RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00543 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFWS

MINUTE N° :

Notification

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à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 OCTOBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEDRE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 6] [Adresse 8]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Septembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA SEDRE a donné à bail à Madame [M] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]. [Adresse 9], selon contrat du 11 février 1999.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 24 avril 2024, la SEDRE a mis en demeure Madame [M] [I] de procéder à la remise en état initial de l’espace jouxtant son logement, lui rappelant que cela constituait une contruction illégale au regard du code de l’urbanisme. La SEDRE réitérait sa mise en demeure par lettre du 20 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, la SA SEDRE a fait assigner Madame [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de :

— constater que Madame [M] [I] a réalisé des aménagements dans les parties communes

En conséquence :

A titre principal : juger que Madame [M] [I] a violé les dispositions de l’article 7 du bail daté du 11 février 1999 sur l’usage des parties communes

et subsidiairement, juger qu’elle a violé les dispositions de l’article 7 du bail daté du 11 février 1999 sur les transformations mettant en péril la sécurité du local

— mettre à la charge de Madame [M] [I] l’obligation de remettre en état l’espace vert servant de partie commune et appartenant à la SEDRE situé dans le prolongement de l’appartement qu’elle occupe au [Adresse 3]. [Adresse 9].

— assortir cette mesure de remise en état d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de trente jours suivant la signification de la décision à intervenir

— condamner Madame [M] [I] à payer à la SEDRE la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 08 septembre 2025.

La SA SEDRE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle précise que Madame [M] [I] a aussi sur cet espace une cuisine au feu de bois ce qui porte atteinte à la sécurité de l’immeuble.

Madame [M] [I] comparaît en personne. Elle explique avoir construit une varangue car l’eau entrait dans la cuisine. Elle dit être malade. Elle vit avec son mari et ses deux garçons.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à ses écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le non-respect du contrat de bail

Selon les dispositions de l’article 6 in fine de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne doit pas “s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”.

Selon les dispositions de l’article 7 de la même loi, le locataire doit “'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir”. Il ne doit pas “transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. (…)”

Ces dispositions légales sont reprises dans le contrat de bail en date du 11 février 1999 signé par Madame [M] [I]. Il est notamment expressément indiqué que les locataires ont l’obligation de « ne rien mettre ou déposer dans les parties communes de l’immeuble à l’exception des locaux réservés à cet usage. Ne rien déposer sur les appuis de fenêtres ne pas disposer de claies, canisses, etc sur les garde-corps et séparation des balcons sauf autorisation expresse de la société »

La SEDRE a constaté que Madame [M] [I] avait aménagé sur l’espace commun jouxtant son appartement une constrution de type varangue avec fenêtre en jalousie, évier extérieur.

Aux termes d’un constat en date du 8 août 2024, Maître [D] [K], commissaire de justice, a constaté, depuis les espaces communs aux “ abords de l’appartement de Madame [I] se trouve un espace vert clôturé par un grillage souple et pourvu d’un accès fermé par un portillon métallique.”

Le commissaire de justice ajoute que “diverses constructions y sont érigées.

Contre la façade de l’immeuble, je relève la présence d’une construction de type terrasse, réalisée au moyen de pannes de type C et disposant d’une couverture en tôle ondulées. La construction est protégée du côté EST par des tôles. Il en est de même du côté NORD où se trouvent par ailleurs des jalousies en aluminium. Le sol est bétonné.”

Maître [D] [K] constate dans le prolongement de la façade “une extension conçue de façon similaire. Le sol est là aussi bétonné et je note que l’espace est équipé d’un évier en INOX à deux bacs, d’un placard et d’un foyer au feu de bois.

Maître [D] [K] a rencontré Madame [M] [I] qui refuse de démolir les constructions.

Aux termes de son procès-verbal en date du 13 mai 2025, Maître [D] [K] constate que

“Depuis les espaces communs, je constate que les constructions litigieuses n’ont pas été démontées. En effet, la construction de type terrasse réalisée contre la façade de l’immeuble au moyen de pannes de type C et disposant d’une couverture en tôles ondulées, de même l’extension conçue à l’identique dans son prolongement, sont toujours en place.”

L’explication donnée par Madame [M] [I] évoquant un écoulement des eaux de pluie dans sa cuisine n’est corroborée par aucune pièce et celle-ci n’a jamais alerté la SEDRE sur cette difficulté avant de s’octroyer unilatéralement la jouissance privative d’une partie commune.

Il ressort de ces constatations que Madame [M] [I] a manqué à ses obligations telles que précisées aux termes de l’article 7 du contrat de bail signé le 11 février 1999 aux termes desquelles elle ne devait rien mettre ou déposer dans les parties communes qui étaient des espaces verts non privatifs.

Madame [M] [I] s’est appropriée cet espace commun en bloquant l’accès par un portillon métallique et un grillage souple.

En conséquence, la SEDRE est bien fondée à solliciter la remise en état de cet espace vert commun par l’enlèvement et la démolition de l’ensemble des aménagements effectués par la locataire.

La locataire refusant toute destruction, il est nécessaire de l’y contraindre en assortissant son obligation de remise en état de l’espace commun d’une astreinte.

Dès lors, il convient d’ordonner à Madame [M] [I] de remettre en état l’espace vert servant de partie commune et appartenant à la SEDRE situé dans le prolongement de l’appartement qu’elle occupe au [Adresse 3]. [Adresse 9] ce qui impose de démolir et enlever tous les aménagements effectués sur cet espace, et cela sous astreinte de 30 euros par jour de retard sur une période de trois mois, l’astreinte commençant à courir passé un délai de 30 jours suivant la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [I], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la SEDRE la charge des frais qu’elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner Madame [M] [I] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE à Madame [M] [I] de remettre en état l’espace vert servant de partie commune et appartenant à la SEDRE situé dans le prolongement de l’appartement qu’elle occupe au [Adresse 3]. [Adresse 9] ce qui impose de démolir et enlever tous les aménagements effectués sur cet espace, et cela sous astreinte de 30 euros par jour de retard sur une période de trois mois, l’astreinte commençant à courir passé un délai de 30 jours suivant la signification du présent jugement.

CONDAMNE Madame [M] [I] au paiement des entiers dépens.

CONDAMNE Madame [M] [I] à payer à la SEDRE la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE