TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [U] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nicolas COHEN-STEINER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09629 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEBS

N° MINUTE : 14

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [L] [I] [N] [T], demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

Monsieur [T] [W] [N] assisté par [T] [L] [I] [N] en qualité de curateur, demeurant [Adresse 3]

tous représentés par M^e Nicolas COHEN-STEINER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0301

DÉFENDERESSE

Madame [U] [F], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protectionassistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 mars 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09629 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEBS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2022, M. [L] [I] [N] [T] et M. [W] [N] [T] (ci-après les consorts [T]) ont consenti un bail d’habitation à Mme [U] [F] sur des locaux situés au [Adresse 5] (2ème étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 300 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par une ordonnance de curatelle renforcée du 12 juin 2001, renouvelée par jugement en date du 2 novembre 2017 rendu par le Tribunal d’instance du 17ème arrondissement de Paris, M. [W] [N] [T] a été mis sous curatelle renforcée et son frère, M. [L] [I] [N] [T] a été désigné en qualité de curateur.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 12 790,11 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [F] le 22 octobre 2024.

Par assignation du 16 septembre 2025, les consorts [T] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [F], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  25 199,21 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 octobre 2024 pour la somme de 12 790, 11 euros, et à compter de l’assignation pour les loyers et charges échus postérieurement,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer du 21 octobre 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues en cours de délibéré.

À l’audience du 12 janvier 2026, les consorts [T], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [U] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les consorts [T] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [U] [F].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les consorts [T] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 21 octobre 2024 et que la somme de 12 790,11 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail en date du 19 juillet 2022, prévoyant un délai de 2 mois, doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera à noter que la locataire n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que les bailleurs soient à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les consorts [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, l’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l’occupant faites en vue de relogement.

En vertu de l’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an.

L’article R412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution précise que le juge peut accorder ces délais même d’office.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 que l’expulsion de Mme [U] [F] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la présence d’un enfant de 11 ans dans le logement. De plus, Mme [U] [F] a déposé une demande de logement social en février 2025 et un recours DALO a été transmis en septembre 2025. Elle prévoit en outre de déposer une demande d’ARPP auprès de la Ville de [Localité 1] en février 2026 afin de pouvoir être reconnue public prioritaire dans le cadre d’un relogement. Elle envisage enfin de constituer un dossier de surendettement.

Il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les consorts [T] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 août 2025, terme de ce mois inclus, Mme [U] [F] leur devait la somme de 25 199,21 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [U] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur la somme de 1 2790,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 452,51 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux consorts [T] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande des consorts [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 juillet 2022 entre les consorts [T], d’une part, et Mme [U] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] (2ème étage) est résilié depuis le 22 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [U] [F], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [U] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] (2ème étage) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [U] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 452,51 euros (mille quatre cent cinquante-deux euros et cinquante et un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [U] [F] à payer aux consorts [T] la somme de 25 199,21 euros (vingt-cinq mille cent quatre-vingt-dix-neuf euros et vingt et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2025, terme de ce mois inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur la somme de 12 790,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [U] [F] à payer aux consorts [T] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [U] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 octobre 2024 et celui de l’assignation du 16 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge