RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00217 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCBZ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 OCTOBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [S] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Florence BENARD, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [D] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 8] [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Septembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [P] a donné à bail à Madame [D] [U] un appartement situé [Adresse 7] selon contrat du 07 juillet 2016 moyennant un loyer mensuel, dans son dernier état, de 1.211 euros, provision sur charges comprise.

Le bailleur a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le19 novembre 2024, pour la somme en principal de 13.343,15 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, Monsieur [S] [P] a fait assigner Madame [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, le 20 janvier 2025, deux mois après le commandement de payer resté infructueux

— ordonner l’expulsion de Madame [D] [U] et de tout occupant de son chef, au besoin avec la force publique ainsi que la séquestration de ses meubles en sûreté des loyers échus et des charges locatives

— condamner Madame [D] [U] à payer à Monsieur [S] [P] la somme totale de 14.248 euros au titre des loyers impayés au 1er février 2024, augmentée des termes postérieurs restés impayés jusqu’à la libération effective des lieux

— fixer à 1.127 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation

— condamner Madame [D] [U] à payer à Monsieur [S] [P] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du louer et révisable à compter du 20 janvier 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— condamner Madame [D] [U] à payer à Monsieur [S] [P] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner Madame [D] [U] à payer à Monsieur [S] [P] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le commandement de payer d’un montant de 231 euros.

Après renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 8 septembre 2025.

Monsieur [S] [P], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 15.591 euros charges comprises. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [D] [U] est représentée par son conseil. Elle sollicite des délais de paiement, précise qu’elle a des revenus de 2.200 euros et qu’elle vit avec sa fille. Elle recherche un nouveau logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 18 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [S] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 21 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 07 juillet 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [D] [U] le 19 novembre 2024, pour la somme en principal de 13.343,15 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 19 janvier 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [S] [P] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [D] [U] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 19 janvier 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [S] [P] produit un décompte démontrant que Madame [D] [U] est débitrice de la somme de 15.591 euros à la date du 08 septembre 2025.

Madame [D] [U] ne conteste pas la dette locative.

Il convient en conséquence de condamner Madame [D] [U] à payer à Monsieur [S] [P] la somme de 15.591 euros selon décompte arrêté au 08 septembre 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, date de l’assignation, sur la somme de 14.248 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [D] [U] des délais de paiement. L’arriéré locatif est par ailleurs trop important pour permettre un apurement de l’arriéré locatif dans un délai de trois ans.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [U].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [D] [U] sera également condamnée à verser à Monsieur [S] [P] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.127 euros, révisable, à compter du 19 janvier 2025 égale au montant du loyer outre les charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DOMMAGES ET INTERETS

Il n’est justifié d’aucun préjudice distinct de celui que le bénéfice des intérêts moratoires et l’allocation d’une indemnité pour frais irrépétibles permettent de réparer.

Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [D] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [P] les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner Madame [D] [U] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 juillet 2016 entre Monsieur [S] [P] et Madame [D] [U] concernant le logement situé [Adresse 7] sont réunies au 19 janvier 2025.

CONDAMNE Madame [D] [U] à verser à Monsieur [S] [P] la somme 15.591 euros selon décompte arrêté au 08 septembre 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025 sur la somme de 14.248 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due

DEBOUTE Madame [D] [U] de sa demande au titre des délais de paiement.

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [D] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Monsieur [S] [P] à faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [U] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [D] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [D] [U] à verser à Monsieur [S] [P] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.127 euros à compter du 19 janvier 2025, égale au montant du loyer révisé outre les charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Madame [D] [U] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Madame [D] [U] à payer la somme de 600 euros à Monsieur [S] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE