RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00530 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFQM

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 06 NOVEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SHLMR

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Mme [M] [C] (Chargée de contentieux)

munie d’un pouvoir spécial,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [D] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Septembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR) a donné à bail à Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D], selon contrat de location du 23 novembre 2023, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 413,64 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] pour la somme en principal de 1.932,63 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 25 juin 2025, la SHLMR a fait citer Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D],

— condamner solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.629,85 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,

— condamner solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 449,15 euros jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— condamner solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] aux dépens.

A l’audience du 4 septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 3.529,53 euros.

Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D], comparant, ont reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour la régler.

Ils déclarent pour le couple 1.570 euros de ressources mensuelles, 800 euros de charges mensuelles et n’ont fait aucune proposition de règlement de leur arriéré locatif.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 8] qui en a accusé réception le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SHLMR justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Monsieur [O] [X] par courrier du 30 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions précitées.

L’action de la SHLMR est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 23 novembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié à Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] le 21 août 2024, pour la somme en principal de 1.932,63 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de six semaines, y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 3 septembre 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 3 septembre 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SHLMR produit un relevé de compte démontrant qu’après soustraction des frais de poursuite de 439,11 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] sont débiteurs de la somme de 3.090,42 euros au 1er septembre 2025.

Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D], présents à l’audience, n’ont produit aucun élément susceptible de contester le principe ou le quantum de la dette locative.

En conséquence, il convient de les condamner solidairement à payer à la SHLMR la somme de 3.090,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2.629,85 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] des délais de paiement d’office.

Le règlement de 185 euros enregistré le 03/08/2025, est un règlement de circonstance effectué pour les besoins de la cause, aucun autre règlement au titre du loyer et des charges n’ayant été enregistré depuis le mois de février 2025.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion.

Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] seront également condamnés solidairement à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 449,15 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

L’équité commande de ne pas condamner Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du CPC. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande.

Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] qui succombent, supporteront solidairement la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2023 entre la SHLMR, Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], sont réunies au 3 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] à payer à la SHLMR la somme de 3.090,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2.629,85 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 449,15 euros révisable, à compter du 2 septembre 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SHLMR de sa demande au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [T] [D] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 6 novembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE