RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00857 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3PW

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 08 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION

[Adresse 1]

[Localité 4] (RÉUNION)

représentée par Mme [K] [W], Chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Marius Henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Juin 2025

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SIDR a donné à bail à Madame [B] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 9] par contrat du 04 juin 2018, pour un loyer mensuel dans son dernier état de 563,18 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2023, la SIDR a fait signifier à Madame [B] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1319,86 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, la SIDR a fait assigner Madame [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— l’expulsion de Madame [B] [U] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de Madame [B] [U] à lui payer la somme de 3365,69 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ;

— la condamnation de Madame [B] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 563,18 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu’au parfait délaissement des lieux ;

— la condamnation de Madame [B] [U] aux entiers dépens ainsi qu’aux frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire.

Après renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 21 octobre 2024.

Par jugement en date du 18 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a prononcé une réouverture des débats en invitant les parties à faire toutes observations sur l’imputation des paiement et l’apurement des causes du commandement de payer.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été à nouveau évoquée à l’audience du 23 juin 2025.

La SIDR est représentée par son mandataire, Madame [K] [W].

Aux termes de ses dernières conclusions responsives (1), la SIDR demande au juge des contentieux de la protection de, sans écarter l’exécution provisoire :

— constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers

— prendre en compte que Madame [B] [U] a déposé son préavis de congés car elle n’occupe plus les lieux mais sans avoir restitué le logement

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [U] avec l’assistance au besoin de la force publique

— condamner Madame [B] [U] à payer à la SIDR la somme en principale de 7.147,31 euros augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement et à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 563,18 euors révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges jusqu’au parfait délaissement des lieux

— condamner Madame [B] [U] à payer à la SIDR le coût du commandement de payer visant la clause réssolutoire d’un montant de 149,39 euros, outre les entiers dépens et frais d’expulsion.

La SIDR actualise la dette locative à la somme de 8.279,22 euros selon décompte arrêté au 20 juin 2025.

Aux termes de ses conclusions en réplique et récapitulatives n°2, Madame [B] [U] demande au juge des contentieux de la protection de :

— arrêter la dette locative de Madame [B] [U] au 16 novembre 2024, soit à la date de fin de son préavis

— lui accorder un échéancier de paiement sur 24 mois.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurçs écritures et observations orales, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 21 août 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 06 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la date de délivrance du commandement de payer prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 04 juin 2018 contient une clause résolutoire (article 9) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet alors qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juillet 2023, pour la somme en principal de 1319,86 euros.

A l’examen du compte locatif, il apparaît que Madame [B] [U] restait devoir un arriéré locatif d’un montant de 476,91 euros à la date du 10 septembre 2023 dont il se déduit qu’elle n’avait pas réglé les sommes dues au titre du commandement de payer à l’issue des deux mois.

Ce commandement de payer délivré le 10 juillet 2023 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 10 septembre 2023.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [B] [U] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 13 mars 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SIDR soutient que Madame [B] [U] ne saurait se prévaloir de la novation du contrat de bail au profit d’une nouvelle occupante, Madame [V], alors que rien n’établit que celle-ci s’acquitterait du loyer courant. Au surplus, le fait pour le bailleur d’accepter le paiement d’un loyer de la part d’un tiers occupant les lieux ne saurait valoir novation d’un contrat. La SIDR a été mise devant le fait accompli postérieurement à la délivrance de l’assignation.

Madame [B] [U] estime que la SIDR a accepté la nouvelle occupante, ce qui est corroboré par son absence de démarche pour la faire expulser des lieux. Elle ajoute avoir dû être hospitalisée en métropole le 9 octobre 2024 et y être restée depuis cette date.

Il ressort des pièces produites que Madame [B] [U] a effectivement donné son congé à la SIDR par lettre recommandée en date du 14 octobre 2024 en précisant dans ce courrier qu’elle héberge à son domicile Madame [V] et ses enfants, en situation de précarité.

Toutefois, s’agissant d’un logement social, ce n’était pas à Madame [B] [U] d’apprécier si Madame [V] remplissait ou non les conditions financières pour l’obtention d’un tel logement. L’attribution d’un logement social se fait par des commissions et en aucun cas, il ne saurait y avoir de novation d’un tel bail sans l’acceptation de la bailleresse de part la seule volonté d’un locataire.

Madame [V] est une occupante sans droit ni titre et Madame [B] [U] est considérée comme n’ayant pas restitué son logement à la SIDR et est donc pleinement responsable du paiement des loyers.

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [B] [U] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 8.279,22 euros selon décompte arrêté à la date du 23 juin 2025.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SIDR la somme de 8.279,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024, date de l’assignation, sur la somme de 3365,69 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office à Madame [B] [U] des délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [U].

Madame [B] [U] sera également condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 563,18 euros révisable, à compter du 10 septembre 2023, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 juin 2018 entre la SIDR et Madame [B] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] sont réunies au 10 septembre 2023.

CONDAMNE Madame [B] [U] à verser à la SIDR la somme de de 8.279,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024, date de l’assignation, sur la somme de 3365,69 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [B] [U].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [B] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [U] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [B] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [B] [U] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 563,18 euros révisable, à compter du 10 septembre 2023, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Madame [B] [U] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 08 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE