RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00502 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G42U

NAC : 70C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 15 Mai 2025

DEMANDERESSE

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU TERRITOIRE DE LA COTE OUEST Pris en la personne de son président en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Nicolas CHARREL de la SELAS CHARREL & ASSOCIES, avocats au barreau de Paris et M^e Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSES

SCI EMISAN, immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n°449 743 258

[Adresse 6]

[Adresse 19]

[Localité 10]

Rep/assistant : Maître Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. EMAT, immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n°912 897 089

[Adresse 7]

[Adresse 19]

[Localité 9]

Rep/assistant : Maître Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S. APPLICATIONS CONTRÔLE MÉTROLOGIE MAINTENANCE (ACMM ), immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n°518 088 711

[Adresse 7]

[Adresse 19]

[Localité 9]

Rep/assistant : Maître Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 03 Avril 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 15 Mai 2025 , par décision contradictoire avant dire droit, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître GARNIER et Maitre PAYEN délivrée le :

Copie certifiée conforme au Centre de médiation et d’arbitrage de la Réunion délivrée le :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La [Adresse 13] (TCO) est propriétaire de la parcelle cadastrée section HN n°[Cadastre 2] située [Adresse 5] à [Localité 18] au sein de la zone artisanale de [Localité 12].

Par contrat du 23 septembre 1988, la commune de [Localité 18] et Monsieur [K] ont conclu un bail à construction sur le lot n°80 du lotissement artisanal de [Localité 12], devenu parcelle cadastrée [Cadastre 14]. A la suite de la liquidation judiciaire de Monsieur [K], le bail à construction était cédé à la société Sanitelec par ordonnance du 23 juillet 1992. Par acte du 22 décembre 2003, la SARL Sanitelec Construction a cédé son droit au bail à la SCI EMISAN.

Estimant que le bail à construction est arrivé à expiration et que la SCI EMISAN en se maintenant sur les lieux devenait occupante sans droit ni titre, le TCO a, par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, fait assigner la SCI EMISAN, la SARL EMAT, la SAS Applications Contrôle Métrologie Maintenance (ACMM) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir :

Constater que la SCI EMISAN, la SARL EMAT et la SAS ACMM sont occupants sans droit ni titre de la parcelle HN n°[Cadastre 2] située [Adresse 4] à Saint Paul,

Ordonner l’expulsion de la SCI EMISAN, de la SARL EMAT et de la SAS ACMM et celle de tous occupants de leur chef avec concours de la force publique de la parcelle HN n°[Cadastre 2], située [Adresse 4] à Saint Paul,

Condamner solidairement la SCI EMISAN, la SARL EMAT et la SAS ACMM à verser au TCO à titre provisionnel, une indemnité d’occupation de 2.482,97 € correspondant à l’occupation des lieux au titre de l’année 2024, à défaut, condamner la seule SCI EMISAN à ce titre,

Autoriser la [Adresse 13] à transporter et enlever les meubles, véhicules, encombrants et objets mobiliers se trouvant sur les lieux aux frais, risques et périls de la SCI EMISAN, de la SARL EMAT et de la SAS ACMM,

Condamner la SCI EMISAN, la SARL EMAT et la SAS ACMM aux entiers dépens et à payer à la [Adresse 13] la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le TCO expose que la SCI EMISAN crée un trouble manifestement illicite en occupant le terrain sans droit ni titre. Il indique que le bail en date du 23 septembre 1988 dont fait état la SCI EMISAN est un faux grossier. Le bail a expiré le 23 septembre 2008. La levée d’option réalisée en 2005 était trop précoce et celle du 17 juillet 2009 trop tardive pour avoir été réalisée plus de 9 mois après l’expiration du bail. La SCI EMISAN ne peut se prévaloir d’aucune levée d’option. Par ailleurs, la commune de Saint Paul a refusé cette levée d’option et il appartenait à la SCI EMISAN de contraindre son cocontractant en engageant une action en réitération forcée de la vente. Enfin, elle ne pourra jamais en bénéficier puisque toute action est prescrite depuis le 10 septembre 2014.

L’expiration du bail a opéré un transfert de propriété au profit du bailleur des constructions, peu importe le paiement de l’indemnité due par le bailleur.

La SCI EMISAN, la SARL EMAT et la SAS ACMM s’opposent à ces demandes. Elles exposent que la SCI EMISAN a, par deux fois, levé l’option d’achat dans les délais impartis. Le bail a expiré le 1er septembre 2009, la SCI a formalisé une seconde levée d’option le 17 juillet 2009, dans le délai imparti. Par ailleurs, le TCO n’a jamais réalisé aucune proposition d’indemnisation du preneur. Elles ajoutent que le bail qu’elle a versé est le seul en la possession de la SCI EMISAN. Elles précisent que si la levée d’option du 17 juillet 2009 est hors délai, elles rappellent celle de 2005. Monsieur [K] a commencé exercer sur le terrain à compter de 1991, puis, la société Sanitelec qui a cédé le bail à la SCI EMISAN en 2003. Le contrat n’impose nullement que les trois années d’exercice soient effectuées par la même personne et rien ne permettait à la commune de refuser cette levée d’option dès lors que les conditions étaient remplies, soit l’exercice par le preneur pendant trois ans et le respect des clauses du bail. Elles estiment disposer d’un titre, le TCO ne peut solliciter leur expulsion.

Sur la demande au titre des indemnités provisionnelles, elles précisent avoir toujours honoré les échéances sollicitées et estiment que la SCI EMISAN a toujours fait preuve de bonne foi dans l’exécution du contrat de bail contrairement au TCO. La SCI EMISAN sollicite de voir :

Débouter le TCO de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCI EMISAN, de la SARL EMAT et de la SAS ACMM,

Condamner le TCO à verser à la SCI EMISAN, la SARL EMAT et la SAS ACMM la somme de 2.983,75 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le TCO aux entiers dépens de la présente instance.

A l’audience du 3 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la médiation :

L’article 131-1 du code de procédure civile dispose : « En tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne et qui répond aux conditions prévues par décret en Conseil d’Etat. Celui-ci informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation ».

L’article 127-1 du code précité précise qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation.

En l’espèce, il ressort de l’examen des circonstances de faits et de l’argumentation des parties développées dans leurs écritures qu’une mesure de médiation judiciaire confiée à un tiers impartial, diligent et compétent, chargé de les entendre et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose, pourrait être de nature à faciliter le règlement du litige, et prévenir l’apparition de nouveaux conflits.

Il est en effet de l’intérêt des parties de recourir à cette mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et pérenne.

Dès lors il convient de désigner un médiateur pour d’une part délivrer une information sur le processus de médiation et d’autre part recueillir l’accord éventuel des parties sur une telle mesure.

Dans l’hypothèse où toutes les parties donneraient au médiateur un accord écrit à la médiation, la présente décision comporte désignation du médiateur et celui-ci pourra commencer ses opérations de médiation, dite conventionnelle, à compter du jour où la provision à valoir sur la rémunération du médiateur est versée entre les mains de celui-ci dans son intégralité.

Il conviendra de renvoyer l’affaire à l’audience du 28 août 2025.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par mesure d’administration judiciaire non susceptible de recours,

DONNONS injonction à la [Adresse 13] d’une part et de la SCI EMISAN, de la SARL EMAT et de la SAS ACMM d’autre part de rencontrer pour un rendez-vous d’information sur la médiation dès réception des présentes dans le délai d’un mois le Centre de Médiation et d’arbitrage de la Réunion représenté par son président en exercice, Ordre des Avocats – Palais de Justice – [Adresse 3] Saint [Adresse 16], adresse courriel : [Courriel 15]

DISONS que le médiateur prendra attache avec l’ensemble des parties aux fins de fixation d’un rendez-vous d’information et invitera ces dernières à se présenter en personne, accompagnée, le cas échéant, de leur conseil,

RAPPELONS que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit, et peut se faire par visio-conférence en cas d’impossibilité d’une rencontre en présentiel,

RAPPELONS que les parties peuvent choisir d’entrer en médiation conventionnelle, dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile, avant, pendant ou à l’issue du rendez-vous sans que le tribunal soit dessaisi ;

DISONS que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera la juridiction ;

DISONS qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, le médiateur indiquera à la juridiction l’identité et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous d’information ;

RAPPELONS que l’inexécution de cette injonction, sans motif légitime, est susceptible de constituer un défaut de diligences justifiant une radiation du dossier ou pourra constituer un des critères de l’équité lors de l’appréciation des demandes formées du chef des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RENVOYONS l’affaire à l’audience de référé du jeudi 28 août 2025 à 9h00,

DISONS que la notification de la présente décision vaudra convocation ;

SURSOYONS à statuer sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT