RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00506 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G6UH

MINUTE N° : 25/00001

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [R]

Mme [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e DULEROY (case de M^e MOLIERE)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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ORDONNANCE EN RÉFÉRÉ

DU 03 MARS 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [C] [O] [J] épouse [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par Maître Jean Claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION et ayant pour avocat postulant Maître Jean Christophe MOLIERE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection,, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2021, Monsieur [L] [T] et Madame [C] [O] [J] épouse [T] ont donné à bail à Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel actuel révisé de 861,28 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 août 2024 resté sans effet, Monsieur [L] [T] et Madame [C] [O] [J] épouse [T] ont assigné, en référé, Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu,condamner solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] à leur payer :par provision, une somme de 4270,08 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 août 2024,par provision, une indemnité d’occupation mensuelle et révisable de 861,28 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux,une somme de 613 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 février 2025.

A l’audience, Monsieur [L] [T] et Madame [C] [O] [J] épouse [T], représentés par leur conseil, ont actualisé leurs demandes (6323,20 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 1er février 2025) et se sont opposés à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [Y] [R], cité à étude, n’a pas comparu.

Madame [B] [W] a comparu, a indiqué reconnaître la dette, a expliqué être séparée de Monsieur [Y] [R] depuis deux années sans que ce dernier n’ait effectué les démarches pour se désolidariser du bail à sa connaissance, a fait état de sa situation financière et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Aux termes de l’article 835 du même code, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [L] [T] et Madame [C] [O] [J] épouse [T] justifient de leur demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte actualisé des sommes dues par Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] arrêté au 1er février 2025.

En conséquence, Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] seront condamnés solidairement en vertu de la clause de solidarité prévue au bail au paiement de la somme de 6323,20 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2025, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 14 août 2024 sur la somme de 4235,52 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

D’une part, Monsieur [L] [T] et Madame [C] [O] [J] épouse [T] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D’autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 7 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 23 juillet 2021 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et Monsieur [L] [T] et Madame [C] [O] [J] épouse [T] justifient avoir délivré le 14 août 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 4235,52 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 15 octobre 2024.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [B] [W] s’est présentée à l’audience, a exposé sa situation financière et a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, indiquant avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, ce que confirme l’analyse des décomptes produits par les demandeurs pour les mois de septembre à décembre 2024.

Ainsi, Madame [B] [W] apparaît en situation de régler la dette locative seule, malgré sa séparation d’avec Monsieur [Y] [R] qui aurait quitté le logement sans effectuer les démarches nécessaires à la désolidarisation du bail au titre duquel il reste donc tenu, et a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il sera dès lors fait droit à la demande en délais de paiement suspensifs formée par Madame [B] [W] selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement, délais qui bénéficieront, de fait, aux deux locataires, et les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés pour les deux locataires, en l’absence de toute pièce justificative concernant la situation de Monsieur [Y] [R], ne permettant pas de distinguer la situation de locataires solidaires.

Dans ces conditions, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Toutefois, il convient de prévoir qu’en cas d’irrespect des délais de paiement accordés par le présent jugement, la clause résolutoire reprendra immédiatement son plein effet de sorte qu’il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. Dans cette hypothèse, le solde de l’arriéré locatif restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, avec fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant et des charges, du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux.

En revanche, en cas de respect par Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] de l’échéancier fixé pour le remboursement et de paiement régulier des loyers courants et des charges, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [T] et Madame [C] [O] [J] épouse [T] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de constater que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de Monsieur [L] [T] et Madame [C] [O] [J] épouse [T],

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [L] [T] et Madame [C] [O] [J] épouse [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 juillet 2021 entre Monsieur [L] [T] et Madame [C] [O] [J] épouse [T] et Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] se sont trouvées réunies à la date du 15 octobre 2024 ;

CONDAMNONS par provision et solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] à verser à Monsieur [L] [T] et Madame [C] [O] [J] épouse [T] la somme de 6323,20 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés à la date du 1er février 2025, échéance de février 2025 incluse, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 14 août 2024 sur la somme de 4235,52 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDONS des délais de paiement à Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] ;

AUTORISONS Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] à s’acquitter de la dette en procédant, sauf meilleur accord entre les parties, aux paiements suivants :

35 mensualités de 175 euros minimum, outre le loyer courant et les charges,devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,et un dernier versement égal au solde de la dette,

ORDONNONS, pendant ces délais, la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] de respecter ces délais de paiement, ou à défaut de paiement du loyer courant et des charges, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

ORDONNONS, dans cette hypothèse et à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, le cas échéant, par provision et solidairement, Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] à verser à Monsieur [L] [T] et Madame [C] [O] [J] épouse [T] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 15 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements intervenus ;

DEBOUTONS Monsieur [L] [T] et Madame [C] [O] [J] épouse [T] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] à verser à Monsieur [L] [T] et Madame [C] [O] [J] épouse [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [R] et Madame [B] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLONS que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection