RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00346 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HHTD

MINUTE N° : 25/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e SAUBERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 24 NOVEMBRE 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SEMAC immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 380 572 453

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [S] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Alain SOREL, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assisté de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (SEMAC) a donné à bail à bail à Madame [B] [S], selon contrat de location du 21 avril 2022, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 548,22 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été délivré à Madame [B] [S] pour la somme en principal de 2.419,45 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 6 août 2025, la SEMAC a fait citer Madame [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal de proximité de Saint-Benoît, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [S], sous astreinte de 76,22 euros par jour de retard, dès le prononcé du jugement à intervenir,

— condamner Madame [B] [S] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.873,63 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner Madame [B] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner Madame [B] [S] aux dépens.

A l’audience du 13 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMAC, comparant par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, et actualisé sa créance à la somme de 3.726,90 euros.

Madame [B] [S], comparant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour la régler.

Elle a un enfant à charge, déclare 1.449 euros de ressources mensuelles, n’a donné aucune indication quant à ses charges mensuelles, propose de verser 200 euros en sus du loyer et des charges courant pour apurer son arriéré locatif.

Elle fait état de l’insalubrité de son logement, sans pour autant préciser les démarches entreprises auprès du bailleur ou de la CAF, pour y remédier.

Elle émet le souhait de changer de logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 5] qui en a accusé réception le 8 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SEMAC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier du 24 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SEMAC est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 21 avril 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié à Madame [B] [S] le 22 avril 2025, pour la somme en principal de 2.419,45 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 22 juin 2025.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SEMAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [B] [S] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 22 juin 2025, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SEMAC produit un extrait de compte démontrant que Madame [B] [S] est débitrice au 1er octobre 2025 de la somme de 3.726,90 euros relative aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, aucun frais de contentieux n’ayant été enregistré au débit du compte de la locataire à cette date.

Madame [B] [S] n’a produit aucun élément de nature à contester le principe ou le quantum de la dette locative.

En conséquence, il convient de la condamner à payer à la SEMAC la somme de 3.726,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2.873,63 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR L’INSALUBRITE DU LOGEMENT

Madame [B] [S] soutient que son logement est insalubre.

Elle affirme un fait sans rapporter la preuve qu’elle ait demandé au bailleur la mise en conformité du logement dans le cadre de la procédure prévue à cet effet à l’article 20 de la loi du 7 juillet 1989.

Il n‘appartient pas au tribunal de pallier à la carence de la plaignante.

En l’absence d’élément probant, le tribunal ne statuera pas sur la question de l’insalubrité du logement soulevée par Madame [B] [S], d’autant que cette dernière n’a formulé aucune demande particulière à ce sujet.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte produit par la SEMAC que le dernier règlement effectué par Madame [B] [S] au titre du loyer et des charges date du mois de février 2025.

En l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [B] [S] des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Madame [B] [S] sera également condamnée à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 694,38 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [S], qui succombe, supportera la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2022 entre la SEMAC et Madame [B] [S], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 22 juin 2025,

CONDAMNE Madame [B] [S] à payer à la SEMAC la somme de 3.726,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2.873,63 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [B] [S],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Madame [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SEMAC à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [S] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [B] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [B] [S] à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 694,38 euros révisable, à compter du 2 octobre 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

CONDAMNE Madame [B] [S] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 24 novembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE