TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 11]

N° RG 25/01743 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3RPW

Minute : 25/00680

Société IDF HABITAT, [Adresse 15]

Représentant : Maître [U], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0087

C/

Madame [V] [B]

Représentant : M. [J] [B] [W] (Frère) muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [J] [B] [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Société IDF HABITAT, [Adresse 15]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Justine ASTRE, du cabinet de Maître Jean-louis PERU de la SELARL GAIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [V] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 14]

[Localité 9]

représentée par Monsieur [J] [B] [W] (Frère), muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [J] [B] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 14]

[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 03 Octobre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 mai 2022, la société IDF HABITAT a donné à bail à Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer initial de 523,10 euros outre une provision pour charges locatives.

Suite à des impayés de loyers, la société IDF HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024 a fait signifier à Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 138,37 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 15 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, la société IDF HABITAT a fait assigner Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 3 octobre 2025, au visa des articles 7 et 24 de la du 6 juillet 1989 et 1103, 1741 et 1728 du code civil, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail,

Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] et celle de tous occupants des lieux de leur chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y lieu,

Ordonner à leurs frais, risques et périls, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’ils désigneront ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

Condamner solidairement et par provision Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] à payer à IDF HABITAT :

— La somme de 2 218,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 janvier 2025 avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 2 138,37 euros et sur le solde à compter de l’assignation,

— A compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, charges en sus, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

— Condamner solidairement les défendeurs à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner solidairement aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 15 mai 2025.

A l’audience du 3 octobre 2025, la société IDF HABITAT représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 3 692,14 euros. Elle a ajouté que, le paiement du loyer ayant été repris, elle était favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [J] [B] [W] a comparu en personne. Mme [V] [B] s’est fait représenter par son frère M. [J] [B] [W], muni d’un pouvoir. Ils ont indiqué que leurs revenus mensuels étaient de 1500 euros pour l’un et 1700 euros pour l’autre et qu’ils avaient payé la somme de 1 000 euros le 2 octobre, à déduire de la dette. Ils ont demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais proposant de payer 75 euros par mois en plus du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courrier électronique reçu le 13 octobre 2025, la société IDF HABITAT a transmis un décompte actualisé de la créance arrêté au 2 octobre mentionnant un paiement le 2 octobre de 1000 euros et un solde de 2 692,14 euros.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, la société IDF HABITAT produit, au soutien de sa demande le bail signé le 3 mai 2022, le commandement de payer délivré le 30 octobre 2024 et un décompte de la créance arrêté au 2 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse mentionnant un solde de 2 692,14 euros.

L’article 7.2 des conditions générales du bail stipule que « en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont solidairement tenus de toutes les dettes nées à leur charge de l’exécution du contrat et de ses suites et ce, même en cas de congé délivré par l’un d’eux. »

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] à payer à la société IDF HABITAT la somme provisionnelle de 2 692,14 euros au titre des sommes dues au 2 octobre 2025 échéance de septembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la commission de coordination de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 15 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société IDF HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 4.6 de ses conditions générales une clause qui prévoit qu'" à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer ou de charges dûment justifiées ou encore à défaut de paiement du dépôt de garantie, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un simple commandement demeure infructueux, énonçant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause et reproduisant les dispositions de l’article 24 alinéa 1 à 4 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le [12] de solidarité pour le logement. "

La société IDF HABITAT a fait signifier, le 30 octobre 2024 à Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 138,37 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 3 mai 2022 est résilié à la date du 31 décembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] proposent de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 75 euros par mois en plus de leur loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et qu’ils ont commencé à régler la dette. Le bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] devront quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société IDF HABITAT sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu de dire que les meubles sont séquestrés en garantie des sommes dues, les textes ne prévoyant pas une telle possibilité.

Dans l’hypothèse où Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser in solidum le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 31 décembre 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W], qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IDF HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] seront condamnés à lui payer in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société IDF HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 3 mai 2022 entre la société IDF HABITAT et Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W], concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 31 décembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] à payer à la société IDF HABITAT la somme provisionnelle de de 2 692,14 euros au titre des sommes dues au 2 octobre 2025 échéance de septembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 75 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis que les autres versements devront intervenir en même temps que le paiement de chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 5] de Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu de dire qu’ils sont séquestrés en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

Condamne en ce cas, in solidum Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] à payer à la société IDF HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 31 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne in solidum Mme [V] [B] et M. [J] [B] [W] à payer à la société IDF HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 7 novembre 2025.

Le Greffier Le Juge