TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

LOYERS-COMMERCIAUX N° de Minute :

N° N° RG 23/00798 – N° Portalis DBXJ-W-B7H-H3VA

AFFAIRE

S.C.I. LA FLEURIERE

C/

[R]

J U G E M E N T

Mis à disposition au greffe le QUATORZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ, par Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente, magistrat délégué par la Présidente pour tenir l’audience des LOYERS-COMMERCIAUX, assistée de Catherine MORIN, Greffier principal.

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE :

La SCI LA FLEURIERE, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 483 936 282, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine SAILLARD, avocat au barreau de DIJON, avocat postulant et par M^e Cyril ZIMMER, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, avocat plaidant,

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [O] [R], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne “LE ROYAL”, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 882 650 666, dont le siège social est sis [Adresse 5]

né le 19 Juillet 1991 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Antoine CARDINAL, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE, avocat plaidant

* * *

Les avocats ont été entendus le 12 Février 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 14 Mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 17 juin 1986, Mme [Z] [N] a donné à bail à M. et Mme [E] [G], aux droits desquels se sont ensuite trouvés M. et Mme [Y] [B], des locaux à usage commercial situés [Adresse 5], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 1986 et se terminant le 30 juin 1995, moyennant un loyer annuel de 23 000 francs (3 506,33 euros), payable d’avance trimestriellement.

Ce bail commercial a été renouvelé par acte notarié des 24 octobre et 7 novembre 1995 entre Mme [Z] [N] et M. et Mme [Y] [B] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 1995 et se terminant le 30 juin 2004, moyennant un loyer annuel de 27 358 francs (4 170,70 euros), payable d’avance trimestriellement.

Puis ce bail commercial a de nouveau été renouvelé par acte notarié des 16 mai et 18 juillet 2006 entre Mme [C] [L], Mme [T] [X] veuve [L] et Mlle [A] [L], sous la tutelle de sa soeur [C], venant aux droits de Mme [N], et M. et Mme [Y] [B], pour une durée de 9 ans, rétroactivement à compter du 1er juillet 2004 jusqu’au 30 juin 2013, moyennant un loyer annuel de 5 165 euros, payable d’avance trimestriellement.

Selon acte authentique d’apports immobiliers du 16 octobre 2007, la SCI La Fleurière est venue aux droits des consorts [L].

Selon avenant au bail commercial par acte notarié du 26 décembre 2012, la désignation a été modifiée, les locaux loués consistant dans :

“une portion de maison sise à [Adresse 10], comprenant : un magasin de 20 m², vitrines et portes en glace, réserve à la suite de 3 m² avec poste d’eau, sous un appentis couvert de zinc, WC privatifs à droite au fond de la cour commune, avec droit de passage dans la cour commune depuis le magasin.

Jouissance sans réserve du réduit se trouvant sous un escalier commun.

Cave voûtée de 20 m², sol cimenté.

Au premier étage et prenant accès par un escalier commun : pièce de 28 m² environ avec fenêtre sur rue et fenêtre sur cour, salle de bains”.

Par acte d’huissier du 27 décembre 2012, la SCI La Fleurière a fait délivrer un congé avec offre de nouvellement aux clauses et conditions du bail précédent, avec un prix de loyer annuel de 18 000 euros, pour une nouvelle période de 9 années commençant à courir le 1er juillet 2013 et se terminant le 30 juin 2022. Les preneurs n’ont pas contesté le renouvellement du bail mais ont refusé le nouveau loyer. La bailleresse n’a pas saisi le juge des loyers commerciaux.

Par acte notarié du 21 février 2020, M. et Mme [B] ont cédé leur fonds de commerce à M. [O] [R], en présence de la SCI La Fleurière.

Par acte d’huissier du 23 novembre 2021, la SCI La Fleurière a fait délivrer un congé pour le 30 juin 2022 avec offre de renouvellement, au prix de loyer annuel de 19 200 euros, soit 1 600 euros par mois, les autres clauses et conditions du bail restant inchangées.

Par acte d’huissier signifié le 7 décembre 2021, M. [O] [R] a fait savoir qu’il consentait au principe du renouvellement du bail, mais refusait la proposition de loyer du bail renouvelé.

La société bailleresse a ensuite notifié un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux le 13 octobre 2022, en sollicitant à titre principal la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à un montant annuel de 19 200 euros, soit un montant mensuel de 1 600 euros, et subsidiairement, la désignation d’un expert judiciaire avec fixation d’un loyer provisionnel à 19 200 euros annuels.

M. [O] [R] a, par un mémoire préalable en fixation du prix du loyer du bail renouvelé en date du 10 novembre 2022, répliqué qu’il demandait à titre principal la fixation du loyer du bail renouvelé à un montant annuel de 7 089,68 euros hors charges et hors taxes et, à titre subsidiaire, l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par acte d’huissier en date du 14 mars 2023, la SCI La Fleurière a fait assigner M. [O] [R] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dijon, aux fins de :

— à titre principal, voir fixer judiciairement le loyer du bail renouvelé selon les modalités précitées, avec la condamnation du locataire à régler les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de leur exigibilité, outre le réajustement du dépôt de garantie,

— à titre subsidiaire, voir désigner un expert judiciaire avec fixation d’un loyer provisionnel à 19 200 euros annuels,

— en tout état de cause, voir rappeler que l’exécution provisoire est de droit et voir condamner le défendeur au paiement des dépens et d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement avant-dire-droit du 14 janvier 2024, le juge des loyers commerciaux a :

— ordonné une expertise judiciaire, et commis pour y procéder M. [V] [I], avec pour mission de :

— visiter les lieux loués à M. [O] [R], sis [Adresse 4], les décrire, procéder aux mesures des surfaces louées en précisant leur affectation et leur utilité pour le locataire,

— décrire et se faire remettre tous documents contractuels nécessaires à l’accomplissement de sa mission et toutes pièces utiles détenues par les parties,

— fournir tous éléments permettant de dire si, au cours du bail expiré, sont intervenues des modifications notables des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, de nature à avoir une incidence favorable sur la valeur locative,

— donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à la date de renouvellement du bail, soit le 1er juillet 2022, en référence aux dispositions des articles L. 145-33 ainsi que R. 145-3 et suivants du code de commerce,

— fournir au juge des loyers commerciaux toutes explications et précisions utiles sur l’appréciation de cette valeur locative ;

— dit que le loyer provisionnel du bail renouvelé resterait fixé pour la durée de la procédure au montant annuel actuellement en vigueur et rejeté la demande de fixation d’un loyer provisionnel augmenté ;

— ordonné un sursis à statuer sur les demandes formulées dans le cadre de la présente procédure, enrôlée sous le numéro de RG 23/00798, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise définitif de M. [V] [I], expert désigné par la présente décision ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

— réservé les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles.

L’expert a déposé son rapport le 02 juillet 2024.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 13 novembre 2024, puis renvoyée à l’audience du 12 février 2025 avec un calendrier de procédure. Elle a été évoquée à cette audience, puis mise en délibéré au 14 mai 2025.

°°°°°

Aux termes de son “mémoire en ouverture de rapport” notifié à M. [R] par lettre recommandée avec accusé de réception déposée le 11 décembre et reçue le 13 décembre 2024, la SCI la Fleurière demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles R. 145- 23, L. 145-57, R. 145-2, R. 145-3, R. 145-6 et suivants, L. 145-33 et L. 145-34 et suivants du code de commerce et 1231-6 du code civil de :

A titre principal :

— dire et juger qu’au cours du bail concernant le local commercial [Adresse 3] à [Adresse 7] (21), les facteurs locaux de commercialité ont connu des modifications notables,

— constater qu’en tout état de cause, la SCI la Fleurière bénéficie du principe du déplafonnement du loyer,

en conséquence,

— fixer le loyer commercial du bail renouvelé des locaux sis [Adresse 3] à [Adresse 7] (21) à la somme annuelle en principal hors charges et taxe de 19 200 euros soit 1 600 euros mensuels à compter du 1er juillet 2022,

— dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— condamner M. [O] [R] à régler les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de leur exigibilité à compter de la délivrance de l’assignation,

— rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— condamner M. [O] [R] au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— le condamner aux entiers dépens dont le paiement des frais de l’expertise judiciaire.

La SCI La Fleurière explique sa demande d’augmentation du loyer renouvelé par deux critères.

Elle soutient tout d’abord qu’il y a eu une amélioration des facteurs locaux de commercialité, à savoir un changement bénéfique de l’environnement des locaux, la ville de [Localité 8] étant particulièrement attractive et accessible, et les locaux loués situés en centre-ville et dans la zone piétonnière apportant une importante fréquentation en étant desservis par le tramway et des navettes gratuites. Elle ajoute que le commerce est idéalement bien placé commercialement, à proximité de deux grandes surfaces, du centre commercial Fnac et du centre Dauphine.

Elle estime ensuite que la valeur locative du centre ville et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, qui doivent selon elle être pris en considération comme élément de comparaison bien que les activités exercées soient différentes de celle exercée par M. [R], à savoir pour des commerces de petites surfaces en moyenne de 87 euros/m², justifient le réajustement à la hausse du loyer, d’autant que le locataire ne supporte pas de charge autre que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et a pu diversifier son activité commerciale par la vente de boissons alcoolisées. La SCI La Fleurière prétend que le loyer ridiculement bas proposé par le preneur correspond à une diminution de loyer sollicitée en défense.

S’agissant du rapport d’expertise, la SCI la Fleurière soutient qu’il doit être complété par l’évocation de la piétonnisation de la [Adresse 25], qu’elle considère comme étant en soi une modification notable des facteurs locaux de commercialité, et de la présence d’un arrêt de la navette gratuite à quelques mètres du tabac, ainsi que par la précision de ce que l’augmentation des recettes du preneur est due à l’augmentation du flux piétonnier et du nombre de clients liée à la piétonnisation de la zone et non à la fermeture du centre Dauphine. Elle conteste que le savoir-faire de M. [R] soit la seule cause de l’augmentation importante de ses recettes, alors que la valeur ajoutée ne concerne pas les produits qu’il achète et vend sans les transformer. Elle prétend que l’expert n’a pas retenu l’ensemble des activités ajoutées par le preneur en cours de bail, qui ont un impact sur le chiffre d’affaires mais qui n’ont pas été déclarées et qui sont causes de résiliation du bail et, à tout le moins, constituent un motif de déplafonnement. La SCI la Fleurière fait enfin remarquer que l’expert justifie son abattement de 10 % par l’inconvénient majeur lié à l’exiguïté de la réserve contiguë alors que le preneur a refusé de louer la réserve située au numéro 42 de la rue qui s’était libérée et qu’il n’utilise pas comme réserve l’ancien appartement du premier étage, ce qui démontre que le preneur ne considère pas la réserve comme exigüe. Enfin, elle estime que l’équipement de sécurisation des locaux est l’affaire du locataire et non du bailleur.

Elle déduit de l’ensemble de ces éléments la nécessité de fixer le loyer HC du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme de 19 200 euros par an soit 1 600 euros par mois.

°°°°°

Aux termes de son “mémoire n° 3” notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 novembre 2024, non réclamée, M. [O] [R] sollicite, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34 et L. 145-38 du code de commerce :

* A titre principal :

— qu’il soit dit et jugé qu’au cours du bail expiré :

— les caractéristiques du local sis [Adresse 6] n’ont pas connu de modification notable,

— la destination du local n’a pas connu de modification notable,

— les obligations respectives des parties n’ont pas connu de modification notable,

— les facteurs locaux de commercialité n’ont pas connu de modification notable,

— en conséquence, que la requérante soit déboutée de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 19 200 euros HT/HC par an, à compter du 1er juillet 2022,

— qu’il n’y ait pas lieu à application de l’article 1231-7 du code civil concernant les intérêts sur les arriérés de loyer,

— qu’il soit constaté qu’il bénéficie du principe du plafonnement du loyer conformément à l’article L. 145-34 du code de commerce,

* Si par impossible, la juridiction venait à reconnaître le déplafonnement du loyer :

— que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative retenue par l’expert judiciaire, soit 13 800 euros HT HC par an,

* En tout état de cause :

— que la SCI la Fleurière soit condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [R] soutient qu’aucun élément de l’article L. 145-33 du code de commerce ne justifie le déplafonnement du loyer révisé. Aussi expose-t-il que :

— s’agissant de l’emplacement et de l’environnement des locaux : la [Adresse 25] se situe hors du circuit touristique de la ville de [Localité 8] et ne profite pas de l’afflux de touristes, d’autant que quatre commerces exercent la même activité le long de ce parcours. La bailleresse ne démontre en outre pas la preuve du caractère notable de la modification.

— s’agissant de la supposée modification de l’environnement des locaux : la piétonnisation de la [Adresse 25] n’a eu que peu d’incidence pour le commerce considéré puisqu’elle débouche sur une voie de circulation et non sur une boucle piétonne et que l’activité principalement exercée est celle de vente de tabac. Les modifications postérieures à la date d’effet du bail renouvelé ne peuvent être prises en compte. La bailleresse ne démontre en outre pas la preuve du caractère notable de la modification, comme le conclut l’expert judiciaire.

— s’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage : les activités des commerces voisins ne sont pas comparables à l’activité exercée par M. [R], et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ne peuvent servir de justificatif au déplafonnement des loyers commerciaux.

M. [O] [R] estime que l’estimation réalisée par l’agence Keys Concept et produite par la SCI La Fleurière ne peut être prise en considération pour la fixation du loyer renouvelé car seul un expert peut juger de l’augmentation notable des facteurs locaux de commercialité et de l’intérêt que représente cette augmentation pour le commerce considéré et ainsi justifier un potentiel déplafonnement.

En réponse à l’argumentation adverse concernant l’ajout d’une activité commerciale, il fait valoir que le complément de chiffre d’affaires lié à la vente de boissons à emporter est très faible et que cet ajout ne doit pas être pris en considération. Il fait également valoir que l’expert judiciaire a estimé que la destination des lieux n’avait pas subi de changement suffisamment notable pour justifier, en elle-même, un déplafonnement du loyer de renouvellement.

MOTIFS :

1/ Sur la fixation du loyer du bail renouvelé :

a/ Sur la question du déplafonnement :

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, complété par les articles R. 145-3 et suivants du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Cette valeur locative est, à défaut d’accord, déterminée d’après :

1° – les caractéristiques du local considéré,

2° – la destination des lieux,

3° – les obligations respectives des parties,

4° – les facteurs locaux de commercialité,

5° – les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 de ce même code prévoit et organise un plafonnement du loyer de renouvellement, soit une variation du loyer calculée sur l’Indice des Loyers Commerciaux, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, de telle sorte que le principe d’un montant équivalent à la valeur locative devient l’exception au regard de l’existence de ce plafonnement.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que le loyer soit plafonné. Il convient donc de s’interroger sur une éventuelle modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de cet article, pour savoir si un déplafonnement du loyer de renouvellement doit avoir lieu.

Il y a lieu de rappeler qu’il revient au bailleur de prouver les éléments permettant le déplafonnement du loyer (cf Civile 3ème, 1er mars 2000).

* Sur les caractéristiques du local considéré :

Il résulte de l’article R. 145-3 du code de commerce que “les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire”.

Aucune des parties ne conteste le fait que la désignation des locaux ait été modifiée antérieurement au bail à renouveler.

L’expert relève en pages 7 à 9 de son rapport que le local se situe sur l’axe reliant la [Adresse 14] à la [Adresse 17], plus précisément à proximité de cette dernière et du débouché de la [Adresse 22]. Il note qu’un arrêt de tramway se situe à environ 700 m du commerce, et que, si le cadencement est rapide avec un flux de passagers important, une part non négligeable des passagers provient de quartiers relativement paupérisés. Il ajoute que deux arrêts du bus numéro 4 se trouvent [Adresse 14] et [Adresse 23]. De plus, comme le fait remarquer la bailleresse, la navette gratuite

qui assure les déplacements dans le secteur sauvegardé dispose d’un arrêt à proximité immédiate du local.

L’expert indique que la [Adresse 25] est devenue piétonne en 2016, comme la [Adresse 15] et la [Adresse 19], puis la [Adresse 18] en 2019. Ces aménagements ont eu lieu pendant le cours du bail à renouveler, alors que l’aménagement de la [Adresse 24] et de la [Adresse 14] est postérieur au bail à renouveler.

Il estime que le local bénéficie d’une bonne situation particulière au 1er juillet 2022. Toutefois, il tempère cette situation géographique en page 7, en rappelant la tendance à la baisse du marché de l’immobilier dans les centres-villes au détriment de la croissance des zones périphériques, retenant que “cette situation particulière reste bonne, même si la part relative des commerces de centre-ville décroît régulièrement”et invite à aborder cette donnée eu égard au commerce considéré.

L’expert judiciaire remarque que la boutique en rez-de-chaussée a une configuration très étirée avec une largeur moyenne de 3 mètres pour une profondeur de plus de 7 mètres, avec un accès depuis la [Adresse 25] par deux marches de faible hauteur. Il estime cependant que le magasin est fonctionnel pour ce type spécifique d’activité, bien que l’accès à la réserve soit très exigu en passant derrière le comptoir (page 10). Il note que la réserve est située dans un petit appentis dans la cour commune, que le WC privatif n’est plus en usage pour cause de vétusté et que la pièce du premier étage (qui comprend un coin sanitaire avec WC, baignoire et petit lavabo), accessible par l’escalier commun ancien, est occasionnellement utilisée comme bureau. Il relève enfin que la cave n’est plus accessible et que le gros œuvre de l’immeuble est en bon état de propreté.

L’expert retient une surface utile pondérée de 26,78 m². Il relève que le linéaire de vitrine du commerce est de 3 mètres, ce qui en fait une boutique à l’importance inférieure dans la rue. La SCI la Fleurière conteste la pondération du fond du magasin à 0,80, celle de la réserve à 0,25 et celle de l’appartement de l’étage à 0,20 et propose respectivement à la place une pondération à 0,90 pour le fond du magasin, à 0,30 pour la réserve et ne propose pas de coefficient pour l’étage. Mais c’est à juste titre que l’expert a maintenu une pondération de 0,25 pour la réserve dès lors qu’elle est très petite et d’accès très étroit en passant derrière le comptoir, ce qu’il a indiqué dans le rapport ainsi que dans sa réponse au dire du conseil de la SCI la Fleurière. Il a également justement retenu le coefficient de 0,8 pour la seconde partie du magasin au-delà de 5 mètres de profondeur compte tenu de la très faible largeur disponible pour la clientèle. Quant à l’étage, il explique que sa fonction de bureau est très réduite et inadaptée à l’activité de buraliste, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de modifier la pondération proposée par l’expert qui est la suivante :

Locaux

Surface utile

Coefficients de

pondération

Surface utile pondérée

Sous-sol : une cave

20,00 m2

0,00

0,00 m2

Rez-de-chaussée :

— Magasin : jusqu’à 5 m de la vitrine

— Magasin : au-delà de 5 m de la vitrine

— Réserve

— WC dans cour commune

15 m²

6,50 m²

2,70 m²

1,50 m²

1,00

0,80

0,25

0,20

15 m²

5,20 m²

0,68 m²

0,30 m²

1er étage : pièce

28,00 m2

0,20

5,60 m²

TOTAL

73,70 m2

26,78 m2

Il sera retenu qu’il n’y a pas eu de modification notable des caractéristiques du local considéré.

* Sur la destination des lieux :

D’après l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Le bail commercial initial du 17 juin 1986 retient l’activité suivante : “ne pouvoir exercer dans les lieux loués que la vente de tabacs, journaux, tous articles pour fumeurs et tabletterie, articles de paris, petite maroquinerie, articles d’horlogerie, souvenirs, petite confiserie, petite papeterie et librairie, loteries et lotos, travaux d’impression”.

L’acte de cession de fonds de commerce du 21 février 2020, auquel est intervenu la bailleresse, désigne le fonds de commerce comme suit : “un fonds de commerce de bimbeloterie, journaux, articles pour fumeurs, confiseries, articles de paris, loto, jeux de la Française Des Jeux, avec gérance d’un débit de tabac” (page 3) et rappelle la destination des locaux loués selon bail commercial originaire du 17 juin 1986 (page 7).

Il est ensuite précisé en page 4 de cet acte de cession :

“ AGREMENT PAIEMENT ELECTRONIQUE DES AMENDES ET TIMBRES FISCAUX

Le cédant déclare avoir conclu avec la Direction Générale des Finances Publiques un « protocole d’agrément PVA pour le paiement électronique des amendes et la délivrance de timbres fiscaux dématérialisés » dont une copie est demeurée ci-annexée (annexe 5).

Le cédant s’oblige à résilier son propre agrément.

Le cessionnaire fera son affaire personnelle de son agrément auprès de la Direction Générale des Finances Publiques”.

Il est encore précisé en page 13 de l’acte de cession de fonds de commerce :

“10°) Contrats et marchés

Le cédant fait son affaire personnelle des contrats souscrits par lui. Le cessionnaire ne pourra donc pas être tenu de les poursuivre. Étant ici précisé :

— que le cédant résiliera à ses frais :

— le contrat de location TPE carte bleue,

— le contrat auprès de KEOLIS DIVIA (carte bus, tramway…)

— et que le cessionnaire fera son affaire personnelle de la souscription de nouveaux contrats auprès de sa propre banque et de KEOLIS DIVIA. (…)

11°) Information particulière

le cédant déclare qu’il est titulaire d’une licence pour la vente de boissons à emporter dont une copie demeure annexée aux présentes (annexes 10).

Le cessionnaire déclare avoir été informé par le Notaire soussigné de l’obligation de suivre une formation mise en place par la loi du 31 mars 2006, formation obligatoire pour tout futur exploitant d’un débit de boissons et restaurant.

Par ailleurs, le cessionnaire est autorisé à faire, à compter de la régularisation des présentes par authentique, au bureau des Douanes et à la Mairie compétents toutes demandes, formalités et déclarations utiles pour faire transférer à son nom la licence cédée, en conformité des règlements en vigueur.

Le cédant s’engage, de son côté, à faire sans délai et à première réquisition, toutes démarches et déclarations nécessaires en vue de ce transfert.

Ce transfert une fois effectué, la partie acquéreur aura la libre disposition et jouissance de la licence cédée avec le fond ci-dessus désigné dont elles forment partie intégrante.

À l’expiration du délai de 15 jours qui suivra ces déclarations, la partie requérante aura la libre disposition et la jouissance de la licence présentement cédée qu’elle pourra exploiter conformément aux lois et règlements en vigueur”.

Il résulte donc de ces éléments que les précédents exploitants du commerce exerçaient déjà, outre les prestations prévues au contrat de bail, le paiement électronique des amendes et timbres fiscaux, la vente de titres de transport de la société Keolis Divia, ainsi que la vente de boissons à emporter pour laquelle ils étaient titulaires d’une licence. La bailleresse était nécessairement au courant et a accepté ces activités complémentaires dès lors qu’elle est intervenue, sans rien contester des activités exercées, à l’acte de cession du fonds de commerce.

Il ne peut donc être considéré par la bailleresse que le paiement électronique des timbres fiscaux et des amendes, la vente de titres de transport et la vente de boissons à emporter constituent des activités nouvelles alors qu’elles ne sont que la poursuite des activités déjà exercées au précédent bail.

L’expert judiciaire retient comme ajout l’offre de compte Nickel.

Il estime que la destination des lieux n’a pas subi de changement suffisamment notable pour justifier, en elle-même, un déplafonnement du loyer lors du renouvellement (page 18). Il précise que les « activités supplémentaires » dénoncées par la bailleresse sont pour partie autorisées au bail, comme les photocopies, et estime que “ces activités sont reprises par les bureaux de tabac aujourd’hui et peuvent être qualifiées de connexes, complémentaires, induites, etc”. Il relève que les recettes correspondantes sont très minimes comparées aux autres recettes (page 32) et que l’intérêt principal est d’essayer d’attirer et de fidéliser une clientèle nouvelle (page 18).

Il y a donc eu de minimes ajouts d’activités, mais ils ont été modestes, comme en témoignent notamment leurs recettes.

En conséquence, il résulte de l’ensemble de ces éléments et notamment le fait que doit être considérée comme une autorisation implicite de la bailleresse d’exercer les activités mentionnées dans la cession du fonds de commerce à laquelle elle a participé, qu’il n’y a pas eu de modification notable de la destination des lieux.

* Sur les obligations respectives des parties :

D’après l’article R. 145-8 du code de commerce, “du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé”.

En l’espèce, la taxe foncière et les réparations liées au gros œuvre sont à la charge du bailleur. L’expert relève que les autres clauses sont ordinaires.

Il sera retenu qu’il n’y a pas eu de modification notable des obligations respectives des parties.

* Sur les facteurs locaux de commercialité :

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, “les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire”.

La modification des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article R. 145-6 du code de commerce est notable si au cours du bail expiré sont intervenues des modifications ayant entraîné l’apparition d’un flux de chalands complémentaire significatif pour le commerce en cause.

L’évolution notable des facteurs locaux de commercialité ne peut justifier un déplafonnement du loyer qu’en cas d’évolution ayant un impact favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur, présentant donc un intérêt pour l’activité commerciale considérée (cf Civile 3ème, 14 sept. 2011, n° 10-30.825 P). La modification notable ne peut concerner que le cours du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail. (Cf Civ. 3e, 14 oct. 1992, no 91-10.217 P).

Il doit être rappelé que l’évolution du chiffre d’affaires n’est pas en soi un motif de déplafonnement pour apprécier les facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, concernant la piétonnisation de la [Adresse 25] et plus largement du quartier, M. [I] estime qu’elle a amélioré sensiblement le confort des piétons et l’attractivité des commerces. Il précise que la possibilité d’effectuer des boucles à pied dans ce secteur commercial n’est pas encore opérationnelle et le sera ultérieurement lors de la livraison de la [Adresse 14]. Il estime que la commercialité sera alors susceptible d’évoluer favorablement et d’une manière notable (page 23).

S’agissant des transports en commun, l’expert retient en page 20 que la [Adresse 25] a bénéficié de l’arrivée du tramway qui a “généré un flux de piétons en augmentation comparé à celui antérieur dans le centre historique et commercial, d’où un nombre de chalands potentiels qui en irriguent à des degrés divers les différentes artères. La [Adresse 25] en bénéficie à son tour, surtout depuis cette piétonnisation en 2016, mais à un niveau bien inférieur à celui des alignements commerciaux principaux du centre”. Le tabac bénéficie également de la proximité immédiate d’un arrêt de navette gratuite. Il estime que les effets bénéfiques des transports en commun sont donc limités.

Concernant l’évolution touristique, l’expert relève que la clientèle du tabac est majoritairement locale voire de quartier, mais se trouve complétée par une clientèle de passage (affaires et surtout tourisme) en raison de sa position sur le parcours touristique de la Chouette qui emprunte la totalité de la [Adresse 25] (page 22). Cependant, il relativise “l’importance de cette position, comparée à celle des boutiques situées sur les axes les plus prisés par les touristes : [Adresse 16], [Adresse 21], [Adresse 11], [Adresse 12] et environs, [Adresse 26]… La [Adresse 20], même non incluse dans cette boucle touristique, est incontournable et parcourue par les visiteurs”. Il précise également que la situation sur le parcours de la Chouette n’est pas un élément nouveau car créé en 2001. Il ne pourra donc être pris en compte au titre du bail expiré. De plus, l’expert judiciaire retient une augmentation régulière du flux touristique en relation directe avec les efforts de notoriété entrepris par les décideurs politiques (page 22). Néanmoins, il nuance encore : “un bémol cependant, dans la mesure où un flux accru de piétons ne signifie pas que les commerces sont visités à proportion de ce flux accru, ni que les achats sont à la hauteur. La régression relative du commerce de centre-ville par rapport au commerce à l’échelle de l’agglomération est là pour nous le rappeler” (page 22). L’expert ajoute encore “l’extension du plateau piétonnier en secteur sauvegardé facilite le cheminement des piétons, qu’ils soient des locaux ou des touristes, librement ou en suivant des parcours fléchés pour ces derniers. Pourtant, eu égard au créneau sur lequel Le Royal travaille, en montants de tickets de caisse faibles et avec une clientèle constituée en majorité d’habitués, il n’est pas non plus démontré qu’il capte une clientèle supplémentaire liée aux aménagements évoqués”(page 24).

L’expert judiciaire mentionne le rapport de Mme [H] [M], expert conseil de la bailleresse, dressé le 10 juin 2024, lequel précise qu’en 2014, avant la piétonnisation, le flux hebdomadaire de la rue était compris entre 50 000 et 55 000 passages. Elle relève qu’il était de 60 000 passages en 2018, de 60 000 à 65 000 en 2019 et qu’après avoir baissé en 2020, il est repassé à 65 000 en 2021 avant d’arriver à 75 000 en 2022 et 2023. Cela établit donc la réalité d’un flux accru de piétons dans la rue, sans que ne soit pour autant démontrée la hausse de la fréquentation du tabac ni le lien de causalité avec l’augmentation des recettes que l’expert impute notamment à une plus grande amplitude horaire du débitant de tabac (page 31). Ainsi, la bailleresse n’établit pas les retombées positives au niveau de l’activité du tabac.

L’expert indique que les travaux liés à la fermeture du centre Dauphine dès début 2022, ont fermé le passage Dauphine entraînant un passage de clients potentiels depuis la [Adresse 22], qui parcourt plus qu’avant la partie de la [Adresse 25] proche de la [Adresse 22]. Il relève toutefois que cette évolution ne concerne que les six derniers mois du bail à renouveler. Il ajoute que la hausse des comptages piétonniers effectués en 2021 et 2022 [Adresse 25] démontrent une augmentation qu’il estime en partie provoquée par la fermeture du passage Dauphine et du centre Dauphine. Dès lors que la fermeture du centre Dauphine

n’a eu d’impact que sur les six derniers mois du bail à renouveler et qu’il s’agit d’un élément ponctuel qui ne se poursuit pas ce jour, il n’y a pas lieu d’en tenir compte puisque ce n’est pas notable.

Enfin, l’expert souligne que l’évolution de la concurrence n’est pas marquante au cours du bail écoulé (page 22).

Ainsi, comme l’expert M. [I], il y a lieu de considèrer que, s’il existe des modifications des facteurs locaux de commercialité, celles-ci ne sont pas notables.

* Ainsi :

A défaut de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, il n’y a pas lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

b/ Sur la détermination du loyer :

Il y a lieu de rappeler que, comme il n’y a pas lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé, ce loyer sera fixé conformément aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce : “à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié”.

2/ Sur le point de départ des intérêts au taux légal :

Il était précédemment établi, au visa de l’ancien article 1155 du code civil, que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement couraient, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix (cf Civile 3ème, 12 avr. 2018, n° 16-26.514).

Compte-tenu de l’abrogation de cet article qui n’a pas fait l’objet d’une nouvelle codification, il sera considéré que si les intérêts au taux légal dus sur les compléments de loyer du bail en renouvellement ne doivent courir qu’à compter de la décision qui fixe ce loyer, faute de détermination avant cette date du montant et en l’absence de retard de paiement caractérisé, il en va différemment lorsque le loyer du bail renouvelé n’est que le résultat de la variation indiciaire prévue à l’article L. 145-34 du code de commerce et qu’il est en conséquence déterminable par les deux parties et par le locataire en particulier : en ce cas, les intérêts au taux légal doivent courir à compter du jour du renouvellement et ensuite de chaque échéance (cf CA [Localité 13], pôle 5, ch. 3, 30 nov. 2011, n° 10/13123).

En conséquence, les intérêts au taux légal sur l’arriéré éventuellement dû par M. [O] [R] courront à compter du jour du renouvellement, soit le 1erjuillet 2022 et ensuite à compter de chaque échéance.

3/ Sur la demande de réajustement du montant du dépôt de garantie :

Il n’entre pas dans la compétence du juge des loyers commerciaux, telle que définie à l’article R. 145-23 du code de commerce, de statuer sur le dépôt de garantie, mais dans celle du tribunal judiciaire.

Le juge des loyers commerciaux se trouvant incompétent, il ne sera pas statué sur cette demande.

4/ Sur les demandes accessoires :

La SCI la Fleurière perdant le procès puisque le loyer ne se trouve pas déplafonné, elle sera condamnée aux dépens comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire.

L’équité commande de condamner la SCI la Fleurière à verser à M. [R] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L. 145-33 et suivants, R. 145-3 et suivants, et R. 145-30 du code de commerce,

— DIT que les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce n’ont pas subi de modification notable ;

En conséquence,

— REJETTE la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;

— REJETTE la demande de fixation du loyer commercial du bail renouvelé des locaux sis [Adresse 3] à [Adresse 7] (21) à la somme annuelle en principal hors charges et taxe de 19 200 euros, soit 1 600 euros mensuels, à compter du 1er juillet 2022,

— DIT qu’en l’absence de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, ce loyer sera fixé conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce ;

— DIT que les intérêts au taux légal sur l’arriéré éventuellement dû par M. [O] [R] courront à compter du jour du renouvellement, soit le 1er juillet 2022 et ensuite à compter de chaque échéance ;

— DIT que le juge des loyers commerciaux est incompétent pour statuer sur une demande de réajustement du montant du dépôt de garantie et DIT, en conséquence, n’y avoir lieu à statuer sur cette demande ;

— CONDAMNE la SCI la Fleurière aux dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire ;

— CONDAMNE la SCI la Fleurière à verser à M. [O] [R] la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et rendu à l’audience des LOYERS-COMMERCIAUX du QUATORZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Copie délivrée le

à

Le Greffier