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REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/02999 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GM5C

NAC : 5BA

JUGEMENT CIVIL

DU 28 JANVIER 2025

DEMANDERESSE

SCI RAYHANE II

Immatriculée au RCS de MAMOUDZOU sous le numéro 814 588 828, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Sylvie SEVIN de la SELARL YSYS AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. INOVISTA

Immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 527 988 349, prise en lapersonne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Mélodie BAILLIF de la SELARL RAISONNANCE AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :

Expédition délivrée le :

à Maître Mélodie BAILLIF de la SELARL RAISONNANCE AVOCAT

Maître Sylvie SEVIN de la SELARL YSYS AVOCATS

Maître Mélodie BAILLIF de la SELARL RAISONNANCE AVOCAT

Maître Sylvie SEVIN de la SELARL YSYS AVOCATS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente

Madame Patricia BERTRAND, Vice-Présidente,

Madame Dominique BOERAEVE, Juge Honoraire,

assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 26 Novembre 2024.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le

jugement serait mis à leur disposition le 28 Janvier 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 28 Janvier 2025, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte introductif d’instance du 29 août 2023, la SCI RAYHANE II , dont le siège social est à Mayotte, a fait assigner la SARL INOVISTA en exposant que, suivant acte authentique du 10 juin 2021, elle a acquis un local dans un ensemble immobilier sis à Sainte Marie et en a confié la gestion locative à la société INOVISTA ;

que, par son intermédiaire, elle a conclu un bail commercial le 30 juin 2022 avec la SARL ITKD en cours d’immatriculation pour un loyer de 5.200 euros;

qu’afin de faciliter l’installation du preneur, elle lui a accordé une franchise de loyer de deux mois, le premier paiement devant intervenir le 31 août 2022 ;

qu’au mois de novembre 2022, elle n’avait pas reçu le moindre loyer et ce n’est qu’à l’occasion d’un déplacement de son gérant à La Réunion en décembre 2022 qu’elle a appris que la société ITKD n’avait pu mener à bien les aménagements prévus dans les délais et sollicitait un nouveau report de la franchise de loyers jusqu’en janvier 2023, ce à quoi elle s’est opposée ;

qu’elle a toutefois consenti à prendre en charge le coût des travaux d’isolation effectués par la locataire, sous réserve du paiement des arriérés de loyers et de la présentation d’une facture de travaux ;

que, de son côté, la société INOVISTA faisait délivrer le 4 janvier 2023 à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 17.795,12 euros ;

qu’en mars 2023, elle rappelait à la société INOVISTA qu’elle n’avait toujours pas perçu le loyer du 4ème trimestre 2022 ;

que cette dernière lui transmettait en réponse un compte-rendu de gestion arrêté au 7 mars 2023 à la lecture duquel elle découvrait l’existence de malfaçons relatives aux menuiseries ;

qu’au surplus, elle n’avait toujours pas reçu le justificatif des travaux d’isolation pourtant déduits de la dette locative ;

que, de guerre lasse, elle a notifié par LRAR du 23 mars 2023 à la société INOVISTA la résiliation de son mandat de gestion ;

qu’or, à ce jour, la société INOVISTA n’a toujours pas procédé à la reddition des comptes ;

que ce n’est qu’aux termes de ses conclusions du 24 avril 2024 que la SARL INOVISTA a admis que les recettes locatives se sont élevées à la somme de 31.109,44 euros et qu’elle n’a reçu que 27.574,62 euros ;

que, toutefois, sur le reste dû, la SARL INOVISTA a opéré des déductions injustifiées.

La SCI RAYHANE II fait valoir que les fautes de gestion commises par la SARL INOVISTA sont multiples ;

qu’elle n’avait aucune connaissance réelle du local commercial dont elle assurait la gestion ;

qu’elle n’a d’ailleurs pas participé personnellement à l’état des lieux d’entrée ayant confié cette tâche à une tierce société ;

qu’en témoigne le fait qu’elle ait « découvert » en décembre 2022 la nécessité pour la locataire de réaliser des travaux supplémentaires d’isolation en raison d’un « trou » situé entre son local et celui du voisin ;

qu’à cet égard, elle a bien voulu prendre en charge le coût des travaux sous la condition préalable de la production d’une facture ;

qu’or, à ce titre, la SARL a déduit la somme de 8.000 euros de l’appel de loyer adressé à la locataire en janvier 2023 sans avoir reçu le moindre justificatif ;

qu’au surplus, le suivi du paiement des loyers était totalement erratique et l’a contrainte à multiplier les relances auprès de sa mandataire.

La SCI RAYHANE II demande la condamnation de la SARL INOVISTA à lui payer les sommes de :

—  4.423,80 euros au titre de la reddition des comptes,

—  2.626,38 euros en réparation du préjudice causé par le retard de paiement des loyers,

—  1.041,91 euros en remboursement de factures de travaux,

—  8.000,00 euros en remboursement de la déduction injustifiée,

—  1.762,05 euros en remboursement des honoraires de gestion,

—  3.000,00 euros au titre du préjudice moral.

Elle conclut au débouté des demandes de la SARL INOVISTA et réclame la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL INOVISTA réplique qu’elle a agi de bonne foi dans le cadre de son mandat de gestion immobilière et n’a commis aucune faute susceptible d’avoir engendré un quelconque préjudice à la SCI RAYHANE II à qui elle ne doit plus aucune somme au titre de la reddition des comptes ;

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qu’au surplus, elle a fidèlement informé son bailleur des problématiques soulevées par le preneur et elle a régulièrement accompli les diligences nécessaires au recouvrement des impayés du preneur

La SARL INOVISTA fait valoir que, s’agissant de locaux neufs, la SCI RAYHANE II avait elle-même procédé, précédemment à la location du bien, à la réception de celui-ci lors de son acquisition ainsi que la réalisation de travaux de construction d’une mezzanine portant la superficie totale des locaux de 262 m² à 428 m² ;

qu’elle avait dons une parfaite connaissance de l’état de finition de ses locaux au moment de la signature du bail commercial avec la SARL ITKD ;

qu’alors même que ni la SCI, ni le preneur n’avaient constaté de défaut au niveau des cloisons telles qu’elles existaient peut-être au moment de l’état des lieux d’entrée, elle est particulièrement mal venue de lui réclamer le remboursement des travaux de reprise.

A titre surabondant, la SARL INOVISTA soutient l’absence de lien de causalité entre le préjudice invoqué par la SCI et ses prétendues fautes.

Elle conclut au débouté des demandes.

Reconventionnellement, elle demande la condamnation de la SCI RAYHANE II à lui payer la somme de 396,88 euros en réparation de son préjudice financier résultant de la perte de sa rémunération à hauteur de 5 % des loyers et charges payés par le preneur pour la période du 1er avril au 10 mai 2023, la SCI ayant demandé au preneur de ne plus rien lui verser alors que le mandat n’était pas arrivé à terme.

Elle estime son préjudice moral à la somme de 10.000 euros et réclame la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

ET SUR QUOI

En vertu de l’article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution conformément à l’article 1231-1 du même Code.

Il n’est pas inutile de préciser que le mandat de gestion confère à l’agence immobilière la gestion quotidienne du bien aux lieu et place du bailleur et sera donc en charge de s’assurer du paiement des loyers dans les temps requis.

Toutefois, s’agissant d’une obligation de moyens, il convient de rapporter la preuve d’un manquement constitutif d’une véritable faute.

En l’espèce, il est constant que, suivant acte sous sein privé du 7 février 2022, la SCI RAYHANE II a conclu un mandat de gestion immobilière locative et technique avec la SARL INOVISTA concernant des locaux d’environ 428 m² aménagés en un rez-de-chaussée et une mezzanine pour stockage léger ou show-room susceptibles de recevoir du public de catégorie 5 ;

que dans ce cadre, la SCI RAYHANE II a été amenée à donner à bail commercial les locaux susvisés à la SARL ITKD, société en formation en cours d’immatriculation, à compter du 30 juin 2022 pour un loyer mensuel HC de 5.200 euros, payable par trimestre d’avance en quatre termes égaux au plus tard le 5 du mois ;

qu’afin de faciliter l’installation du preneur, le bailleur lui a accordé une franchise de loyers et charges jusqu’au 30 août 2022 ;

qu’ainsi, le loyer était exigible au plus tard le 5 septembre 2022 pour quatre mois ;

que l’état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 30 juin 2022 et un dépôt de garantie de 15.600 euros a été reversé au bailleur le 11 juillet 2022.

En dehors des innombrables courriels versés aux débats, il est produit :

— un commandement de payer délivré à la SARL ITKD le 4 janvier 2023 pour un montant de loyers dus de 17.795,12 euros,

— un compte-rendu de gérance daté du 28 décembre 2022 faisant état d’un solde dû au bailleur de 3.929,46 euros,

— un compte-rendu de gestion pour la période du 1er janvier 2023 au 7 mars 2023 faisant état d’un total encaissé et reversé de 16.460,28 euros,

— un courrier de la société INOVISTA en date du 23 mars 2023 mettant fin par anticipation au contrat de gestion à compter du 23 mai 2023, faisant suite à un courriel du bailleur du 7 mars 2023 tendant aux mêmes fins.

Force est de constater que ces éléments ne permettent pas d’établir un compte entre les parties.

En effet, alors que l’article 1993 du Code civil impose au mandataire de rendre compte de sa gestion au mandant et qu’aux termes du contrat du 7 février 2022, la reddition des comptes devait être effectuée sous la forme d’un compte rendu de gérance transmis mensuellement au mandant, avec les pièces justificatives, la société INOVISTA n’a établi que deux compte-rendus les 28 décembre 2022 et du 7 mars 2023 et il a fallu la présente procédure pour que les parties admettent que le montant des recettes locatives s’est élevé à la somme de 31.109, 44 euros et qu’il existe un solde non versé au bailleur de 3.534,82 euros.

Au vu des pièces produites, à cette somme doivent être ajoutés les montants suivants :

—  988,44 euros correspondant au coût de l’état des lieux, mis à la charge du bailleur par la société INOVISTA alors que finalement payé par le locataire,

—  487,52 euros correspondant à des charges payées par le bailleur et non justifiées.

La SARL INOVISTA ayant versé le 5 avril 2024 au bailleur la somme de 586,98 euros, il reste dû à ce dernier la somme de 4.423,80 euros au titre de la reddition des comptes.

Par ailleurs, il apparaît que lors de l’état des lieux d’entrée, le locataire a émis un certain nombre de réserves.

Or, la société INOVISTA n’a pas fait procéder aux travaux nécessaires à la réfection des défauts constatés lors de l’entrée dans les lieux avant février 2023, ce qui peut expliquer le retard pris par le locataire dans le paiement des loyers mais dont le bailleur n’a pas à en supporter les conséquences.

La SCI RAYHANE II apparaît fondée en sa demande en paiement d’intérêts de retard stipulés au contrat, à hauteur de la somme de 979,46 euros.

Il ne sera toutefois pas fait droit à la demande relative à la clause pénale aux conséquences excessives.

Par ailleurs, le coût du commandement de payer ne saurait être mis à la charge du bailleur mais à celle du locataire ;

la SCI apparaît fondée à en réclamer le remboursement, soit la somme de 246,60 euros.

En revanche, les travaux effectués par les entreprises DIDELEC et MILLET, même exécutés tardivement et en urgence, bénéficient in fine au propriétaire.

Ce chef de demande sera rejeté.

En ce qui concerne la déduction opérée par la société INOVISTA de la somme de 8.000 euros sur le loyer du quatrième trimestre 2022, elle l’a manifestement été sans l’accord du bailleur qui avait expressément subordonné son accord à la présentation préalable d’une facture, ce qui n’a pas été fait.

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La société INOVISTA a outrepassé son mandat et ce alors que le motif des travaux exécutés par la société ITKD était un « trou » situé entre son local et le local voisin, « trou » qui n’a été relevé ni par la société INOVISTA, ni par la société ITKD lors de l’état des lieux d’entrée.

Il convient de la condamner à rembourser à la SCI RAYHANE II la somme de 8.000 euros.

Enfin, la société INOVISTA a particulièrement été défaillante dans la mise en recouvrement des loyers et dans le suivi des impayés.

En effet, il ressort des courriels échangés entre les parties que la société INOVISTA ne relançait la locataire qu’après avoir été elle-même relancée par le bailleur.

Le remboursement des honoraires de gestion payés à hauteur de la somme de 1.762,05 euros apparaît justifié.

La SCI RAYHANE II ne démontre pas avoir subi un préjudice autre que celui réparé ci-dessus.

Elle sera déboutée de ce chef de demande.

L’équité commande en la cause d’allouer à la SCI RAYHANE II la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

VU les articles 1231-1, 1991 et 1993 du Code civil,

DIT que la SARL INOVISTA a failli dans l’exécution de son mandat,

LA CONDAMNE à payer à la SCI RAYHANE II les sommes suivantes :

—  4.423,80 euros au titre de la reddition des comptes,

—  979,46 euros au titre des intérêts de retard,

—  246,60 euros en remboursement du coût du commandement de payer,

—  8.000,00 euros en remboursement de la déduction opérée sans justificatif,

—  1.762,05 euros en remboursement des honoraires de gestion,

DÉBOUTE la SCI RAYHANE II du surplus de ses demandes,

DÉBOUTE la SARL INOVISTA de sa demande reconventionnelle,

LA CONDAMNE à payer à la SCI RAYHANE II la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

LA CONDAMNE aux dépens.

EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE