TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Références :

N° RG 25/00134 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TWL

MINUTE N°2025/ 367

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 29 Juillet 2025

S.C.I. MB3C

c/

[U] [M]

Copie exécutoire délivrée à

S.C.I. MB3C

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. MB3C

inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 824 768 667

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Madame [Y] [I] et Monsieur [F] [G]

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 6]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 20 mai 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 26 juillet 2019 avec prise d’effet au 15 août 2019, LA SCI MB3C a donné à bail à M. [M] [U] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 420.00 € et 35.00 € pour provision sur charges

Des loyers étant demeurés impayés, LA SCI MB3C, selon actes de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024 a fait signifier à M. [M] [U] deux commandements de payer, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code le premier visant la clause résolutoire contenue dans le bail pour un montant de 2062.56 € dont en principal la somme de 1927.40 € au titre des arriérés locatifs et de devoir justifier l’occupation du logement et le second d’avoir à justifier la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LA SCI MB3C a assigné M. [M] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire et donc la résiliation du contrat de bail à la date du 21 janvier 2025 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [M] [U] du logement qu’il occupe sis [Adresse 3] à [Localité 9] dans les délais légaux et en tous cas dans les deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, ainsi que tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la [Localité 10] Publique, d’un serrurier et de déménageurs ;

— condamner provisionnellement M. [M] [U] à payer à la requérante la somme de 3192.10 € au titre des loyers et charges arrêtées à la date du 7 mars 2025 déduction faite des versements effectués, étant rappelé que la créance pourra être réactualisée au jour de l’audience ;

— condamner M. [M] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel actuel soit 470.02 € à compter du 21 janvier 2025 auquel il convient d’ajouter 45.00 € de provision sur charges et ce jusqu’à son départ effectif du logement ;

— condamner M. [M] [U] au paiement de la somme de 600.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à venir ;

— condamner M. [M] [U] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, de la dénonciation à la CCAPEX et du présent acte ;

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi M. [M] [U] ne s’étant pas présenté aux deux rendez-vous que le travailleur social lui avait fixé le 24 avril 2025 et le 9 mai 2025.

A l’audience du 20 mai 2025, LA SCI MB3C fait part que M. [M] [U] est parti, qu’elle se désiste de son action concernant l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail et qu’elle ne maintient que sa demande de paiement des arriérés locatifs et des travaux réalisés à la suite de dégâts occasionnés par le locataire. Elle sollicite la somme globale de 5005.20 € à ces deux titres.

M. [M] [U] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 12 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SCI MB3C justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 23 décembre 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 11 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LA SCI MB3C apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail de location conclu le 26 juillet 2019 avec prise d’effet au 15 août 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2024 à M. [M] [U] pour la somme de 2062.56 € dont 1927.40 € au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater en l’espèce que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail locatif étaient réunies à la date du 21 février 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur le désistement de LA SCI MB3C

A l’audience, LA SCI MB3C indique que M. [M] [U], devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, est parti et qu’elle se désiste dès lors de son action en acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail ainsi que de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

En conséquence il y a lieu de constater ce désistement.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

LA SCI MB3C verse à l’instance un décompte actualisé de la dette locative au 20 mai 2025 qui s’élève à la somme de 3139.74 € à laquelle il convient de déduire la somme de 400.00 € correspondante au dépôt de garantie soit la somme de 2739.74 €, charges comprises au titre des arriérés locatifs.

M. [M] [U], non comparant ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, M. [M] [U] sera condamné au paiement de la somme de 2739.74 € au titre des arriérés locatifs.

5°) Sur la condamnation au paiement des travaux de rénovation :

A l’audience, LA SCI MB3C fait valoir qu’à la suite du départ de M. [M] [U] elle a dû réaliser des travaux de rénovation de l’appartement qu’il occupait et elle joint des factures à l’instance. Elle chiffre son préjudice à la somme de 2265.46 €. Néanmoins elle ne verse pas au litige l’état des lieux d’entrée et de sortie et ne rapporte pas ainsi la preuve de l’imputabilité de ces travaux au locataire parti ni la nécessité de leur réalisation.

En conséquence le juge des référés étant juge de l’évidence, LA SCI MB3C sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [U], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, de la dénonciation à la CCAPEX et du présent acte.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas en l’espèce que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence M. [M] [U] sera condamné au paiement de la somme de 200.00 € à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juillet 2019 avec prise d’effet au 15 août 2019 entre d’une part, LA SCI MB3C et d’autre part M. [M] [U] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 février 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

CONSTATONS le désistement de LA SCI MB3C de sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences : la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation lesquelles deviennent par suite sans objet ;

CONDAMNONS M. [M] [U] à verser à LA SCI MB3C la somme de 2739.74 € (deux mille sept cent trente-neuf euros et soixante-quatorze centimes) au titre des arriérés locatifs ;

DEBOUTONS LA SCI MB3C de sa demande relative au paiement de la somme de 2265.46 € (deux mille deux cent soixante-cinq euros et quarante-six centimes) au titre de la rénovation de l’appartement ;

CONDAMNONS M. [M] [U] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, de la dénonciation à la CCAPEX et du présent acte ;

CONDAMNONS M. [M] [U] au paiement de la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [M] [U] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,