N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT

du

17 Décembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/03612 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JKHU

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 4] »

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE,

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 307 213 249

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [J]

né le 08 Février 1979 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame L. RIEU, Adjointe administrative faisant fonction deGreffière.

A l’audience publique du 05 Novembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 17 Décembre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 17 Décembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [J] est propriétaire des lots n°24 et 40 dans l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 9].

Le 25 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] "[Adresse 5]" réprésenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE a donné assignation à M. [L] [J] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil et des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 1 835,36 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 avril 2024 ;la somme de 915,43 euros au titre des frais de recouvrement ;la provision de 648,92 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;

assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

juger que le jugement à intervenir sera exécutoire à titre provisoire ;

juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 15 avril 2024 la somme de 1 835,36 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 5 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] "[Adresse 5]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] "[Adresse 5]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 29 juin 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 23 juin 2022 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du XX (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— le commandement de payer du 30 janvier 2024 ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 15 avril 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1835,36 euros

Frais sollicités 915,43 euros

TOTAL 2750,79 euros

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 5]" ne justifie pas de la notification du décompte actualisé versé aux débats lors de l’audience, en conséquence, celui-ci ne saurait être retenu.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [L] [J] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 15 avril 2024 à hauteur de la somme de 1 835,36 euros.

La lettre de mise en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [L] [J] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 835,36 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 15 avril 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure,

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (85 euros).

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (130,43 euros).

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, en revanche ces diligences doivent correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de M. [L] [J] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à plus de 20 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 seront accordées en conséquence.

M. [L] [J] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 565,43 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux hors budget prévisionnel), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 (…) »

Par courrier recommandé avec avis de réception et commandement de payer du 30 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 5]" a mis en demeure M. [L] [J] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

M. [L] [J] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 648,92 euros à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges à venir pour les deux derniers trimestre de l’exercice en cours au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (01er juillet 2024 au 31 décembre 2024).

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [L] [J] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement

de défaut en dernier ressort

CONDAMNE M. [L] [J] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] "[Adresse 5]" les sommes suivantes :

1.835,36 € (MILLE HUIT CENT TRENTE-CINQ EUROS TRENTE-SIX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 15 avril 2024 ;

565,43 € (CINQ CENT SOIXANTE-CINQ EUROS QUARANTE-TROIS CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

648,92 € (SIX CENT QUARANTE-HUIT EUROS QUATRE-VINGT-DOUZE CENTIMES) à valoir sur les appels de charges à venir pour les deux derniers trimestre de l’exercice en cours (01er juillet 2024 au 31 décembre 2024) ;

augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [L] [J] aux dépens ;

CONDAMNE M. [L] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] "[Adresse 5]" la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

C. BELOUARD