RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00020 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7FW

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 06 NOVEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SEMADER

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Mme [O] [F] [T] (Responsable social et contentieux), munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [K], [O], [Y] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative principale assermentée faisant fonction de greffier

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Septembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENT DE LA REUNION (SEMADER) selon contrat de location du 21 avril 2022, a donné à bail à Madame [U] [K], [O], [Y], un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 650 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date 26 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [U] [K], [O], [Y], pour la somme de 951,53 euros, correspondant à des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 27 décembre 2024, la SHLMR a fait citer Madame [U] [K], [O], [Y] devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [K], [O], [Y], sous astreinte de 30 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— condamner Madame [U] [K], [O], [Y], au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 6.155,36 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter des présentes,

— condamner Madame [U] [K], [O], [Y], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner Madame [U] [K], [O], [Y], aux dépens.

A l’audience du 6 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMADER, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 8.587,07 euros.

La représentante de la SEMADER expose que le versement de l’allocation logement a été suspendu en raison de l’état de non-décence du logement.

Elle précise qu’en cas de demande de délais de paiement formulée par la locataire, il ne devrait être statué que sur la somme de 2.999.07 euros, sachant que le montant de l’allocation logement suspendue et susceptible d’être reversé, représente en cumul une somme de 5.588 euros.

Madame [U] [K], [O], [Y], comparant en personne a reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour l’apurer.

Elle a deux enfants à charge.

Elle déclare 1.000 euros de ressources mensuelles, ne donne aucune indication ni sur ses charges mensuelles, ni sur le montant qu’elle serait susceptible d’affecter mensuellement au règlement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du CPC.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 7] qui en accusé réception le 2 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SEMADER justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [U] [K], [O], [Y], par courrier du 31 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions précitées.

L’action de la SEMADER est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location conclu le 21 avril 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié à Madame [U] [K], [O], [Y], le 26 février 2024, pour la somme en principal de 951,53 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 26 avril 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [U] [K], [O], [Y], dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 26 avril 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SHLMR produit un décompte démontrant qu’après soustraction des frais de poursuite de 247,66 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [U] [K], [O], [Y], est débitrice de la somme de 8.339,41 euros au 31 août 2025.

Madame [U] [K], [O], [Y], ne conteste ni le principe ni le quantum de la dette locative qu’elle a reconnu à l’audience.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SHLMR la somme de 8.339,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 août 2025. , avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 6.155,36 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le loyer résiduel est de 197,23 euros.

Il ressort du décompte produit par la SEMADER que Madame [U] [K], [O], [Y], a réglé son loyer résiduel de manière très irrégulière (pour l’exercice 2024 : 200 euros le 11/03/2024, 200 euros le 09/04/2024, 200 euros le 08/06/2024, 200 euros le 09/11/2024 ; du 1er janvier au 28 février 2025 : aucun règlement)

Au vu de ce qui précède et à défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [U] [K], [O], [Y], des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Madame [U] [K], [O], [Y], sera également condamnée à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 792.68 euros révisable, à compter du 1er septembre 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [U] [K], [O], [Y], partie perdante, aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2022 entre la SEMADER et Madame [U] [K], [O], [Y], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies au 26 avril 2024,

CONDAMNE Madame [U] [K], [O], [Y], à verser à la SHLMR la somme de 8.339,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 6.155,36 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [U] [K], [O], [Y],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Madame [U] [K], [O], [Y], de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SEMADER à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [K], [O], [Y], ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [U] [K], [O], [Y], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [U] [K], [O], [Y], à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 792.68 euros révisable, à compter du 1er septembre 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

CONDAMNE Madame [U] [K], [O], [Y], au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 6 novembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE