TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 23 MARS 2026

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N° RG 25/04021 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FICX

Minute 26-

Jugement du :

23 mars 2026

La présente décision est prononcée le 23 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 23 janvier 2026

DEMANDERESSE :

Madame, [U], [H],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e SCP POUGEOISE-DUMONT-BIAUSQUE-

avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame, [J], [Q],

[Adresse 2],

[Localité 2]

Non comparante ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 17 août 2016, Madame, [H], [U] a consenti à Madame, [Q], [J] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 590 euros, outre une provision pour charge de 60 euros.

Le même jour, Madame, [H], [U] et Madame, [Q], [J] ont régularisé un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement, sis à la même adresse, moyennant un loyer de 30 euros mensuels.

Se prévalant d’un non-paiement des loyers convenus, Madame, [H], [U] a, par l’intermédiaire de son mandataire, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 janvier 2024, mis en demeure Madame, [Q], [J] d’avoir à lui régler la somme totale de 759,94 euros, correspondant à l’arriéré locatif relatif au logement et au parking.

La mise en demeure étant restée infructueuse, deux commandements de payer visant la clause résolutoire ont été adressés à la locataire le 6 mars 2024, pour un montant total, en principal, la somme de 855,03 euros 1532,96 euros.

Le 26 février 2025, un congé pour vendre a été délivré à Madame, [Q], [J], par acte de commissaire de justice.

Par voie de commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, Madame, [H], [U] a fait assigner Madame, [Q], [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims, afin de solliciter :

de déclarer valide le congé délivré le 26 février 2025 ;ordonner l’expulsion de Madame, [Q], [J] et de tout occupant de son chef ;condamner Madame, [Q], [J] au paiement d’une indemnité d’occupation tant pour le logement que pour l’emplacement de stationnement, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Madame, [Q], [J] à lui payer la somme de 2568,12 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés relatifs au logement ;condamner Madame, [Q], [J] à lui payer la somme de 1303,82 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés relatifs au parking ;condamner Madame, [Q], [J] à lui payer la somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 23 janvier 2026, Madame, [H], [U], représentée, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise les arriérés à la somme de 3379,18 euros pour le logement et 1444,14 euros pour le parking.

Régulièrement assignée à Etude, Madame, [Q], [J] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame, [Q], [J] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à Madame, [H], [U].

Sur la validité du congé

Conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire s’il décide de reprendre le logement, de le vendre ou pour un motif légitime et sérieux.

Le délai de préavis applicable au congé donné par le bailleur est de 6 mois, la date du congé pour vendre devant intervenir au terme du contrat de location sous réserve que le terme n’intervienne pas moins de 3 ans après la date d’acquisition.

Le même article précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée, le congé valant offre de vente au profit du locataire. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si à l’expiration du délai de préavis, le locataire n’a pas accepté l’offre de vente, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, Madame, [H], [U] a donné congé à Madame, [Q], [J] du logement et du parking situés au, [Adresse 3], par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025, prenant effet le 1er septembre 2025.

Cet acte mentionne le motif de reprise pour vente, le prix, les conditions de la vente projetée, respecte le délai de 6 mois et contient une offre de vente au profit du locataire. Le locataire n’a pas accepté l’offre de vente avant l’expiration du délai.

Par conséquent, il convient de considérer que le congé pour vendre délivré par Madame, [H], [U] à Madame, [Q], [J] le 6 février 2025 est valide.

Les baux ont donc été résiliés par l’effet du congé le 1er septembre 2025 et, depuis, Madame, [Q], [J] se trouve occupante sans droit ni titre du logement situé au, [Adresse 3].

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame, [Q], [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, Madame, [H], [U] justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé et les décomptes des sommes dues.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 1er septembre 2025, Madame, [Q], [J] cause un préjudice à Madame, [H], [U] qui sera réparé par sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Madame, [H], [U] et Madame, [Q], [J] sera condamnée au paiement de la somme de 3379,18 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 janvier 2026 au titre du logement et la somme de 1444,14 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la même date pour l’emplacement de stationnement, et ce avec intérêts légaux à compter du jugement.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à Madame, [H], [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 23 janvier 2026, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame, [Q], [J], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Il sera rappelé que les frais de commissaire de justice exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En application de cette disposition, Madame, [H], [U], condamnée aux dépens, devra payer à Madame, [H], [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE valide le congé pour vendre délivré par Madame, [H], [U] à Madame, [Q], [J] le 6 février 2025 ;

CONSTATE que les contrats de bail en date du 17 août 2026 liant Madame, [H], [U] et Madame, [Q], [J] concernant le logement situé, [Adresse 3] sont résiliés le 1er septembre 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame, [Q], [J] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut par Madame, [Q], [J] d’avoir libéré les lieux situés, [Adresse 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame, [Q], [J] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame, [Q], [J] à payer en deniers ou quittances à Madame, [H], [U] la somme de 3379,18 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 janvier 2025 pour le logement, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Madame, [Q], [J] à payer en deniers ou quittances à Madame, [H], [U] la somme de 1444,14 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 janvier 2026 pour l’emplacement de stationnement, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Madame, [Q], [J] à payer à Madame, [H], [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 23 janvier 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame, [Q], [J] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame, [Q], [J] à payer à Madame, [H], [U] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 23 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière, Le Juge,