaut d’avoir libéré le logement QUINZE JOURS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXONS au montant du loyer et des provisions sur charges, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [Z] à Madame [W] [T], au paiement de laquelle ils seront solidairement condamnés à compter du 25 mars 2025 et jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [Z] à payer à Madame [W] [T] la somme de 1614,75 euros (mille six cent quatorze euros et soixante-quinze centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation échus et impayés au 30 juin 2025 (terme de juin 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [Z] aux dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 janvier 2025 et de sa dénonciation à la caution et à la CCAPEX ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [X] et Madame [Y] [Z] à payer à Madame [W] [T] une indemnité de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à MONTBÉLIARD le 29 août 2025, et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,