TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 02

N° RG 23/03892 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XEOM

JUGEMENT DU 10 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. VALCO, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE, M^e Jérémy DAVID, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

Société belge, [F], [U], prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 2],

[Localité 2] BELGIQUE

représentée par M^e Arnaud VERCAIGNE, avocat au barreau de LILLE

S.A. SMA, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par M^e Julien HAQUETTE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire MARCHALOT, Vice Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Dominique BALAVOINE, Greffier

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Novembre 2025 ;

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 10 Mars 2026.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 10 Mars 2026, et signé par Claire MARCHALOT, Présidente, assistée de Dominique BALAVOINE, Greffier.

La SCI Valco a, suivant contrat en date du 23 novembre 2011, fait appel à la société de droit belge, Castus, Build afin de réaliser des travaux portant sur la construction d’une habitation, de chambres d’hôtes ainsi que la réalisation d’un complexe de relaxation situé, [Adresse 1] à Saméon.

Les travaux ont débuté le 25 novembre 2011.

Un procès-verbal de réception avec réserves a été dressé le 21 février 2017.

La SCI Valco a fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier le 16 janvier 2018 au motif que les réserves n’avaient pas été levées.

Elle a assigné le 15 février 2018, la société Cactus, Build en référé devant le tribunal judiciaire de Lille, ladite société ayant alors assigné en ordonnance commune ses sous-traitants la société Tradidak en charge du lot couverture ; la société Del Sol NV en charge du lot menuiserie extérieures ; la société Vancoillie-Tanghe en charge des lots terrassement, piscine et cave ; la société Capybara BVBA en charge du lot maçonnerie. M., [R], [O] a été désigné en qualité d’expert par ordonnance du 20 novembre 2018.

Les opérations d’expertise ont été rendues communes à la SA SMA, assureur de la société, Castus, Build, par ordonnance du 13 novembre 2019.

Par actes signifiés les 18 et 19 novembre 2019, la SCI Valco a assigné la société, Castus, Build et la société SMA SA devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par ordonnance du 1er décembre 2020, la mission de l’expert judiciaire a été étendue aux désordres suivants : les couvertines et toutes pièces nécessaires à l’étanchéité des ouvrages ; les poches d’eaux relevées sur l’étanchéité des toitures terrasses ; les nouvelles infiltrations et leurs conséquences ; la mise en œuvre de la maçonnerie dans son ensemble ; les fissures apparues au cours des opérations ; la pose des menuiseries extérieures autres que celles déjà inscrites.

Par ordonnance en date du 27 janvier 2022, le juge de la mise en état a notamment rejeté l’exception d’incompétence, a déclaré compétent le tribunal judiciaire de Lille et a également ordonné un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise définitif de M., [O].

M., [R], [O] a déposé son rapport d’expertise définitif le 24 novembre 2022.

Par conclusions en reprise d’instance et en ouverture de rapport d’expertise judiciaire, notifiées le 18 avril 2023, par voie électronique la SCI Valco a sollicité la réinscription de l’instance.

Par ordonnance en date du 11 juin 2024, le juge de la mise en état a rejeté les demandes de jonction entre l’instance enregistrée sous le RG 22/7632 et l’instance enregistrée sous le RG 23/3892.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, la SCI Valco demande au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, des articles 1231-1 et suivants du code civil, de :

A titre principal, sur la responsabilité décennale :

— condamner in solidum la société, Castus, Build et son assureur la société SMA SA à lui payer les sommes suivantes :

Au titre du préjudice financier :

— la somme de 365.955,93 € TTC,

— juger que la somme de 365.955,93 € TTC sera revalorisée suivant l’évolution de l’indice du coût de la construction BT 01 intervenue entre le dépôt du rapport d’expertise et le jour du jugement à intervenir, puis augmentée de la TVA au taux en vigueur au jour dudit jugement,

Au titre du préjudice de jouissance :

— la somme de 27.600 € au titre du préjudice de jouissance subi entre la réception des travaux et le dépôt du rapport d’expert,

— la somme de 16.896 € au titre du préjudice de jouissance à subir durant les travaux de reprise,

— condamner in solidum la société, Castus, Build et son assureur la société SMA SA à lui payer la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

A titre subsidiaire, sur la responsabilité contractuelle de droit commun :

— condamner la société, Castus, Build sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun à lui payer les sommes suivantes :

Au titre du préjudice financier :

— la somme de 365.955,93 € TTC,

— juger que la somme de 365.955,93 € TTC sera revalorisée suivant l’évolution de l’indice du coût de la construction BT 01 intervenue entre le dépôt du rapport d’expertise et le jour du jugement à intervenir, puis augmentée de la TVA au taux en vigueur au jour dudit jugement,

Au titre du préjudice de jouissance :

— la somme de 27.600 € au titre du préjudice de jouissance subi entre la réception des travaux et le dépôt du rapport d’expert,

— la somme de 16.896 € au titre du préjudice de jouissance à subir durant les travaux de reprise,

— condamner in solidum la société, Castus, Build et son assureur la société SMA SA à lui payer la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, la société de droit belge,, Castus, Build BV/SRL demande au tribunal, de :

— déclarer prescrites les demandes de la SCI Valco concernant les désordres relevés par l’expert judiciaire sur la base d’une lettre recommandée du 20 novembre 2015 et non repris dans les ordonnances d’extension de mission des 10 mars et 1er décembre 2020,

— déclarer prescrites les demandes de la SCI Valco concernant la réfection du bardage sur les autres bâtiments que celui de la piscine et la reprise de l’étanchéité de toutes les toitures terrasses autre que celle de la chambre parentale,

— débouter la SCI Valco de ses demandes sur le fondement de la garantie décennale en dehors de la porte fenêtre de la salle à manger, du châssis de la chambre privée de l’étage, des menuiseries de la cuisine et des orifices de ventilation (chantepleures) de la cuisine,

— débouter la SCI Valco de ses demandes concernant le bardage bois en l’absence de d’une part de réserves sur ce point lors de la réception, et d’autre part en raison de l’absence de traitement des lames de bois,

— débouter la SCI Valco de ses demandes fondées sur la responsabilité contractuelle de la société, Castus, Build,

Subsidiairement :

— débouter la SCI Valco de sa demande au titre de la TVA et au titre des frais de maîtrise d’œuvre,

— limiter le trouble de jouissance de la SCI Valco à la partie habitation,

— débouter la société SMA SA de son refus de garantie et la condamner à garantir la société, Castus, Build de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre sur le fondement de la garantie décennale,

— ramener à de plus justes proportions le montant de l’indemnité procédurale réclamée par la SCI Valco,

— statuer ce que de droit concernant les dépens.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, la société SMA SA demande au tribunal, au visa des articles L. 230-1 à L. 232-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

— débouter la SCI Valco et la société, Castus, Build de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— condamner in solidum la SCI Valco et la société, Castus, Build à lui payer une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCI Valco et la société, Castus, Build aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

I. Sur les demandes de la société, Castus, Build au titre de la prescription de l’action concernant certains désordres

La société, Castus, Build soutient que les demandes de la SCI Valco sont prescrites concernant les désordres relevés par l’expert judiciaire sur la base d’une lettre recommandée du 20 novembre 2015 et non repris dans les ordonnances d’extension de missions des 10 mars et 1er décembre 2020 et concernant la réfection du bardage sur les autres bâtiments que celui de la piscine et la reprise de l’étanchéité de toutes les toitures terrasses autre que celle de la chambre parentale.

Il sera rappelé que conformément à l’article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge de la mise en état est seul compétent jusqu’à son dessaisissement pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les demandes tendant à voir déclarée prescrite, l’action concernant certains désordres ne sauraient donc être examinées par le tribunal statuant au fond. De plus, il sera relevé que les demandes formulées ne résultent pas d’une fin de non-recevoir, mais d’une décision au fond sur les garanties applicables.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevables les demandes tendant à voir déclarée prescrite l’action de la SCI Valco, sur les désordres relevés par l’expert judiciaire, sur la base de la lettre recommandée du 20 novembre 2015 et non repris dans les ordonnances d’extension de missions des 10 mars et 1er décembre 2020 et concernant la réfection du bardage sur les autres bâtiments que celui de la piscine et la reprise de l’étanchéité de toutes les toitures terrasses autre que celle de la chambre parentale.

II. Sur les demandes de la SCI Valco

La SCI Valco fait état de désordres affectant l’ensemble immobilier réalisé et pour lesquels elle sollicite réparation sur les fondements de la garantie décennale ou subsidiairement sur les fondements de la responsabilité civile contractuelle. Elle sollicite la somme de 365.955,93 € TTC au titre de la reprise des désordres outre la somme de 27.600 € au titre du préjudice de jouissance subi entre la réception des travaux et le dépôt du rapport d’expert et la somme de 16.896 € au titre du préjudice de jouissance à subir durant les travaux de reprise. Elle soutient que les défauts et non-conformités signalés à la réception ne se sont révélés qu’ensuite dans leur ampleur et leurs conséquences, et que ces derniers relèvent de la garantie décennale, puisqu’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropres à sa destination.

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1231-1 du code civil, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A-Sur les désordres et les préjudices

1-Sur les défauts relatifs à la maçonnerie et au gros œuvre

La SCI Valco sollicite la reprise des désordres relatifs à la partie cave préfabriquée, à la partie cave piscine, à la partie maçonnerie, à l’existence de joints dégarnis et microfissures en partie maçonnerie côté angle spa et à la mise en œuvre de la maçonnerie dans son ensemble.

a- Sur les désordres en partie cave préfabriquée

La SCI Valco soutient que l’expert judiciaire a relevé la présence de traces d’infiltration visibles en partie haute des murs périphériques, prenant naissance à la jonction de la dalle haute, ainsi que l’existence de reprises anciennes. Elle fait valoir que la destination de la cave entrait dans le champ contractuel et que les infiltrations présentent un caractère anormal. Elle ajoute que, si le sous-traitant intervenu a procédé à des reprises ponctuelles de l’ouvrage au cours des opérations d’expertise, l’expert a néanmoins conclu à la nécessité de réaliser un cuvelage.

La société, Castus, Build fait valoir, qu’il n’a jamais été précisé que la cave était destinée au stockage de vin et qu’il est dès lors normal qu’une certaine humidité puisse y être constatée. Elle soutient également qu’en cours de procédure la société Vancoillie-Tanghe, chargée de l’étanchéité de la cave, est intervenue afin de reprendre l’étanchéité par injections et qu’aucune infiltration n’a été depuis constatée.

Il ressort des pièces produites que dès le 20 novembre 2015, soit avant la réception, la SCI Valco avait signalé que dans la cave préfabriquée « il existe un ruissellement sur l’ensemble des parois de la cave. Présence de fissures notamment sur la paroi située sous l’escalier et sur la paroi côté opposé à l’escalier. ». Lors de la réception, l’étanchéité de la cave a d’ailleurs fait l’objet d’une réserve.

Par la suite, l’expert judiciaire a constaté l’ampleur du désordre, la cave ayant notamment été inondée en mars 2020, ainsi que l’apparition de nouvelles infiltrations en janvier 2021.

La société, Castus, Build soutient que son sous-traitant est intervenu afin de reprendre l’étanchéité. L’expert judiciaire relève d’ailleurs, que les défauts allégués ont été repris et qu’aucune nouvelle infiltration n’a été signalée depuis lors.

Dans ces conditions, la SCI Valco ne justifiant pas de la persistance du désordre, il y a lieu de rejeter ses demandes au titre des désordres affectant l’étanchéité de la cave à vin.

b- Sur les désordres en partie cave piscine

La SCI Valco soutient que l’expert a pu constater l’apparition d’infiltrations dans la cave, servant de local technique à la piscine.

L’expert judiciaire note l’existence de traces d’infiltrations visibles sur les murs en béton prenant naissance au niveau des percements et en partie courante, des reprises étant déjà intervenues. L’expert précise que ces reprises sont manifestement insuffisantes. Cependant, il note que si l’étanchéité des parois enterrées du local technique est insuffisante, un nouveau ruissèlement n’est pas apparu au cours des opérations d’expertise.

La persistance d’un désordre n’est pas rapportée par l’expertise judiciaire, alors même que l’expert précise que des reprises sont déjà intervenues et qu’aucune infiltration n’a été signalée en cours d’expertise.

Dans ces conditions, la SCI Valco ne justifiant pas de la persistance du désordre, il y a lieu de rejeter ses demandes au titre de l’étanchéité de la cave abritant le local technique de la piscine.

c- Sur les désordres en partie maçonnerie, l’existence de joints dégarnis et microfissures côté angle spa et la maçonnerie dans son ensemble

La SCI Valco reprend à son compte, les constatations de l’expert judiciaire.

L’expert a relevé l’existence d’aérations par lesquelles s’infiltre l’eau, correspondant à des joints non garnis de ciment entre les briques, destinées à assurer la ventilation à l’arrière de la maçonnerie. Par ces ouvertures, des ruissellements d’eau apparaissent. Il ressort également du rapport d’expertise l’absence de pare-pluie entre le mur à ossature bois et l’arrière de la maçonnerie. Dans ces conditions, les eaux pluviales traversent la maçonnerie puis ruissellent sur la face intérieure du mur, provoquant des infiltrations qui se manifestent par des écoulements d’eau à l’intérieur de l’habitation lors de fortes pluies. L’expert précise que cette absence de pare-pluie constitue un défaut généralisé de la maçonnerie.

L’expert judiciaire a également constaté un dégarnissement des joints de ciment entre les briques, à l’origine de ruissellements à l’arrière de la maçonnerie. Ces désordres résultent d’une mise en œuvre inadaptée et insuffisante des joints de ciment, ayant provoqué des dégarnissements ponctuels.

Ces deux désordres ont pour conséquences des infiltrations d’eau accompagnées de ruissellements à l’intérieur de l’immeuble. S’ils présentent un caractère évolutif, ils rendent d’ores et déjà l’immeuble impropre à sa destination et sont également susceptibles d’affecter la solidité de l’ouvrage.

Les conditions de l’article 1792 du code civil étant réunies, la présomption de responsabilité qu’il institue pèse sur les intervenants à l’acte de construire, dès lors que la cause du dommage se situe dans leur sphère d’intervention.

En conséquence, les désordres présentant un caractère décennal sont imputables à la société, Castus, Build en sa qualité de constructeur, chargé de l’exécution du clos-couvert et du gros œuvre. Conformément à son contrat de construction, le suivi de l’exécution des travaux était assuré par cette société. Aucune cause étrangère n’étant par ailleurs démontrée, la société, Castus, Build a engagé sa responsabilité de plein droit à l’égard de la SCI Valco sur le fondement de la garantie décennale.

L’expert préconise la réfection intégrale de la maçonnerie de briques avec mise en place d’un pare-pluie.

Il convient dès lors de retenir, pour la reprise de ces désordres, les montants figurant dans le rapport d’expertise, soit la somme de 146.382 € HT, outre les frais liés à l’installation du chantier pour 12.354,85 € HT, soit la somme totale de 158.736,85 € HT.

2-Sur les défauts constatés en partie couverture de l’habitation

La SCI Valco sollicite le remplacement de tuiles présentant un défaut de revêtement, la reprise des désordres relatifs à la mise en œuvre du revêtement d’étanchéité sur la toiture plate de l’habitation, la reprise de la partie toit-terrasse de la chambre parentale de l’habitation, la reprise de la partie couvertine de l’habitation et la reprise des poches d’eau relevées sous l’étanchéité des toitures terrasses.

a- Sur l’absence de remplacement de tuiles présentant un défaut de revêtement

L’expert note que plusieurs tuiles sont affectées d’une altération, l’aspect vernissé mat, s’estompant.

Ce désordre a été dénoncé dans l’assignation en référé du 15 février 2018. Force est de constater que la société, Castus, Build qui était en charge de l’exécution du contrat n’a pas pris en compte cette altération et n’y a pas remédié. Ce faisant elle a commis une faute qu’il lui appartient de réparer.

L’expert préconise le remplacement des tuiles.

b- Sur les défauts des couvertures

La SCI Valco reprend à son compte, les constatations de l’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a relevé plusieurs désordres affectant les ouvrages de couvertures et les toitures-terrasses de l’immeuble :

— l’existence d’infiltrations sur les toits plats,

— l’absence de contre-pente sur le toit terrasse de la chambre parentale,

— la présence d’une reprise de zinc dans un chéneau,

— le rapiècement de la toiture-terrasse au-dessus de la piscine,

— des soudures défectueuses au niveau des couvertines, générant des infiltrations à l’arrière de la maçonnerie et ayant notamment provoqué la dégradation d’éléments en ainsi que l’apparition d’un spectre d’humidité sur la maçonnerie de briques à la jonction des tôles de couvertine,

— la présence de poches d’eau sous l’étanchéité des toitures-terrasses.

L’expert relève que ces désordres se traduisent par la présence de nappes d’eaux pluviales sous la membrane d’étanchéité des toitures-terrasses, aggravée par une insuffisance des dispositifs d’évacuation des eaux pluviales. Il ressort des opérations d’expertise que ces désordres trouvent leur origine dans des malfaçons et des non-conformités affectant tant les ouvrages d’étanchéité des toitures-terrasses que les ouvrages de couverture, notamment les couvertines. Les soudures défectueuses et les malfaçons constatées sont aussi à l’origine d’infiltrations d’eau à l’arrière de la maçonnerie.

De tels désordres, générateurs d’infiltrations au sein de l’ouvrage, rendent l’immeuble impropre à sa destination.

Dès lors, les conditions de l’article 1792 du code civil étant réunies, la présomption de responsabilité qu’il institue pèse sur les intervenants à l’acte de construire, dès lors que la cause du dommage se situe dans leur sphère d’intervention.

En l’espèce, ces désordres sont imputables à la société, Castus, Build en sa qualité de constructeur chargé de l’exécution du clos-couvert et du gros œuvre. Il ressort en outre de son contrat de construction que le suivi de l’exécution des travaux relevait de sa mission. Aucune cause étrangère n’étant par ailleurs établie, la société, Castus, Build engage sa responsabilité de plein droit à l’égard de la SCI Valco sur le fondement de la garantie décennale.

S’agissant des travaux de reprise, l’expert préconise, pour les toitures-terrasses, la dépose et le remplacement de la membrane d’étanchéité fuyante, après séchage des supports, la mise en conformité des dispositifs d’évacuation des eaux pluviales ainsi que la réalisation de trop-pleins.

Il recommande également, afin de remédier à l’absence de contre-pente, la mise aux normes de la sortie d’eaux pluviales et la création d’un trop-plein.

Enfin concernant les désordres affectant les ouvrages de zinguerie, l’expert préconise la reprise du chéneau du pignon sud-sud est situé au-dessus de la piscine, incluant la réfection des couvertines, ainsi que la reprise de l’ensemble des couvertines de l’ouvrage.

Il convient en conséquence de retenir, pour la réparation de l’ensemble des désordres concernant les défauts constatés en partie couverture de l’habitation, les montants tels qu’ils figurent le rapport d’expertise, soit la somme de 32.426,30 € HT, outre les frais liés à l’installation du chantier pour la somme de 2.736,83 € HT, soit la somme totale de 35.163,13 € HT.

3-Sur les désordres constatés en parties menuiseries extérieures

La SCI Valco sollicite la reprise des désordres relatifs aux menuiseries non étanches à l’eau, aux portes d’entrée des chambres d’hôtes et au caractère fuyard de la fenêtre donnant sur le local piscine. Elle reprend à son compte, les constatations de l’expert judiciaire.

La société, Castus, Build soutient que les menuiseries se détériorent à défaut de traitement et qu’il n’est pas justifié d’entretien par la SCI Valco

a- Sur les menuiseries non étanches à l’eau

L’expert judiciaire a relevé plusieurs désordres affectant les différentes menuiseries extérieures.

S’agissant des menuiseries du séjour, il a été constaté que l’eau s’écoule de part et d’autre du châssis ainsi que sous celui-ci. L’expert relève en outre un léger défaut d’équerrage du châssis, constituant un facteur aggravant dans la mesure où les joints destinés à assurer l’étanchéité ne peuvent être parfaitement compressé. Il est également observé que le châssis est posé directement sur la terrasse, de sorte qu’en cas de précipitations, le bois est exposé aux eaux pluviales susceptibles de stagner sur celle-ci.

Concernant la menuiserie de la porte-fenêtre droite de la chambre privée située à l’étage, l’expert indique que l’eau franchit le joint et s’écoule à l’intérieur du logement. Il relève également que la porte-fenêtre est voilée, ce qui empêche une compression correcte des joints assurant l’étanchéité. Par ailleurs, l’étanchéité entre le bâti de la menuiserie et l’immeuble n’est pas assurée.

En revanche, si l’expert n’a relevé aucune infiltration imputable à la menuiserie au niveau de la fenêtre d’angle de la cuisine, le désordre est lié à l’orifice de ventilation et à la maçonnerie. Il relève de plus que le joint périphérique extérieur est imparfait.

Les désordres affectant ces menuiseries, caractérisés par un défaut d’étanchéité, sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination.

Il ressort du rapport d’expertise que ces désordres trouvent leur origine dans la réalisation de travaux non conformes aux règles de l’art. Dès lors, aucun défaut d’entretien ne saurait être reproché à la SCI Valco.

Les conditions de l’article 1792 du code civil étant réunies, la présomption de responsabilité qu’il institue pèse sur les intervenants à l’acte de construire, dès lors que la cause du dommage se situe dans leur sphère d’intervention.

En l’espèce, ces désordres sont imputables à la société, Castus, Build en sa qualité de constructeur chargé de l’exécution du clos-couvert et du gros œuvre. Il ressort en outre de son contrat de construction que le suivi de l’exécution des travaux relevait de sa mission. Aucune cause étrangère n’étant par ailleurs établie, la société, Castus, Build engage sa responsabilité de plein droit à l’égard de la SCI Valco sur le fondement de la garantie décennale.

En revanche, l’expert n’a relevé aucune infiltration imputable à la menuiserie de la porte-fenêtre gauche de la chambre privée à l’étage. Aucun manquement ne peut dès lors être retenu à l’encontre du constructeur relativement à cette menuiserie.

Afin de remédier aux désordres constatés et d’assurer une étanchéité correcte à l’air et à l’eau, l’expert préconise le remplacement des menuiseries défectueuses, celles-ci devant être posées sur un rejingot solidaire de l’appui de seuil.

Il convient en conséquence de retenir, pour la réparation des désordres affectant ces menuiseries, les montants fixés par l’expert judiciaire dans son rapport, s’agissant uniquement des menuiseries du séjour, d’une chambre privée à l’étage et de la cuisine, soit la somme de 29.216,20 € HT, outre les frais liés à l’installation du chantier pour la somme de 2.465,64 € HT, soit la somme de 31.681,84 € HT.

b- Sur les portes d’entrée des chambres d’hôtes

S’agissant de la porte d’entrée donnant accès à la table d’hôte, située dans la zone des chambres d’hôtes, l’expert judiciaire relève l’existence d’infiltrations d’eaux pluviales en partie basse de la menuiserie. Il précise que ces infiltrations sont causées par une insuffisante compression du joint sous l’ouvrant.

L’expert indique que ce désordre relève d’un simple défaut de réglage de la quincaillerie et nécessite uniquement le remplacement du joint. Un tel désordre, auquel on peut aisément remédiés par une opération de réglage et d’entretien courant, ne présente pas un degré de gravité suffisant pour caractériser un désordre de nature décennale au sens de l’article 1792 du code civil.

Par ailleurs, si la SCI Valco fait valoir que la responsabilité contractuelle de droit commun peut être mise en œuvre à titre subsidiaire, elle ne développe aucun moyen spécifique à ce titre.

En conséquence, il convient de rejeter la demande à ce titre.

c- Sur le caractère fuyard de la fenêtre donnant sur le local piscine

S’agissant de la fenêtre donnant sur le local piscine, l’expert judiciaire relève l’existence d’infiltration d’eau sous le châssis. Il indique que ces infiltrations sont directement liées à l’absence de joint compriband sous la traverse basse, de sorte que l’étanchéité de la menuiserie n’est pas assurée.

Il ressort toutefois du rapport d’expertise qu’il peut être remédié à ce désordre par la simple pose d’un joint.

Dans ces conditions, ce désordre, qui ne nécessite qu’une intervention limitée, ne présente pas pas un degré de gravité suffisant pour relever de la garantie décennale prévue par l’article 1792 du code civil.

Par ailleurs, si la SCI Valco soutient que la responsabilité contractuelle de droit commun peut être mise en œuvre à titre subsidiaire, elle ne développe aucun moyen spécifique à ce titre.

En conséquence, il convient de rejeter la demande à ce titre.

4-Sur les désordres constatés en partie bardage de l’habitation

La SCI Valco soutient que la problématique sur les lames de bois n’étaient pas apparentes au jour de la réception mais ce sont révélées plusieurs mois après puisqu’elles n’ont été constatées qu’en février 2018, lors du constat réalisé par le commissaire de justice.

Il résulte du rapport d’expertise que le bâtiment est revêtu d’un bardage en bois présentant de nombreuses déformations anormales. L’expert relève que plusieurs lames sont tuilées, que certaines sont sorties de leur logement et que d’autres présentent des fissurations imputables à un défaut de séchage du bois, ces désordres étant susceptibles de s’aggraver avec le temps. Il constate également des traces d’infiltrations d’eaux pluviales, une déformation anormale et un désassemblage de plusieurs lames de bois, ainsi que de nombreux défauts de mise en en œuvre.

L’état du bardage a entrainé un défaut d’étanchéité de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination.

La société, Castus, Build soutient que ces désordres sont imputables à l’absence de traitement du bardage ainsi qu’à l’utilisation d’un nettoyage au karcher, procédé qu’elle estime inadapté. Toutefois, il ressort du rapport d’expertise que les désordres constatés trouvent leur origine dans des défauts de mise en œuvre du bardage.

Dans ces conditions, les désordres, qui affectent l’étanchéité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination, relèvent de la garantie décennale prévue par l’article 1792 du code civil. Il en résulte que la présomption de responsabilité instituée par ce texte pèse sur les constructeurs, dès lors que la cause des dommages se situe dans leur sphère d’intervention.

En l’espèce, ces désordres sont imputables à la société, Castus, Build en sa qualité de constructeur chargé de l’exécution du clos-couvert et du gros œuvre. Il ressort en outre de son contrat de construction que le suivi de l’exécution des travaux relevait de sa mission. Aucune cause étrangère n’étant par ailleurs établie, la société, Castus, Build engage sa responsabilité de plein droit à l’égard de la SCI Valco sur le fondement de la garantie décennale.

S’agissant des travaux de reprise, l’expert préconise la dépose complète du bardage existant, suivie de sa repose avec des pointes crantées en acier inoxydable.

Il convient en conséquence de retenir, pour la réparation de l’ensemble des désordres concernant le bardage, les montants évalués par l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise, soit la somme de 57.026,60 € HT, outre les frais liés à l’installation du chantier pour la somme de 4.813,13 € HT, soit la somme de 61.839,73 € HT.

5- Sur le coût de la maîtrise d’œuvre et le remplacement des vitrages

La SCI Valco sollicite la somme de 30.026,11 € HT au titre des frais de maîtrise d’œuvre, ainsi que la somme de 2.640 € correspondant au coût du remplacement des vitrages de sécurité.

L’expert judiciaire relève que l’importance des travaux de reprise rend nécessaire l’intervention d’un maître d’œuvre chargé d’assurer l’organisation, le planning et la surveillance du chantier. Il retient à ce titre un taux de 10% du montant des travaux. Il convient de retenir ce taux.

Les travaux de reprises ayant été évalués à la somme totale de 287.421,55 € HT, il convient donc de retenir la somme de 28.742,15 € HT au titre des frais de maîtrise d’œuvre.

S’agissant de la demande relative au remplacement des vitrages de sécurité, l’expert indique dans son rapport que cette prestation n’a effectivement pas été incluse dans le devis retenu. Cependant, il convient de constater que cette demande est parvenue à l’expert postérieurement à la date fixée pour la formulation des observations des parties, de sorte qu’elle n’a pu être contradictoirement débattue.

Dans ces conditions, la demande formée par la SCI Valco au titre du remplacement des vitrages de sécurité sera rejetée.

6- Sur le préjudice de jouissance

La SCI Valco soutient que lors des fortes pluies, des phénomènes de ruissellement apparaissent dans la cuisine et dans le séjour générant un trouble de jouissance. Elle indique que ce trouble perdure depuis la réception des travaux et qu’il doit être évalué sur une durée de 5 ans et 9 mois et qu’il se poursuivra pendant la durée des travaux de reprise estimée entre 2 à 3 mois. Elle sollicite la somme de 27.600 € au titre du préjudice de jouissance subi entre la réception des travaux et le dépôt du rapport d’expertise ainsi que la somme de 16.896 € au titre du préjudice de jouissance à subir durant les travaux de reprise.

La société, Castus, Build fait valoir que les différents désordres constatés n’empêchent pas l’exploitation des chambres d’hôtes et du complexe espace détente et qu’aucune pièce n’a été produite permettant d’établir l’existence d’une perte d’exploitation.

Il résulte du rapport d’expertise que les phénomènes de ruissellement récurrents constatés dans plusieurs pièces de l’immeuble ne permettent pas une jouissance pleine et normale de la partie du bien dédiée à l’habitation.

L’expert a évalué la valeur locative de cette partie du bien à la somme de 2.000 € par mois sur la base d’une attestation établie le 9 septembre 2019 par un office notarial. Cette estimation concerne uniquement la partie habitation, seule partie dont l’usage a été affecté par les désordres.

Il convient de relever que le logement est resté habitable durant cette période. Dans ces conditions, il y a lieu d’évaluer le trouble de jouissance à 15% de la valeur locative mensuelle, soit la somme de 300 € par mois sur une période de 69 mois, correspondant au temps écoulé entre la réception des travaux et le dépôt du rapport d’expertise. Le préjudice de jouissance subi sur cette période sera en conséquence fixé à la somme de 20.700 €.

S’agissant de la période des travaux de reprise, l’expert indique que compte tenu de l’importance et de l’étendue des travaux à réalise, le trouble de jouissance affectera l’ensemble de l’immeuble pendant leur durée. Ceux-ci sont estimé à une période comprise entre 2 à 3 mois. Le préjudice de jouissance qui en résulte sera fixé à la somme de 15.000 €.

B. Sur la garantie de l’assureur

La SCI Valco sollicite la condamnation de l’assureur de la société, Castus, Build, in solidum avec cette dernière. Elle soutient que le contrat qui la lie à la société, Castus, Build constitue un contrat d’entreprise ne relevant pas du champ l’application des dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives au contrat de construction de maison individuelle. Elle fait valoir que les travaux entrepris avaient pour objet l’édification de plusieurs bâtiments composés à la fois de partie à usage d’habitation, des locaux professionnels, des espaces de relaxation ainsi que des chambres d’hôtes. La SCI Valco relève en outre que la SA SMA ne démontre pas que la société, Castus, Build aurait assuré la réalisation l’ensemble du projet de construction, ni même la conception des plans. Elle souligne produire le contrat d’architecte, établissant l’intervention d’un architecte distinct pour la conception du projet. Elle fait valoir que l’ensemble de ces éléments établit que le contrat conclu avec la société, Castus, Build ne saurait être qualifié de contrat de construction de maison individuelle, mais doit être analysé comme un contrat d’entreprise classique, non soumis aux dispositions de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation. Elle ajoute enfin que la SA SMA avait connaissance des devis, contrats et autres offres de prix établis par la société, Castus, Build.

La société, Castus, Build soutient qu’en sa qualité d’assureur de responsabilité civile décennale, la SA SMA doit être condamnée à la garantir de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcée à son encontre sur le fondement de la garantie décennale. Elle fait valoir qu’elle a conclu un contrat classique d’entreprise et qu’elle n’a jamais exercé d’activité de constructeur de maison individuelle. Elle ajoute que l’immeuble concerné ne constitue pas un immeuble à usage professionnel et d’habitation au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA SMA fait valoir que les éléments constitutifs du contrat révèlent que la SCI Valco a confié à la société, Castus, Build la construction d’un immeuble sur un terrain lui appartenant, comprenant une partie à usage d’habitation et une partie à usage professionnel. Elle soutient que ce contrat doit être qualifié de contrat de construction de maison individuelle au sens de la réglementation des articles L. 230-1 à L. 232-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle expose que ces conditions, la police d’assurance souscrites par la société, Castus, Build auprès de la SA SMA n’est pas mobilisable, cette dernière activité étant expressément exclue de la garantie. La SA SMA ajoute que les plans de l’immeuble ont manifestement été réalisés par la, Castus, Build et qu’il s’agit conformément au code de la construction et de l’habitation, d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage.

Aux termes de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation : « Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2. ».

Le régime spécial du contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan régi par les articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation suppose réunies corrélativement trois conditions : une construction à usage d’habitation ou mixte, comprenant un ou deux logements destinés à un même maître de l’ouvrage, selon un plan proposé, que l’immeuble soit à usage d’habitation ou mixte et qu’il comporte un ou deux logements destinés au même maître de l’ouvrage sont des conditions nécessaires pour que s’applique le régime des articles L. 231-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, mais non suffisantes. Il faut encore que la construction soit réalisée d’après un plan que le constructeur a proposé ou fait proposer. Il n’est pas nécessaire que le plan soit proposé directement par le constructeur ; le seul fait de faire proposer le plan par un architecte, par un bureau d’études ou par un tiers quelconque entraînera l’application du régime des articles L. 231-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, si la construction comprend un immeuble à usage professionnel, destiné à l’exploitation de chambre d’hôtes et d’un centre de relaxation, elle comporte également un logement destiné à la SCI Valco. Cependant la SCI produit un contrat d’architecte en date du 14 janvier 2010 conclu avec M., [H], auquel a été confié une mission d’architecture portant sur un terrain situé, [Adresse 4] à Saméon. Cette mission consistait en la réalisation d’une habitation individuelle, d’un complexe de remise en forme, d’une table d’hôtes et de 3 chambres d’hôtes. Il résulte de ce contrat que cette mission lui est confiée par la SCI Valco, les honoraires de l’architecte étant fixés à 5% du montant réel des travaux effectués. Il est également justifié que la demande de permis de construire a été déposée le 21 mars 2011par l’architecte. La SCI Valco indique toutefois avoir ultérieurement résilié, le 16 juin 2011, le contrat la liant à l’architecte. La SCI Valco justifie en outre avoir fait réaliser, en mai 2009, des sondages sur le terrain concerné.

De surcroit, le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan doit, en application de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du Code de l’urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements ou réseaux divers et tous les travaux d’équipements intérieurs ou extérieurs indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

– d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

– d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

e) Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;

f) L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant la responsabilité pour ce type de mission ;

g) L’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives dont une copie est annexée au contrat ;

h) L’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage ;

i) La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

j) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage en application de l’article L. 242-1 du Code des assurances ;

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat. (…) ».

Les énonciations ci-dessus visées sont obligatoires, étant rappelé qu’elles présentent un caractère d’ordre public en application de l’article L. 230-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, force est de constater que le contrat produit, s’il mentionne l’adresse du terrain, ne comporte pas l’indication du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire. Il ne précise pas d’avantage la conformité du projet aux règles du code de la construction et de l’habitation, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ni l’indication selon laquelle le maître de l’ouvrage peut se faire assister lors de la réception.

Dès ces conditions, ce contrat ne peut être qualifié de contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan.

En conséquence la police d’assurance « police assurance construction » souscrite par la société, Castus, Build est mobilisable pour les désordres relevant de la garantie décennale.

La SA SMA devra donc garantir la société, Castus, Build.

C. Sur les condamnations

La SA SMA n’ayant pas vocation à indemniser les désordres qui relèvent de la garantie contractuelle, il convient de ne pas retenir la somme de 420 € HT relative au changement de tuiles, au titre de sa garantie.

Au vu de l’évaluation des préjudices tels que repris antérieurement, il convient donc de condamner :

— la société, Castus, Build à payer à la SCI Valco la somme de 287.421,55 € HT, in solidum avec la SA SMA sur la somme de 287.001,55 € HT, au titre de la reprise des désordres, somme qui sera indexée sur la base de l’indice BT 01 du coût de la construction (indice correspondant à l’indice tous corps d’état) entre la date du rapport d’expertise et celle du jugement, augmentée de la TVA en vigueur au jour du jugement, si la SCI Valco ne peut prétendre à la récupération de celle-ci,

— in solidum, la société, Castus, Build et la SA SMA à payer à la SCI Valco la somme de 28.742,15 € HT au titre des frais de maîtrise d’œuvre, somme qui sera indexée sur la base de l’indice BT 01 du coût de la construction (indice correspondant à l’indice tous corps d’état) entre la date du rapport d’expertise et celle du jugement, augmentée de la TVA en vigueur au jour du jugement, si la SCI Valco ne peut prétendre à la récupération de celle-ci,

— in solidum, la société, Castus, Build et la SA SMA à payer à la SCI Valco la somme 35.700 € au titre des préjudices de jouissance.

III. Sur les autres demandes

La société, Castus, Build et son assureur la SA SMA seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Il y a lieu de condamner la société, Castus, Build et son assureur la Sa SMA in solidum à verser la somme de 8.000 € à la SCI Valco.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

DÉCLARE irrecevables les demandes de la société de droit belge, Castus, Build BV/SRL tendant à voir déclarée prescrite l’action concernant une partie des désordres dont se plaint la SCI Valco ;

CONDAMNE la société de droit belge, Castus, Build BV/SRL à payer à la SCI Valco la somme de 287.421,55 € HT, in solidum avec la société SMA SA sur la somme de 287.001,55 € HT, au titre de la reprise des désordres, somme qui sera indexée sur la base de l’indice BT 01 du coût de la construction entre la date du rapport d’expertise et celle du jugement, augmentée de la TVA en vigueur au jour du jugement, si la SCI Valco ne peut prétendre à la récupération de celle-ci ;

CONDAMNE in solidum la société de droit belge, Castus, Build BV/SRL et la société SMA SA à payer à la SCI Valco la somme de 28.742,15 € HT au titre des frais de maîtrise d’œuvre, somme qui sera indexée sur la base de l’indice BT 01 du coût de la construction entre la date du rapport d’expertise et celle du jugement, augmentée de la TVA en vigueur au jour du jugement, si la SCI Valco ne peut prétendre à la récupération de celle-ci ;

CONDAMNE in solidum la société de droit belge, Castus, Build BV/SRL et la société SMA SA à payer à la SCI Valco la somme 35.700 € au titre des préjudices de jouissance ;

CONDAMNE in solidum la société de droit belge, Castus, Build BV/SRL et la société SMA SA à verser la somme de 8.000 € à la SCI Valco sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société de droit belge, Castus, Build BV/SRL et la société SMA SA aux dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dominique BALAVOINE Claire MARCHALOT

Chambre 02

N° RG 23/03892 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XEOM

S.C.I. VALCO, prise en la personne de son représentant légal

C/

Société belge, [F], [U], prise en la personne de son représentant légal, S.A. SMA, prise en la personne de son représentant légal

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.