TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 11 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/00018 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4WA

Code NAC : 70H

OPÉRATION : ORCOD-IN du [Adresse 20] à [Localité 13]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation des YVELINES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n 391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sandrine GAVACHE, Greffier pour l’audience et de Sarah TAKENINT, Greffier pour la mise à disposition,

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 8] à [Localité 15], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Miguel BARATA de L’AARPI BARATA-CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Tanguy DECAUP, avocat au barreau de PARIS.

ET

Monsieur [Y] [S], demeurant [Adresse 9] à [Localité 13].

Madame [P] [O] épouse [S], demeurant [Adresse 9] à [Localité 13].

PROPRIETAIRES EXPROPRIES ET DEFENDEURS

Représenté par Maître Marc PITTI-FERRANDI de l’AARPI TERRANOSTRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Marion GIARD, avocat au barreau de PARIS.

DÉBATS

À l’audience du 26 septembre 2025, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur [N] [D], Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [Y] [S] et Madame [P] [O] épouse [S] étaient propriétaires d’un appartement, lot n°38, et d’une cave, lot n°143, au sein de la copropriété « [Adresse 18] », ainsi que d’une place de parking, lot n°33, au sein de la copropriété « [Adresse 12] », toutes deux situées [Adresse 7] à [Localité 13].

Dans le cadre du projet de restructuration urbaine de l’ilot Ronsard situé au sein de l’ORCOD-IN du [Adresse 20] à [Localité 13], déclarée d’utilité publique au profit de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (ci-après EPFIF) par arrêté préfectoral du 27 août 2024, l’EPFIF a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

L’EPFIF a notifié à Monsieur [Y] [S] et Madame [P] [O] épouse [S] son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 novembre 2024.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 24 mars 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir aux époux [S].

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 11 avril 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 10 juin 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 19 juin 2025 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 septembre 2025 au cours de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique par le greffe le 28 août 2025, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :

A titre principal : débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes et fixer l’indemnité devant revenir aux époux [S] à la somme totale de 38.788,30 euros, décomposée comme suit : 34.353 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur occupé,4.435,30 euros au titre de l’indemnité de remploi,A titre subsidiaire, fixer l’indemnité devant revenir aux époux [S], au titre de la perte des loyers à la somme de 2.700 euros,Fixer l’indemnité devant revenir aux époux [S], au titre 700 du Code de procédure civile à la somme totale de 1.000 euros,Lui laisser la charge des dépens.Aux termes de leur mémoire en réponse réceptionné par le greffe le 25 juin 2025, Monsieur [Y] [S] et Madame [P] [O] demandent au juge de l’expropriation de :

Fixer à 51.084 euros l’indemnité principale qui leur est due,Fixer à 6.108 euros l’indemnité de remploi,Fixer à 6.720 euros l’indemnité de perte de revenus locatifs,Condamner l’EPFIF au paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 10 juin 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession comme suit :

En valeur libre : 45.467,50 euros soit 40.425 euros au titre de l’indemnité principale et 5.042 euros au titre de l’indemnité de remploi,En valeur occupée : 38.752 euros soit 34.320 euros au titre de l’indemnité principale et 4.432 au titre de l’indemnité de remploi.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 11 décembre 2025 au regard des difficultés du greffe.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 décembre 2025 au profit de l’EPFIF s’agissant de cette parcelle.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, une modification du PLUi est intervenue le 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020. A cette date, l’emprise était située en zone UCa du PLUi de la Communauté Urbaine du Grand Paris Seine et Oise soit une zone à dominante résidentielle qui regroupe les ensembles importants de logements collectifs, implantés sur des vastes emprises foncières.

La date de référence est donc le 21 février 2020.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 8 décembre 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

Le bien comprend un appartement n°38 situé au 1e étage. L’EPFIF, les époux [S] et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 33 m2. Le bien comporte également une cave, lot n°143, et une place de parking au sous-sol, lot n°33.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

C. L’occupation du bien

L’EPFIF indique que le bien est évalué comme étant occupé. L’expropriant rappelle qu’il est de jurisprudence constante que l’état d’occupation d’un immeuble exproprié constitue un facteur de moins-value justifiant qu’un abattement pour occupation soit pratiqué afin de tenir compte de cette consistance et de cette sujétion (Cass. 3e Civ. 8 juin 2006, n°05-15446). La jurisprudence retient que l’occupation d’un bien par un locataire constitue un facteur de moins-value (Cass. 3e Civ. 16 novembre 2023, avis n°15015). L’EPFIF souligne qu’en matière d’occupation titrée à titre d’habitation, il est d’usage de retenir un abattement de 20% pour occupation (CA Versailles. 10 décembre 2024, n°22/05362). L’EPFIF demande donc d’évaluer le bien objet des présentes en valeur occupé, soit en retenant des références de cessions portant sur des biens occupés de manière régulière à titre d’habitation.

Les époux [S] demande également à prendre en compte que le bien est occupé sans d’évaluation.

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La [Adresse 18] se situe au sein du [Adresse 20], à environ 45-50 minutes en voiture de [Localité 21] que l’on rejoint par l’autoroute A13. Le quartier est éloigné de 3 km du centre-ville de [Localité 13] où se trouve la gare ferroviaire reliant la ville à [Localité 14] (ligne J). La tour de 17 étages se trouve dans un quartier urbain, à proximité de résidences, du marché du [Adresse 20] et du centre hospitalier.

La tour, construite dans les années 1970, est en mauvais état.

Sur les parties communes

La cage d’escalier est très sale et en très mauvais état, avec une forte odeur.

Sur la visite de l’appartement

Le bien s’ouvre directement sur un couloir dont le sol est en mauvais état. Le papier peint du couloir est en état d’usage. Présence d’un petit insecte. Le couloir dessert en entrant à droite des toilettes séparées en état d’usage et de l’autre côté à gauche, la cuisine.

La petite cuisine équipée est aveugle, le sol est carrelé type tomette rouge et les murs sont peints avec une large crédence carrelée. Le tout est en état d’usage. Pas de place pour le réfrigérateur. On note la présence de pas moins de neuf tuyaux qui traversent la pièce du sol au plafond.

Le couloir débouche sur la pièce de vie dont la porte a été ôtée avec un étroit placard intégré. Le réfrigérateur se trouve dans cet espace. La fenêtre s’ouvre par une porte vitrée sur le balcon filant.

La pièce est séparée de l’espace de nuit par une arche (présence d’un lit double). Le sol en lino est en mauvais état, le sol dans l’espace de nuit est recouvert de tapis. Les murs recouverts de papier peint sont en état d’usage.

Dans l’espace nuit le lit condamne une autre porte fenêtre qui donne sur le balcon. L’espace nuit dessert une salle de bain en état correct bien qu’il manque une barre de seuil au niveau du sol carrelé.

On note que cet appartement situé au 1er étage ne dispose pas de la même vue que les appartements en hauteur sans pour autant avoir de vis-à-vis. Le bâtiment en face semble être une école.

Mention du propriétaire exproprié :

Ce poteau était en place bien avant les travaux, il sert à poser une parabole.

SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par l’EPFIF

L’EPFIF rappelle qu’aux termes de l’article L.322-8 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation doit tenir des accords intervenus entre l’expropriant et les expropriés sous certaines conditions. L’EPFIF choisit de présenter des termes de comparaison toutes situées au sein de la [Adresse 18] et d’une surface similaire :

1- Cession du 30 décembre 2020 du logement n°53, occupé, état mauvais,

Surface du bien : 32,89 m²

Prix de vente : 29.600 €

Prix au m² : 925 €

2- Cession du 30 décembre 2020 du logement n°48, libre, état bon,

Surface du bien : 33,92 m²

Prix de vente : 36.201 €

Prix au m² : 1.206,70 €

3- Cession du 7 septembre 2021 du logement n°52, libre, état moyen,

Surface du bien : 32,52 m²

Prix de vente : 39.000 €

Prix au m² : 1.199 €

4- Cession du 10 février 2022 du logement n°89, occupé, état moyen,

Surface du bien : 33,02 m²

Prix de vente : 33.435 €

Prix au m² : 1.013 €

5- Cession du 8 mars 2022 du logement n°103, libre, état moyen,

Surface du bien : 33,79 m²

Prix de vente : 41.393 €

Prix au m² : 1.225,01 €

6- Cession du 7 février 2023 du logement n°95, libre, état moyen

Surface du bien : 33,71 m²

Prix de vente : 41.295 €

Prix au m² : 1.225 €

7- Cession du 12 décembre 2023 du logement n°93, libre, état moyen,

Surface du bien : 33,57 m²

Prix de vente : 41.123 €

Prix au m² : 1.225 €

8- Cession du 28 mars 2024 du logement n°94, libre, état bon,

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 46.750 €

Prix au m² : 1.375 €

9- Cession du 12 septembre 2024 du logement n°96, libre, état bon,

Surface du bien : 33,64 m²

Prix de vente : 51.880,50 €

Prix au m² : 1.375 €

10- Cf. terme n°16 du commissaire du gouvernement

11- Cession du 10 décembre 2024 du logement n°99, libre, état moyen,

Surface du bien : 33,63 m²

Prix de vente : 46.316,43 €

Prix au m² : 1.225 €

12- Cession du 19 décembre 2024 du logement n°49, occupé, état bon +,

Surface du bien : 33,32 m²

Prix de vente : 46.191,92 €

Prix au m² : 1.233 €

13- Cession du 19 décembre 2024 du logement n°100, occupé, état moyen,

Surface du bien : 33,71 m²

Prix de vente : 39.601,32 €

Prix au m² : 1.041 €

14- Cession du 6 mars 2025 du logement n°47, occupé, état moyen,

Surface du bien : 32,48 m²

Prix de vente : 38.193 €

Prix au m² : 1.041 €

15- Cession du 29 juillet 2025 du logement n°97, occupé, état mauvais,

Surface du bien : 33,45 m²

Prix de vente : 36.176,02 €

Prix au m² : 956 €

16- Cession du 31 juillet 2025 du logement n°54, libre, état moyen,

Surface du bien : 32,71 m²

Prix de vente : 45.076,73 €

Prix au m² : 1.225 €

Après le transport sur les lieux, l’EPFIF estime que l’état d’entretien est « moyen » et demande la prise en compte de l’état d’occupation du bien. Il retient une valeur unitaire de 1.041 €/m2, correspondant à ses termes n°13 et n°14.

S’agissant des termes proposés par le commissaire du gouvernement, l’EPFIF remarque que l’analyse du commissaire du gouvernement, lequel prend en compte des logements situés dans d’autres copropriétés, montrent des valeurs très homogènes. Néanmoins, il critique les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement et les époux [S] en ce qu’ils retiennent des termes de comparaison issus d’autres copropriétés, que celle de la [Adresse 18], et de surfaces différentes, sans tenir compte de l’état d’entretien variable des biens retenus en référence qu’il précise. L’EPFIF rappelle que le juge de l’expropriation des Yvelines, par jugement du 24 août 2023 (RG n°22/00033), a écarté les termes situés dans d’autres copropriétés. Il décrit la situation des autres copropriétés, indiquant une situation d’une plus grande valeur (taux d’occupation par les propriétaires, parking attenant, présence d’espaces verts…). Il s’oppose à la prise en compte dans l’évaluation du bien du projet de rallongement de la ligne E du RER, valorisant la commune de [Localité 13], dès lors que le juge de l’expropriation ne peut faire des appréciations générales sur l’évolution du marché. Outre qu’il reprend ses critiques concernant les autres copropriétés citées à titre de comparaison, l’EPFIF souligne que les biens cités par les expropriés sont libres de toute occupation.

Sur la valeur proposée par les époux [S]

Les époux [S] présentent les termes de comparaison suivants correspondants à des appartements composés de 2 à 3 pièces, et d’une superficie de 60 à 70 m2 :

1- Cession du 13 juillet 2024 situé [Adresse 1] à [Localité 13]

Surface du bien : 69 m²

Prix de vente : 107.000 €

Prix au m² : 1.550,72 €

2- Cession du 28 novembre 2023 situé [Adresse 2] à [Localité 13]

Surface du bien : 69 m²

Prix de vente : 119.000 €

Prix au m² : 1.724,64 €

3- Cession du 29 septembre 2023 situé [Adresse 4] à [Localité 13]

Surface du bien : 70 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.200 €

4- Cession du 26 février 2024 situé [Adresse 6] à [Localité 13]

Surface du bien : 64 m²

Prix de vente : 110.000 €

Prix au m² : 1.718,75 €

Les époux [S] soulignent que la valeur proposée par l’EPFIF est sous-évaluée dès lors qu’il retient par défaut un état « mauvais » alors que l’appartement est en « excellent état » et est occupé par une personne physique depuis au moins deux ans. Ils font valoir que le juge de l’expropriation peut prendre en compte les évolutions du marché immobilier intervenues postérieurement à la date de référence dès lors que ces évolutions n’ont pas été provoquées par le projet d’expropriation soumis à déclaration d’utilité publique (Cons. Constit. 11 juin 2021, n°2021-915/916). Dès lors, ils estiment que rien ne s’oppose à la prise en compte de l’augmentation du prix moyen du mètre carré à [Localité 13] dû notamment au projet de prolongement de la ligne E du RER. Ils arguent que les termes de comparaison de l’EPFIF correspondent à des transactions réalisées au sein de la [Adresse 18] par l’EPFIF lui-même dans le cadre de la procédure d’expropriation et que ces montants sont pour la plupart supérieurs à celui proposé par l’EPFIF. Les expropriés visent les conclusions du commissaire du gouvernement au soutien de leurs prétentions.

Ils critiquent la valeur retenue par le commissaire du gouvernement dès lors que le périmètre de 300 mètres retenu ne permet pas de déterminer le prix du marché immobilier dans le quartier du [Adresse 20] et qu’un périmètre de 500 mètres semble plus approprié. Ils font valoir que les termes retenus par le commissaire du gouvernement correspondent majoritairement au rachat des appartement de la [Adresse 18] et excluent au surplus les petits collectifs du [Adresse 5], ainsi que la [Adresse 19], rénovée en 2023.

Ils retiennent une valeur de 1.548 euros/m2.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement estime que les termes de comparaison présentés par l’EPFIF font état d’une valeur homogène, bien qu’il retienne une valeur basse. Le commissaire du gouvernement analyse 22 ventes d’appartement de typologies T1 à T5 d’une superficie comprise entre 25 m2 à 100 m2, entre mars 2023 et mars 2025, issues de 4 copropriétés différentes dans le [Adresse 20], dont 14 au sein de la [Adresse 18] :

1- Cession du 19 avril 2023 d’un bien libre situé [Adresse 3]

Surface du bien : 64 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 1.171,88 €

2- Cession du 30 juillet 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 10]

Surface du bien : 79 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 949,37 €

3- Cession du 21 juillet 2023 d’un bien libre situé [Adresse 4]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 70.000 €

Prix au m² : 972,22 €

4- Cession du 29 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 4]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.166,67 €

5- Cession du 4 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 4]

Surface du bien : 86 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 976,74 €

6- Cession du 20 avril 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 7]

Surface du bien : 83 m²

Prix de vente : 76.248 €

Prix au m² : 918,65 €

7- Cession du 17 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 7]

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 49.201 €

Prix au m² : 984,02 €

8- Cession du 30 novembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 7]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 77.136 €

Prix au m² : 918,29 €

9- Cession du 5 décembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 7]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 56.295 €

Prix au m² : 1.103,82 €

10- Cession du 14 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 7]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 41.123 €

Prix au m² : 1.246,15 €

11- Cession du 27 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 7]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 96.375 €

Prix au m² : 1.147,32 €

12- Cession du 30 janvier 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 7]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.083,33 €

13- Cession du 13 février 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 7]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.000 €

14- Cession du 28 mars 2024 d’un bien libre situé [Adresse 7]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 46.585 €

Prix au m² : 1.370,15 €

15- Cession du 13 juin 2024 d’un bien libre situé [Adresse 7]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 55.312 €

Prix au m² : 1.084,55 €

16- Cession du 17 septembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 7]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 40.425 €

Prix au m² : 1.225 €

17- Cession du 29 octobre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 7]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 86.917 €

Prix au m² : 1.022,55 €

18- Cession du 14 novembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 7]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 87.487 €

Prix au m² : 1.029,26 €

19- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 7]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 35.092 €

Prix au m² : 1.032,12 €

20- Cession du 21 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 11]

Surface du bien : 99 m²

Prix de vente : 119.500 €

Prix au m² : 1.207,07 €

21- Cession du 11 octobre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 11]

Surface du bien : 67 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.358,21 €

22- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 11]

Surface du bien : 68 m²

Prix de vente : 80.981 €

Prix au m² : 1.190,90 €

Le commissaire du gouvernement souligne que les valeurs sur le secteur sont très homogènes et qu’il n’est pas constaté d’écarts de prix significatifs en fonction des copropriétés mais que les valeurs semblent varier selon la typologie des logements et selon qu’ils sont libres ou occupés.

Il rappelle que la jurisprudence retient un abattement de 15% pour les biens loués par rapport aux biens libres, afin de tenir compte de la moins-value liée à l’état d’occupation (CA Paris. 12 septembre 2024, n°23/08176). Le commissaire du gouvernement retient donc un abattement de 15% pour les valeurs occupées par rapport à la valeur libre.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il ressort de ces 22 termes une moyenne de 1.098,10 €/m2 et une médiane de 1.083,94 €/m2. Sur la copropriété du [Adresse 7] la moyenne est de 1.083 €/m2 et la médiane de 1.058 €/m2. Il retient pour les T1-T2 en valeur libre : 1.225 €, en valeur occupée : 1.040 € ; pour les T3 : en valeur libre : 1.175 €, en valeur occupée : 1.000 € et pour les T4 et + : en valeur libre : 1.100 € et en valeur occupée : 935 €. Ses différentes comparaisons mettent en avant l’homogénéité du marché.

Au vu du transport sur les lieux, il pourra être appliqué une pondération comprise entre 5% et 15% à la hausse ou à la baisse selon l’état constaté du logement.

Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.225 euros/m2 en valeur libre ou 1.040 euros/m2 en valeur occupée.

Pour confirmer son analyse, le commissaire du gouvernement compare ses résultats avec ceux obtenus par la méthode par capitalisation qui consiste à appliquer au revenu de l’appartement productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des appartements loués. Il retient une valeur de 10,40 €/ m²/mois, soit une valeur locative annuelle de 4.118,40 euros (10,40 €/ m²/mois x 33 m2 x 12 mois). Il retient le taux médian de 11,90%. Par conséquent, il retient la valeur arrondie à 34.600 (4.118,40 euros / 11,90%). Il conclut que l’évaluation par la méthode par le revenu corrobore l’évaluation obtenue par la méthode par comparaison en valeur vénale occupée.

Sur la méthode

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. L’EPFIF et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison. Le commissaire du gouvernement ne tient compte de la méthode dite « par capitalisation » ou « par revenu » que pour conforter les valeurs trouvées via la méthode par comparaison. La méthode par capitalisation consiste appliquer au revenu de l’immeuble productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des immeubles loués. Cette méthode peut être utilisée s’agissant d’un bien destiné à l’investissement locatif. Toutefois, cette méthode est controversée dans la mesure où les paramètres utilisés ne peuvent être maitrisés, notamment compte tenu de l’état du bien.

Par conséquent, la méthode par comparaison sera appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées.

Sur la valeur retenue

Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes, en valeur occupé :

Pour l’EPFIF : 1.041 €/m²Pour Monsieur [Y] [S] et Madame [P] [O] : 1.548 euros/m²D’après le commissaire du gouvernement : 1.225 €/m2 en valeur libre ou 1.040 euros/m2 en valeur occupée.

A titre liminaire, il a été rappelé que le juge de l’expropriation évalue la consistance du bien à la date à laquelle il statue. Les dégradations, y compris de la copropriété, constatées lors du transport ont ainsi toutes leur place dans l’évaluation du prix du bien.

En l’espèce, si l’état du bien ne peut être qualifié de « mauvais », il ne peut pas non plus être qualifié « d’excellent ».

Il n’y a pas lieu d’engager un débat concernant l’attractivité ou non du quartier, étant donné que la méthode par comparaison tend à privilégier les termes de références correspondant à des biens situés dans le même secteur. Or, il a pu être remarqué que la [Adresse 18] est bien plus dégradée dans le quartier du [Adresse 20] que les autres tours environnantes, y compris la [Adresse 19] alors même que les valeurs produites par le commissaire du gouvernement au sein de la [Adresse 19], en valeur libre, sont cohérentes avec les termes produits au sein de la [Adresse 18] en valeur libre. Les résidences situées [Adresse 16] et [Adresse 17] comportent beaucoup moins d’étages et apparaissent dans un meilleur état. De plus, les copropriétés citées par les expropriés sont parfois plus éloignées. Néanmoins, les termes produits par le commissaire du gouvernement concernant les biens situés à proximité immédiate de la [Adresse 18], et pourtant de nature différente, montre une homogénéité du marché immobilier. Enfin, les acquisitions citées ne sont pas toutes concomitantes à la présente procédure. Par conséquent, il convient de retenir les seuls termes au sein de la [Adresse 18], [Adresse 7] à [Localité 13] et d’écarter les termes des expropriés et les termes n°1 à 5 et 20 à 22 du commissaire du gouvernement.

S’agissant des termes de comparaison présentés, il convient de privilégier les plus récents. Dès lors, les termes de comparaison n°1 à n°5 de l’expropriant seront écartés. Néanmoins, ces termes de comparaison permettent de constater la stabilité des prix du marché au sein de la [Adresse 18].

Au regard du nombre de termes de comparaison proposés au juge de l’expropriation et de l’homogénéité du marché, outre la spécificité de l’état de la [Adresse 18], de l’état d’occupation du bien, seuls les termes n°12 à 15 de l’expropriant et n°6 à 9, 12, 13 du commissaire du gouvernement seront retenus, soit une moyenne de :

(1.233 + 1.041 + 1.041 + 956 + 918,65 + 984,02 + 918,29 + 1.103,82 + 1.083,33 + 1.000) /10 = 10.279,11 / 10 = 1.028 €/ m2 arrondis.

En retenant les seuls termes présentés en situation d’occupation et d’une superficie, soit aucun terme du commissaire du gouvernement, la moyenne est de :

(1.233 + 1.041 + 1.041 + 956) / 4 = 4.271 /4 = 1.067,75 arrondis à 1.068 €/m2.

Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 33 m2 x 1.068 €/m2 = 35.244 euros et compte tenu de l’état du logement visité et de sa superficie l’indemnité sera arrondie à 36.000 euros en valeur occupée.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 2.100 euros arrondissoit un total de 4.600 euros.

C. Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

En application de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et à la lumière de la jurisprudence, le propriétaire d’un bien affecté à la location est fondé à réclamer une indemnité destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche par ce dernier d’un bien équivalent et d’un nouveau locataire.

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, en application de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, seul le préjudice certain peut être indemnisé.

L’EPFIF s’oppose à la demande d’indemnité pour perte de loyers dès lors que les époux [S] ne rapportent aucune preuve d’une quelconque volonté de faire l’acquisition d’un nouveau bien et ne font état d’aucune démarche en ce sens. A titre subsidiaire, l’EPFIF demande qu’au regard de la facilité à trouver un locataire dans le contexte actuel, de fixer l’indemnité sur la base de six mois de loyer comme le fait la jurisprudence (CA Paris. 11 mai 2023, n°22/06970 et 12 septembre 2024, n°23/081176) et qu’un loyer de 450 euros soit retenu dès lors que la provision sur charge ne doit pas être retenue.

Les expropriés font valoir que l’expropriation a pour conséquence la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat d’un bien de remplacement et trouver un locataire. Il produise un contrat de location en date du 4 septembre 2023 mentionnant un loyer de 450 euros, outre une provision sur charges de 126 euros.

Le commissaire du gouvernement propose également de retenir l’indemnisation du préjudice de perte de revenus locatifs, sur six mois, conditionnée à la production du contrat de bail et de la dernière quittance de loyer.

Ainsi, Monsieur [Y] [S] et Madame [P] [O] subissent bien un préjudice au titre de la perte des revenus locatifs pour un loyer mensuel de 450 euros, la somme correspondant à la provision sur charges n’ayant pas de caractère certain. Conformément à la jurisprudence citée, un délai de six mois sera retenu.

Par conséquent, l’indemnité pour perte de revenus locatifs sera fixée à la somme de 450 € x 6 mois = 2.700 euros.*

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’EPFIF par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Monsieur [Y] [S] et Madame [P] [O] se verront allouer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d’acquisition dû par l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) à Monsieur [Y] [S] et Madame [P] [O] en contrepartie d’un appartement, lot n°38, et d’une cave, lot n°143, au sein de la copropriété « [Adresse 18] », ainsi que d’une place de parking, lot n°33, au sein de la copropriété « [Adresse 12] », toutes deux situées [Adresse 7] à [Localité 13], à la somme totale de 43.300 euros décomposée comme suit :

Indemnité principale : 36.000 euros en valeur occupée,Indemnité de remploi : 4.600 euros,Indemnité pour perte de revenus locatifs : 2.700 euros ;

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) à verser à Monsieur [Y] [S] et Madame [P] [O] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) aux dépens.

Fait et mis à disposition à Versailles, le 11 Décembre 2025.

Le Greffier Le Président

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU