Tribunal Judiciaire de Toulouse, Pole civil fil 9, 14 avril 2026, n° 23/03178

TJ Toulouse 14 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, pole civil fil 9, 14 avr. 2026, n° 23/03178
Numéro(s) :	23/03178
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Camille COMMENGEElisabeth SANTALUCIAIbrahima BANGOURA
Cabinet(s) :	AURACLE AVOCATS
Parties :	S.A.S. [ S ] [ R ]

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Avril 2026

DOSSIER : N° RG 23/03178 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SCJR

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 14 Avril 2026

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 18 Novembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

DEMANDEURS

M. [M] [T]

né le 25 Septembre 1990 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Ibrahima BANGOURA de la SELARL BANGOURA AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 47

Mme [C] [I] épouse [T]

née le 11 Décembre 1990 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Ibrahima BANGOURA de la SELARL BANGOURA AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 47

DEFENDEURS

M. [E] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Camille COMMENGE de l’AARPI AURACLE AVOCATS, avocats au barreau d’ALBI, avocats plaidant,

Mme [J] [A], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Camille COMMENGE de l’AARPI AURACLE AVOCATS, avocats au barreau d’ALBI, avocats plaidant,

S.A.S. [S] [R], RCS [Localité 2] 812 248 334, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Elisabeth SANTALUCIA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 465

✯✯✯✯✯✯✯✯✯

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 5 août 2021, M. [M] [T] et Mme [C] [T] née [I] (Mme [C] [T]) ont acheté auprès de la SAS [S] [R] leur maison d’habitation, mitoyenne d’un côté, située au [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 2], formant, avec une partie du tréfonds et du surfonds de l’assiette foncière, le lot n° 2 d’un bien immobilier, pour un prix de 250 000 euros.

Le lot n° 1 avait été vendu, le 4 août 2021, par la SAS [S] [R] à M. [E] [G] et Mme [J] [G] née [A] (Mme [J] [G]).

Suite à un problème d’obstruction des canalisations survenu en octobre 2021, la SAS Debouch’man est intervenue le 1er juillet 2022, missionnée par la SAS [S] [R], afin d’effectuer un passage de caméra, qui a révélé que les réseaux d’eaux usées des deux maisons mitoyennes se rejoignaient sur un collecteur commun, situé sous la dalle le long du mur de la chambre enfant de la maison appartenant à M. [M] [T] et Mme [C] [T].

A la demande de M. [M] [T], la société Générale d’assainissement services est intervenue le 2 novembre 2022, effectuant un passage caméra, constatant que les deux maisons sont connectées ensemble.

Par LRAR du 7 juin 2023, M. [M] [T] et Mme [C] [T] ont demandé à la SAS [S] [R] de prendre en charge le coût des travaux, d’un montant de 12 409,60 euros TTC ; correspondant à la réalisation d’une nouvelle canalisation permettant de rendre indépendant le réseau des deux maisons, ainsi qu’à indemniser leur préjudice moral et financier, à hauteur de 10 000 euros.

Ce courrier est resté sans réponse.

Par actes du 13 juillet 2023, M. [M] [T] et Mme [C] [T] ont fait assigner la SAS [S] [R], M. [E] [G] et Mme [J] [G] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, lui demandant de condamner la SAS [S] [R] à leur payer (i) une somme de 15 000 euros correspondant à la réduction du prix de vente, (ii) une indemnité de 13 041,32 euros TTC au titre des travaux pour rendre indépendant le réseau de canalisations des deux maisons, (iii) ainsi qu’une indemnité de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral, de même que (iv) de rendre opposable la décision à intervenir à M. [E] [G] et Mme [J] [G].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 novembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 17 juin 2025, renvoyée au 18 novembre 2025 et, mise en délibéré, au 27 janvier 2026 puis prorogé au 24 mars 2026 et au 14 avril 2026.

Selon leurs dernières conclusions du 23 avril 2024, M. [M] [T] et Mme [C] [T] demandent au tribunal de :

— à titre principal :

— les dire recevables et bien fondés en leurs prétentions ;

— déclarer irrecevables les conclusions n° 2 de la SAS [S] [R], consécutivement toutes ses prétentions ;

— dire que la SAS [S] [R] a manqué à son obligation de garantie d’éviction en raison de l’existence de servitudes non déclarées dans l’acte de vente du 5 août 2021 ;

— condamner la SAS [S] [R] à prendre en charge le coût des travaux nécessaires à la mise en place d’un système d’assainissement individuel pour un coût de 13 041,32 euros, à parfaire à la date de signature du devis ;

— à titre subsidiaire :

— dire que la SAS [S] [R] a manqué à son obligation de délivrance ;

— à titre infiniment subsidiaire :

— dire que le bien est affecté d’un vice caché ;

— condamner en conséquence la SAS [S] [R] à leur payer une somme de 15 000 euros au titre de la réduction du prix de vente ;

— en tout état de cause :

— condamner la SAS [S] [R] à leur payer un montant de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— rendre opposable la décision à intervenir à M. [E] [G] et Mme [J] [G] ;

— condamner la SAS [S] [R] à leur payer une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Selon leurs dernières conclusions du 24 juin 2024, Mme [J] [G] et M. [E] [G] demandent au tribunal de :

— à titre principal :

— dire que la SAS [S] [R] engage sa responsabilité en raison de l’existence de servitudes non déclarées dans l’acte de vente du 5 août 2021 ;

— condamner la SAS [S] [R] à prendre en charge le coût des travaux nécessaires à la mise en place d’un système d’assainissement individuel pour M. [E] [G] et Mme [J] [G] à hauteur de 13 041,32 euros, à parfaire à la date de signature du devis ;

— à titre subsidiaire :

— dire que la SAS [S] [R] a violé son obligation de délivrance conforme ;

— en tout état de cause :

— condamner la SAS [S] [R] à leur payer une indemnité de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner tout succombant à leur payer une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon ses dernières conclusions du 31 octobre 2024, la SAS [S] [R] demande au tribunal de :

— débouter M. [M] [T], Mme [C] [T], M. [E] [G] et Mme [J] [G] de l’ensemble de leurs prétentions, tant sur le fondement de la garantie d’éviction que de l’obligation de délivrance ;

— débouter M. [M] [T] et Mme [C] [T] de leurs demandes au titre des vices cachés ;

— débouter M. [M] [T] et Mme [C] [T] de leurs demandes indemnitaires ;

— condamner M. [M] [T] et Mme [C] [T] à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— condamner Mme [J] [G] et M. [E] [G] à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par notes en délibéré transmises le 18 novembre 2025, M. [M] [T] et Mme [C] [T] et Mme [J] [G] et M. [E] [G] ont demandé de déclarer la pièce n°3 transmise par la SAS [S] [R] comme étant irrecevable.

Par message transmis par voie électronique le 18 novembre 2025, le conseil de la SAS [S] [R] a indiqué que la pièce de son bordereau de pièces n’avait pas été transmise à ses contradicteurs.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que ces moyens seront développés dans la motivation du jugement, au titre de l’examen de chaque prétention.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est tenu de répondre qu’aux prétentions des parties, formulées dans le dispositif de leurs conclusions, à l’exclusion des moyens qui y figurent et auxquels le tribunal ne doit répondre que s’ils sont soutenus dans le corps des conclusions.

Or, les demandes tendant à voir « dire  »ne constituent au cas présent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.

Par conséquent, il n’y sera pas répondu par une mention dans le dispositif du jugement.

En outre, le tribunal constate qu’il n’est saisi d’aucun moyen de M. [M] [T] et de Mme [C] [T] visant à déclarer irrecevables les conclusions de la SAS [S] [R] , de sorte qu’il n’est pas tenu de répondre à cette prétention.

Cette demande s’analyse, qui plus est, en pratique, comme une demande visant à débouter la SAS [S] [R] de l’ensemble de ses prétentions, c’est-à-dire, à statuer au fond.

En tout état de cause, il est précisé que les parties ne sont plus recevables, par application des dispositions de l’article 802 alinéa 4, à soulever, devant le tribunal, une fin de non-recevoir, dont la cause est survenue ou a été révélée avant l’ordonnance de clôture.

Enfin, il ne sera pas statué, dans le dispositif, par une mention spéciale, sur la demande de M. [M] [T] et de Mme [C] [T] visant à rendre opposable la décision à intervenir à M. [E] [G] et Mme [J] [G] , alors que ces derniers ont été assignés le 13 juin 2023 par M. [M] [T] et Mme [C] [T], de sorte que, parties à l’instance, la décision à intervenir leur est opposable sans qu’il soit besoin de le rappeler, le dispositif de la décision devant être expurgé de toute disposition n’ayant pas vocation à trancher le litige.

Il ne sera pas plus statué sur un « rejet de la demande d’irrecevabilité de l’action  »de M. [M] [T] et Mme [C] [T], sans objet, dès lors que l’irrecevabilité n’est pas soulevée par la SAS [S] [R] dans ses dernières conclusions, précisant, à ce sujet (p. 2 de ses conclusions) qu’elle avait soulevé cette irrecevabilité quand M. [M] [T] et Mme [C] [T] fondaient leurs demandes, sans les distinguer entre le principal et le subsidiaire, sur le fondement des vices cachés et de l’obligation de délivrance conforme.

En revanche, concernant la pièce n°3 mentionnée dans le bordereau de pièces “Promesse unilatérale de vente avec annexes” qui correspond en réalité à un extrait incomplet de deux pages d’une promesse conclue le 17 mai 2021 entre la SAS [S] [R] et M. [M] [T] et Mme [C] [T], il doit être constaté qu’elle n’a pas été transmise à M. [M] [T] et Mme [C] [T] et Mme [J] [G] et M. [E] [G] avant la clôture de la mise en état.

En conséquence, la pièce “Annexe 3 Promesse unilatérale de vente avec annexes” sera déclarée irrecevable.

1. Sur les demandes présentées à titre principal au titre de la garantie des charges non déclarées

M. [M] [T] et Mme [C] [T] font valoir que l’acheteur, qui découvre qu’une canalisation traversant son terrain fait l’objet d’une servitude conventionnelle, qui n’a pas été mentionnée dans l’acte de vente, doit agir en garantie d’éviction.

Ils développent qu’ils n’avaient pas connaissance de l’existence d’une servitude de canalisations et rétorquent que le simple fait que le bien acheté résultait de la division d’un même bien immobilier ne démontre pas qu’ils étaient informés de l’existence de la servitude, alors que, par ailleurs, ils n’ont pas eu accès à l’état de descriptif de division et au règlement de copropriété, lequel n’était pas annexé à leur acte de vente (p. 5 de leurs conclusions).

Ils ajoutent que ce n’est qu’une fois qu’ils ont découvert que les réseaux de canalisations n’étaient pas indépendants que la SAS [S] [R] s’est engagée auprès d’eux à réaliser des travaux et, non, avant la vente.

Ils demandent l’indemnisation du coût de la construction d’une nouvelle canalisation d’évacuation, de son raccordement au réseau des eaux usées et portant sur le coffrage et le carrelage de la terrasse du voisin, de même que de leur préjudice moral, caractérisé par une perte de chance d’utiliser paisiblement leur bien, du fait du manque de diligence de la SAS [S] [R] dans la réalisation des travaux auxquels elle s’était engagée.

M. [E] [G] et Mme [J] [G] soutiennent que l’acte de vente ne fait pas mention de l’existence de servitudes sur les canalisations, à la différence du règlement de copropriété du 4 août 2021, dont ils n’ont toutefois pas eu connaissance au plus tard au moment de la vente, l’acte de vente n’ayant que mentionné l’existence d’un état descriptif de division, qui n’y était pas annexé, à la différence d’un plan de bornage et de division.

Ils estiment que la SAS [S] [R], qui avait connaissance de l’existence d’une servitude, pour avoir procédé elle-même aux travaux de séparation des lots et fait établir un état descriptif de division et un règlement de copropriété, qui mentionnaient ces servitudes, devait informer les acquéreurs, soit par une mention dans l’acte de vente, soit par la communication de ces pièces.

Ils concluent que s’ils avaient été informés de ces éléments, ils n’auraient pas acquis le bien ou en tout cas à un prix moindre et que la SAS [S] [R] doit par conséquent les indemniser du coût de la réalisation des travaux, ainsi que du préjudice moral subi.

La SAS [S] [R] invoque quant à elle que M. [M] [T], Mme [C] [T], M. [E] [G] et Mme [J] [G] savaient que les biens achetés résultaient de la division d’un même bien et que l’état descriptif de division les informait clairement de l’existence de servitudes de canalisations, annexé aux actes de ventes.

Elle ajoute que le notaire, en outre, leur a fait lecture des stipulations du contrat de vente et que, tenu à un devoir d’information et de conseil, il a expliqué aux acheteurs l’existence d’une servitude de canalisations.

Elle estime en tout état de cause que M. [M] [T] et Mme [C] [T] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice moral, en lien de causalité avec le désordre invoqué.

***

Selon l’article 1638 du code civil, si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.

En droit, la charge se caractérise par ses conséquences qui consistent dans une diminution de la jouissance du bien. Le vendeur ne doit aucune garantie pour les charges apparentes que l’état des lieux révèle, pas plus lorsque l’acheteur connaissait la charge au moment de la vente. Le caractère apparent ou non de la servitude est apprécié concrètement.

Le défaut caché affecte l’usage normal de la chose, la charge non déclarée réduit la jouissance de la chose sans affecter son usage normal.

En l’espèce, la démonstration de l’existence d’une charge non déclarée impose à l’acheteur du bien qui s’en prévaut, de démontrer qu’il n’avait pas connaissance, au plus tard au moment de la vente, de son existence.

Au cas présent, M. [M] [T] et Mme [C] [T] d’une part et Mme [J] [G] et M. [E] [G] d’autre part ont acheté auprès de la SAS [S] [R], les 4 et 5 août 2021, respectivement, un lot n° 2 et un lot n° 1, au sein d’un bien immobilier constitué, initialement, par une même maison, que la SAS [S] [R] a faite diviser en deux lots, pour les vendre.

Chacun de ces lots représente, selon les actes de vente (p. 4) un volume immobilier de forme complexe figurant sur les plans sous le n° 1 [ou 2], représentant un logement avec une partie du tréfonds et du surfonds de l’assiette foncière.

Le simple fait que le bien immobilier était initialement à usage d’une seule habitation ne démontre pas que les acquéreurs devaient avoir connaissance, au moment de la vente, de l’existence d’une servitude, active ou passive, de canalisation des eaux usées, alors qu’il était loisible au vendeur d’organiser le réseau d’évacuation des eaux usées de manière distincte pour chacun des lots créés.

Le tribunal doit ainsi analyser si une mention au sein des actes de vente ou de leurs annexes informait les acquéreurs de l’existence d’une servitude de canalisation des eaux usées.

Au chapitre « servitudes  »de l’acte de vente du 5 août 2021 (p. 10-11), il est stipulé que l’acquéreur profite ou supporte les servitudes ou les droits de jouissance spéciale, s’il en existe. Le vendeur déclare :

— ne pas avoir créé ou laissé créer de servitude ou de droit de jouissance spéciale qui ne seraient pas relatés aux présentes ;

— qu’à sa connaissance, il n’existe pas d’autres servitudes ou droits de jouissance spéciale que celles ou ceux résultant, le cas échéant, de l’acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l’urbanisme.

Le chapitre « servitudes  »de l’acte du 4 août 2021, seul, ajoute à la suite de ce paragraphe : « […] ou encore du cahier des charges du groupe d’habitations, [à] l’exception des servitudes entre les deux lots volumes et notamment le réseau eau pluviale du lot volume 1 qui se déverse sur le lot volume 2.  »(acte du 4 août 2021).

Ainsi, l’acte de vente du 4 août 2021 informait M. [E] [G] et Mme [J] [G] de ce que des servitudes existaient entre les deux lots volumes, sans plus de précision.

Or, l’annexe produite par M. [E] [G] et Mme [J] [G] (pièce n° 4), qu’ils présentent eux-mêmes comme étant une annexe de leur acte de vente du 4 août 2021 (p. 5 de leurs conclusions), stipule qu’un projet de l’état descriptif de division établi par le cabinet Vailles-Civade, géomètre-expert à [Localité 3], est annexé au présent acte. Les documents suivants établis par le cabinet Vailles-Civade, susnommé, à savoir, le plan de situation, le plan coupe AA, les plans du tréfonds, rez-de-chaussée et du premier étage, sont annexés au présent acte.

Par ailleurs, l’acte de vente du 4 août 2021 énonce page 4 que l’ensemble immobilier sus désigné [c’est-à-dire la maison d’habitation] a fait l’objet d’un état descriptif de division volumétrique, établi aux termes d’un acte reçu par Me [X], notaire, […], le 4 août 2021, en cours de publication au service de la publicité foncière de [Localité 2] 3. Les documents suivants établis par le cabinet Vailles-Civade, susnommé, savoir, le plan de situation, le plan coupe AA, les plans du tréfonds, rez-de-chaussée et du premier étage, sont annexés au présent acte.

Or, l’acte authentique fait foi de son contenu, sauf preuve contraire établie par la procédure d’inscription de faux, qui n’est pas rapportée.

Il s’ensuit que :

— la mention, dans l’annexe à l’acte de vente du 4 août 2021, de ce que le projet de l’état descriptif de division est annexé à l’acte de vente, démontre l’annexion à l’acte de vente de ce projet d’état descriptif de division ;

— selon le chapitre p. 4 de l’acte de vente du 4 août 2021, le projet de l’état descriptif de division, mentionné dans l’annexe à l’acte de vente, est l’état descriptif de division volumétrique, établi le 4 août 2021 et reçu par Me [P] [X] à la même date que la conclusion de la vente entre la SAS [S] [R], Mme [J] [G] et M. [E] [G] ;

— ce projet du 4 août 2021 (pièce n° 2 de la SAS [S] [R]) a été annexé, par le notaire, à l’acte de vente, dans sa totalité, jusqu’à la dernière page incluant les signatures du notaire et de la SAS [S] [R], à défaut de preuve contraire incombant à Mme [J] [G] et M. [E] [G] ;

— il est inopérant que l’état descriptif de division n’était pas, au 4 août 2021, publié, comme l’invoquent Mme [J] [G] et M. [E] [G] (p. 8 de leurs conclusions), alors que la publication n’a pour visée que l’opposabilité aux tiers à l’acte de vente, quand Mme [J] [G] et M. [E] [G] sont parties à la vente.

Mme [J] [G] et M. [E] [G] n’établissent ainsi pas que faute de communication de l’état descriptif de division, dans sa totalité, au moment de la vente, son contenu leur est resté inconnu.

Or, cette pièce, produite par la SAS [S] [R] (pièce n° 2) stipule (p. 4-5, chapitre servitudes et obligations ) : les servitudes et obligations sont décrites entre volumes de l’ensemble immobilier complexe.

L’organisation de la division en volumes est basée sur l’articulation d’un réseau maillé de servitudes. Elles sont créées pour tenir compte de l’imbrication et de la superposition des volumes d’une part, et permettre, d’autre part, une utilisation rationnelle de certains éléments présentant un intérêt collectif. Les différents propriétaires de ces ouvrages devront souffrir et respecter les servitudes et charges ci-après.

Au regard des obligations réelles qui découleront de ces servitudes, chacun des volumes de l’ensemble immobilier sera considéré à l’égard des autres comme fonds servant et fonds dominant et réciproquement. Par le seul fait de l’acquisition de ces volumes, leurs propriétaires seront réputés accepter et consentir les servitudes en cause sans indemnité quelconque.

Tous les propriétaires de l’ensemble immobilier devront respecter les charges, servitudes et obligations qui s’imposent à l’ensemble immobilier, et notamment : […]

Servitudes de canalisations, gaines et réseaux divers.

Les différents ouvrages appartenant à des propriétaires distincts sont grevés de servitudes réciproques pour le passage, l’entretien, la réfection et le remplacement, de toutes canalisations, gaines et réseaux divers, nécessaires à l’alimentation et l’évacuation technique de toutes les parties de l’ensemble immobilier. […]

Les canalisations, gaines et divers réseaux affectés à l’usage exclusif d’un volume seront la propriété de ce volume sur tout leur parcours à partir des canalisations générales.

Lorsque ces canalisations et réseaux desserviront plusieurs volumes, elles appartiendront à chacun des volumes desservis dans la partie de leur parcours, comprise entre le branchement au raccordement précédent, jusqu’à leur propre branchement ou raccordement.

Ces canalisations et réseaux seront entretenus par les propriétaires des volumes concernés.

Il s’ensuit que M. [E] [G] et Mme [J] [G] étaient informés par l’état descriptif de division, annexé à l’acte de vente du 4 août 2021, de l’existence, précisément, de servitudes réciproques pour le passage de toutes canalisations .

Ne rapportant pas la preuve de l’existence d’une charge non déclarée au jour de la vente, ils seront ainsi déboutés de leurs prétentions indemnitaires formulées sur le fondement de l’article 1638 du code civil – alors, qu’au surplus, ils n’établissent pas que cette servitude forme une charge, qui se caractérise par des conséquences qui consistent dans une diminution de la jouissance du bien, en ne faisant qu’alléguer (p. 8 de leurs conclusions) que la présence de ces servitudes [leur] cause nécessairement un préjudice […] dans la mesure où elle génère une moins-value pour le bien immobilier , qu’ils n’établissent pas.

Quant à M. [M] [T] et Mme [C] [T], la clause « servitudes  »(susmentionnée) stipulée p. 10 de leur acte de vente du 5 août 2021, ne fait pas mention, contrairement à l’acte de vente du 4 août 2021, de ce que des servitudes existent entre les deux lots volumes,

Or, si leur acte de vente fait mention (p. 4) de l’existence d’un état descriptif de division volumétrique, établi aux termes d’un acte reçu par Me [X], notaire, […], le 4 août 2021, en cours de publication au service de la publicité foncière de [Localité 2] 3 , il ne précise pas que ce règlement a été annexé à l’acte de vente, ce dont l’acte de vente ne fait par ailleurs nullement mention – à la différence, par exemple, du cahier des charges fixant les règles et servitudes de caractère contractuel du groupe d’habitations, annexé à l’acte, selon les stipulations du chapitre « dispositions relatives au groupe d’habitations  »(p. 13 de l’acte de vente du 5 août 2021).

Le chapitre sur le « formalisme lié aux annexes  »(p. 24) ne fait, quant à lui, que stipuler que les annexes, s’il en existe, font partie intégrante de la minute.

Or, rien n’établit l’existence d’annexes, ni, parmi d’éventuelles annexes, celle de l’état descriptif de division volumétrique, contrairement à ce que soutient la SAS [S] [R] en faisant référence (p. 3 de ses conclusions) à la « p. 50 nommée annexe  »de l’acte authentique de vente, nullement produite.

Et, il n’est pas démontré que la SAS [S] [R] s’était engagée, avant la vente, à effectuer des travaux permettant de rendre indépendant les réseaux de canalisations, de sorte que la preuve de la connaissance par M. [M] [T] et Mme [C] [T] de l’existence de cette charge n’est pas rapportée.

En l’absence de toute autre contestation, notamment sur le bien-fondé des prétentions diligentées sur le fondement de l’article 1638 du code civil, ou encore la nature et le coût des travaux, la SAS [S] [R] sera condamnée à payer à Mme [C] [T] et M. [M] [T] une indemnité de 13 041,32 euros, correspondant aux devis produits par ces derniers (pièces n° 4 à 6), pour la création d’une nouvelle canalisation d’eaux usées afin de rendre indépendant le réseau des deux maisons, de raccordement à l’assainissement de cette canalisation, ainsi que de coffrage et carrelage de la terrasse de la maison voisine de Mme [J] [G] et M. [E] [G], où il est constant qu’une intervention devra être réalisée afin de réaliser les travaux.

Afin de prendre en compte l’évolution du coût de la construction depuis la signature des devis, cette indemnité sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction entre la date des devis jusqu’à la date du jugement.

Enfin, sur l’indemnisation de leur préjudice moral, M. [M] [T] et Mme [C] [T] ne démontrent pas, contrairement à ce qu’ils soutiennent, que la SAS [S] [R] s’était engagée à réaliser des travaux permettant de rendre les réseaux indépendants ni, par conséquent, qu’elle a commis une faute en ne respectant pas cet engagement.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que c’est par une résistance abusive que la SAS [S] [R] n’a pas déféré à la mise en demeure du 7 juin 2023 d’avoir à prendre en charge les travaux de réparation.

En tout état de cause, aucun des éléments produits ne démontre que le problème d’obstruction empêchait l’utilisation du système d’évacuation des eaux usées.

Par conséquent, la demande indemnitaire de 10 000 euros, formulée par M. [M] [T] et Mme [C] [T] en réparation de leur préjudice moral, sera rejetée.

2. Sur la demande formulée à titre subsidiaire par Mme [J] [G] et M. [E] [G] au titre de l’obligation de délivrance conforme

Selon Mme [J] [G] et M. [E] [G], la description du bien ne correspond pas à l’état réel du bien vendu, de sorte que le bien n’est pas conforme à ce qui avait été contractuellement convenu.

Ils soulignent vouloir conserver leur bien, de sorte qu’ils font le choix de formuler une demande indemnitaire à l’encontre de la SAS [S] [R], à hauteur du coût des travaux de mise en place d’un système d’assainissement individuel, de même que d’indemnisation de leur préjudice moral.

La SAS [S] [R] invoque que l’acte de vente stipulait l’existence de servitudes de canalisations et non pas de canalisations indépendantes, de sorte que les caractéristiques prévues par l’acte de vente ont été respectées et que le bien délivré aux acquéreurs est par là même conforme aux stipulations du contrat.

***

L’article 1604 du code civil énonce que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

En droit, le vendeur a l’obligation de délivrer la chose vendue, ce qui implique, tant de transférer la propriété de la chose à l’acquéreur, qu’une chose conforme aux stipulations du contrat. Il y a, par conséquent, défaut de conformité, quand la chose livrée ne correspond pas aux stipulations contractuelles.

En l’espèce, il a été précédemment retenu qu’il ressortait des stipulations de l’acte de vente du 4 août 2021 et de ses annexes l’existence de servitudes réciproques pour le passage de toutes canalisations , de sorte que la SAS [S] [R] s’est conformée à son obligation de délivrance conforme en transférant à Mme [J] [G] et M. [E] [G] la propriété d’un bien dont le système d’évacuation des eaux usées passe par une servitude de canalisation.

La SAS [S] [R] ne s’était par ailleurs pas engagée auprès d’eux à leur délivrer une maison d’habitation disposant d’un réseau d’assainissement indépendant de celui de la maison voisine.

En conséquence, à défaut de violation par la SAS [S] [R] de son obligation de délivrance conforme, Mme [J] [G] et M. [E] [G] seront déboutés de leurs demandes de condamnation de la SAS [S] [R] à leur payer une indemnité de 13 041,32 euros, correspondant au coût de la mise en place d’un système d’assainissement individuel, ainsi qu’une indemnité de 2 000 euros, en réparation de leur préjudice moral.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SAS [S] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Parties tenues aux dépens, la SAS [S] [R] sera condamnée à payer une indemnité totale de 2 000 euros à Mme [C] [T] et M. [M] [T] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] [G] et M. [E] [G], qui succombent en leurs prétentions, seront déboutés de leur demande indemnitaire au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’est pas plus demandé que justifié de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Déclare irrecevable la pièce « Annexe 3 Promesse unilatérale de vente avec annexes  »produite par la SAS [S] [R] ;

Condamne la SAS [S] [R] à payer à M. [M] [T] et Mme [C] [T] née [I] une indemnité totale de 13 041,32 euros, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction entre la date des devis des 29 novembre 2022 sur un montant de 4 147 euros TTC, 30 mars 2023 sur montant de 4 114,32 euros TTC et 7 avril 2023 sur un montant de 4 780 euros TTC jusqu’à la date du jugement;

Déboute M. [M] [T] et Mme [C] [T] née [I] de leur demande indemnitaire de 10 000 euros formulée au titre de la réparation de leur préjudice moral ;

Déboute M. [E] [G] et Mme [J] [G] née [A] de leur demande de condamnation de la SAS [S] [R] à leur payer une indemnité de 13 041,32 euros, correspondant au coût de la réalisation de travaux nécessaires à la mise en place d’un assainissement individuel, à parfaire à la date de signature du devis, ainsi qu’à leur payer une indemnité de 2 000 euros, en réparation de leur préjudice moral ;

Condamne la SAS [S] [R] aux dépens de l’instance ;

Condamne la SAS [S] [R] à payer une indemnité totale de 2 000 euros à M. [M] [T] et Mme [C] [T] née [I] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [J] [G] née [A] et M. [E] [G] de leur demande indemnitaire formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT