RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00271 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFPA

MINUTE N° : 2025/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e MOUTOUCOMORAPOULE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 06 OCTOBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [G],

[Adresse 3]

[Localité 5]

ayant pour mandataire SARL PROMO EST IMMOBILIER, immtriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°351 556 451, ayant son siège social [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Maître Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Juillet 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 4 avril 2018, Monsieur [X] [G] a donné à bail à Monsieur [Y] [O] et Madame [T] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel révisable de 850 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, se prévalant d’un arriéré locatif et de l’existence de dégradations après le départ des lieux des locataires le 5 août 2024 – faisant suite à la délivrance d’un commandement de payer du 15 février 2024 – Monsieur [X] [G] a assigné Monsieur [Y] [O] et Madame [T] [M] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de les voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, solidairement condamnés à lui payer :

une indemnité d’occupation de 931,31 euros correspondant au montant du loyer courant prévu au bail, en sus de la Taxe d’Enlèvement des Ordures ménagères (TEOM) concernant la période d’occupation,4101,22 euros au titre des loyers dus pour la période d’octobre 2023 au 15 février 2024 inclus, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,5416,14 euros à titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 16 février 2024 au 5 août 2024 inclus, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,5348 euros au titre des travaux de remise en état du logement,1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer les loyers du 15 février 2024 de 184,67 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 juillet 2025, au cours de laquelle le demandeur, représenté par un conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation, tandis que les défendeurs, régulièrement cités, n’ont pas comparu.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, si le demandeur décompose sa demande au titre de l’arriéré locatif entre, d’une part, des loyers demeurés impayés et, d’autre part, des indemnités d’occupation qui seraient dues à compter du 16 février 2024, il y a lieu de constater que faute pour lui de solliciter, dans le dispositif de son assignation ou oralement à l’audience, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent le constat de la résiliation du bail, aucune indemnité d’occupation ne peut être mise à la charge des défendeurs.

Pour autant, Monsieur [X] [G] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte des sommes dues par Monsieur [Y] [O] et Madame [T] [M] au titre des loyers et charges demeurés impayés après leur départ des lieux, à hauteur de 9322,69 euros.

En revanche, faute pour le demandeur de produire l’avis de taxe foncière relatif au logement mentionnant le montant dû au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2023, la somme de 55 euros réclamée au titre de « appel TEOM 2023 » dans le décompte produit ne sera pas mise à la charge des défendeurs.

Dès lors, Monsieur [Y] [O] et Madame [T] [M] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [X] [G] la somme de 9322,69 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Enfin, le prononcé d’une astreinte ne se justifie pas dès lors que le demandeur dispose de voies d’exécution suffisantes pour faire exécuter la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

En vertu des dispositions de l’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire répond « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

Aux termes de l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, exceptée ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

En l’espèce, Monsieur [X] [G] sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme 5348 euros au titre des réparations locatives.

Au soutien de sa demande, il produit aux débats notamment :

l’état des lieux d’entrée contradictoire du 4 avril 2018,l’état des lieux de sortie contradictoire du 5 août 2024,un devis en date du 2 septembre 2024 d’un montant de 5348 euros.

Il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie que les défendeurs, qui avaient pris possession des locaux en bon état, les ont rendus avec les désordres suivants :

au niveau de la terrasse : repeindre les murs – manque la clé du boîtier déverrouillage rideauau niveau de la petite cuisine : refaire la peinture – manque deux poignets porte placard – refaire le joint évier – prise casséeau niveau du séjour : enlever scotch et repeindre les mursau niveau du garage : refaire la peinture – prise cassée – carrelage cassé au sol – manque la clé porte donnant sur la cuisineau niveau de la grande cuisine : refaire la peinture – carrelage mural tâché – carrelage sol et dans placards à nettoyer – verrou du bas abîmé (manque le bouton) – 3 portes placard plus en place – manque la clé porte alu donnant sur le jardin – manque télécommande climatiseurau niveau de la salle de bain : refaire peinture murs – refaire les joints baignoire et lavabo – mécanisme baignoire non fonctionnel – manque 1 lame naco – manque bouchon lavabo et baignoire

au niveau des chambres : repeindre les pièces – trous à reboucher et prises cassées à changer pour les chambres 2 et 3

Or, les locataires étaient tenus, en vertu des dispositions précitées de l’article 1730 du code civil, de rendre les locaux dans l’état dans lequel ils les avaient reçus.

Par ailleurs, il ressort du devis fourni que les réparations locatives s’élèvent à la somme de 5348 euros.

Toutefois, il convient de déduire de ce montant :

la somme de 23 euros correspondant à l’installation d’un détecteur de fumée, dont la présence ne figure pas sur l’état des lieux d’entrée,la somme de 150 euros correspondant à la reprise du carrelage du garage puisque l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà la présence d’éclats sur ce carrelage,la somme de 120 euros pour la mise en place d’un miroir dans la salle de bain, dont la présence ne figure pas sur l’état des lieux d’entrée, pas plus que l’absence d’un tel miroir sur l’état des lieux de sortie.

En outre, le montant de 3650 euros demandé au titre du forfait peinture sera également déduit en l’absence de pièces démontrant que le mauvais état des murs serait imputable aux locataires, et au regard de la vétusté devant être prise en compte et supportée par le bailleur du fait de la durée du bail (6 ans).

Enfin, il convient également de réduire de 100 euros le montant demandé dans le devis à titre de « main d’œuvre divers travaux » qui comprend plusieurs réparations, à savoir :

« revoir carrelage mural et nettoyage carrelage de la grande cuisine » qui sont des réparations justifiés après comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie,mais également « refixer porte serviette » alors qu’une telle dégradation ne figure aucunement dans l’état des lieux de sortie.

Dès lors, et compte tenu du fait que le montant sollicité n’est pas excessif eu égard à l’ensemble des reprises nécessaires lesquelles correspondent aux dégradations constatées, Monsieur [Y] [O] et Madame [T] [M] seront solidairement condamnés à verser la somme de 1305 euros au titre des réparations locatives (soit : 5348 – 23 – 150 – 120 – 3650 – 100) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [O] et Madame [T] [M] seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, et solidairement au paiement d’une somme qu’il est équitable de fixer à 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [T] [M] à verser à Monsieur [X] [G] la somme de 9322,69 euros au titre du solde de l’arriéré locatif, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [T] [M] à verser à Monsieur [X] [G] la somme de 1305 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Monsieur [X] [G] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [T] [M] à verser à Monsieur [X] [G] la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [T] [M] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection