RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00093 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HAGC

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 28 AVRIL 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Mme [D] [Y] (Chargée de contentieux), munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Mars 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SIDR a donné à bail à Monsieur [U] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 10] par contrat du 1er janvier 1991, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 382,42 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, et ayant égaré son exemplaire du contrat de bail, la SIDR a adressé à Monsieur [U] [K] une sommation de payer par voie d’huissier, le 15 avril 2024 portant sur la somme de 5908,76 euros.

Faute d’apurement de la dette à la suite de cette sommation, la SIDR a ensuite fait assigner Monsieur [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] de la Réunion par acte d’huissier du 14 janvier 2025 aux fins de voir :

prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 1er janvier 1991 ; ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [K] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner Monsieur [U] [K] à lui payer la somme en principal de 8208,52 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure, sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ; et à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 382,42 euros, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et ce jusqu’à parfait délaissement des lieux ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire condamner Monsieur [U] [K] aux entiers dépens ainsi qu’aux frais d’expulsion ;

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 17 mars 2025, la SIDR – représentée par Madame [D] [Y], régulièrement munie d’un pouvoir – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 9003,80 euros, sans qu’il y ait eu de reprise des versements.

Convoqué par acte d’huissier signifié le 14 janvier 2025 à étude, Monsieur [U] [K] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025, la présidente ayant informé la seule partie comparante que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, pas sa mise à disposition au greffe du juge des contentieux de la protection.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En outre, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 15 janvier 2025, soit plus de 06 semaines avant l’audience du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 02 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur la demande de résiliation du bail et la condamnation au paiement

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ;

l’article 1728 du même code dispose quant à lui que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » ;

enfin, l’article 1217 du code civil dans sa rédaction issu de l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit les conséquence d’une inexécution contractuelle en ces termes :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter."

L’article 1217 du code civil dans sa rédaction issu de l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) provoquer la résolution du contrat ».

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail.

Le décompte produit en l’espèce par la SIDR et arrêté à la date du 17 mars 2025 révèle que les impayés sont presque systématiques depuis mars 2023, à l’exception de deux versements de 506 euros le 24 juin 2024 ;

Que déduction faite de la somme totale de 55,50 euros imputée au débit du compte au titre de« factures d’assurance » dont l’exigibilité n’est pas rapportée par la SIDR, et des frais de commissaire de Justice pour un total de 290,44 euros, la dette locative correspondant aux loyers et charges impayés se monte à la somme de 8948,30 euros, représentant un peu moins de deux années de loyers.

Face à ces éléments, Monsieur [U] [K] ne comparait pas et ne peut apporter aucune justification à ces impayés.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts de Monsieur [U] [K] à la date du 28 février 2025, son expulsion des lieux à défaut de libération volontaire et sa condamnation en paiement à hauteur des loyers et charges impayés, soit 8948,30 euros arrêté à la date du 17 mars 2025, comprenant l’échéance de février 2025.

III. Sur la demande d’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux après le prononcé de la résiliation du bail, Monsieur [U] [K] se trouvera occupant sans droit ni titre du logement, et sera redevable d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges connu, soit 392,09 euros, et sera révisable de la même manière que le loyer et les charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation.

Monsieur [U] [K] sera condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.

IV. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [U] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En l’absence de clause résolutoire, la délivrance d’une sommation de payer ne saurait être compris dans les dépens de la présente instance.

Le cas échéant, il supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution.

Aucun élément de fait ou de droit ne conduit à ne pas écarter l’exécution provisoire attachée de plein droit à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er janvier 1991 entre la SIDR et Monsieur [U] [K] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9], aux torts du locataire à la date du 28 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [K] et à tous occupants de son chef de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SIDR pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [U] [K] à verser à la SIDR la somme de 8948,30 euros, selon décompte arrêté au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement au titre des loyers impayés jusqu’au 28 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [K] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés par Monsieur [U] [K] à la SIDR ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux soit 392,09 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes formées par la SIDR ;

CONDAMNE Monsieur [U] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit attachée au présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection