RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00274 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GV6H

NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 20 Février 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [4]

Sis [Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Guillaume DARRIOUMERLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

Mme [Z] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 30 Janvier 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 20 Février 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître DARRIOUMERLE et Maître ANTOINE délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [K] est propriétaire des lots de copropriété n°8 et 145 au sein de la résidence [4], située [Adresse 1] à [Localité 3].

Le cabinet Delmonte a été désigné syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 12 mai 2022 pour une durée de deux ans, le contrat prenant fin le 30 juin 2024.

Les différents appels de fonds ont été adressés à l’ensemble des copropriétaires, dont Madame [K].

Madame [K] étant défaillante dans le paiement des charges, une mise en demeure de payer la somme de 3.315,21 € en date du 31 octobre 2018 lui a été notifiée et est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours.

Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 1er avril 2024 d’un solde débiteur de charges de copropriété d’un montant principal de 15.003,48 €.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] représenté par son syndic le cabinet Delmonte a fait assigner Madame [Z] [K] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

— Condamner Madame [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 15.003,48 € avec intérêts à compter du 31 octobre 2018,

— Condamner Madame [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] la somme de 1. 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] ne conteste pas que les impayés antérieurs au 24 avril 2019 sont prescrits. Il ajoute que Madame [K] reste redevable de la somme de 9.823,40 €, somme non prescrite à la date de l’assignation. Il ajoute qu’une nouvelle mise en demeure a été envoyée à Madame [K] en date du 15 juin 2021. Il sollicite la condamnation de Madame [K] à lui verser la somme de 9.823,40 € avec intérêts à compter du 15 juin 2021 outre une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 21 août 2024, Madame [K] demande à la juridiction de :

— déclarer prescrite la demande du syndicat de la résidence [4],

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] de ses demandes, fins et conclusions,

A titre très subsidiaire,

— faire droit à la demande de délais de paiement de Madame [K] à hauteur de 707 € par mois,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Elle réplique que les sommes exigibles antérieurement au 24 avril 2019 sont prescrites conformément à la loi Elan du 23 novembre 2018. Par ailleurs, la demande fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n°2019-738 du 17 juillet 2019 suppose, pour être recevable, une mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] réclame des charges prescrites, mais encore des charges alléguées comme ayant été votées postérieurement à la mise en demeure du 31 octobre 2018 et qui n’étaient même pas provisionnelles à l’époque de son envoi. Elle ajoute que la mise en demeure du 31 octobre 2018 ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 précité. Elle ne précise pas les provisions exigibles au titre de l’article 14-1 ou 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à l’année en cours qui n’auraient pas été payées par Madame [K] étant rappelé que les sommes dues au titre des exercices antérieurs ne constituent plus des provisions après approbation des comptes. Madame [K] n’a pas été avisée précisément comme le requiert le texte de la somme dont elle devait s’acquitter dans le délai de 30 jours pour éviter l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues et des sommes dues appelées au titre des années précédentes et ne disposait d’aucun moyen de déterminer à partir du seul montant énoncé les provisions impayées.

Subsidiairement, Madame [K] estime qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] de produire les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des arrêtés de comptes et adoptant le budget provisionnel. Elle estime que le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] ne verse que des pièces parcellaires qui ne justifient pas sa demande.

A l’audience du 30 janvier 2025, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] verse une seconde mise en demeure en date du 15 juin 2021. Cependant, il n’est produit aucun accusé réception de ce courrier ni même la preuve que l’envoi a bien été effectué par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par ailleurs, cette mise en demeure mentionne un délai de huit jours à réception pour régler la somme globale de 5.947,75 € alors que le délai est de 30 jours. De plus, il n’est nullement précisé la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans le budget. A défaut de mise en demeure telle que prévue à l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965, la demande selon la procédure accélérée au fond est irrecevable.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens. En revanche, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [K] les frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [4],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile

LE GREFFIER LA PRESIDENTE