Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00388 – N° Portalis DBYQ-W-B7K-JC2F

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Février 2026

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [B] [R], gestionnaire recouvrement contentieux, muni d’un pouvoir

ET :

Madame [V] [W]

née le 04 Avril 1986 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Avril 2026

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A. ALLIADE HABITAT est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 2] au sein duquel se trouve notamment un logement occupé par Madame [C] [W].

Ce logement était également occupé jusqu’au 23 janvier 2025 par Monsieur [P] [A], date à laquelle ce dernier a adressé à la S.A. ALLIADE HABITAT son congé.

Par courrier simple du 26 mars 2025, la S.A. ALLIADE HABITAT a informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

La S.A. ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 17 avril 2025 à Madame [C] [W] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 3 159,19 euros, comprenant une mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 29 décembre 2025, signifiée par dépôt à étude, la S.A. ALLIADE HABITAT a attrait Madame [C] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [W] ;

— de condamner Madame [C] [W] au paiement des sommes suivantes :

9 933,71 euros au titre de sa créance locative arrêtée au 16 décembre 2025, somme à parfaire le jour de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues jusqu’au départ effectif des lieux ;250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.A. ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 29 décembre 2025.

L’audience s’est tenue le 10 février 2026 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A. ALLIADE HABITAT, représentée par son chargé de contentieux muni d’un pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant à la somme de 12 785,35 euros sa créance locative arrêtée au 31 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse en indiquant qu’une partie de sa créance concernait un surloyer de 1 620,89 euros. La demanderesse a en outre précisé qu’aucun règlement n’était intervenu depuis le mois de septembre 2024.

Madame [C] [W], malgré sa convocation régulière, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé dans le dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1741 du code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

Ainsi, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. En effet, conformément à l’article 1227 du même code, la résolution peut être demandée en justice. L’article 1228 du code civil prévoit que le juge peut prononcer la résolution du contrat.

Il en résulte que le locataire est tenue d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Ainsi, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient donc au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que la situation doit être appréciée au jour où le juge statue.

En l’espèce, l’existence d’un bail entre les parties n’est pas contesté malgré l’absence de contrat de bail produit au soutien des demandes de la S.A. ALLIADE HABITAT. Le lien contractuel entre les parties est par ailleurs établi par le courrier de dédite délivré par Monsieur [P] [A] en date du 23 janvier 2025, les règlements réalisés par la défenderesse ainsi que les actes de commissaires de justice portés à sa connaissance indiquant l’adresse du bien loué.

Il ressort des éléments versés aux débats que malgré un premier courrier adressé à la locataire par la S.A. ALLIADE HABITAT le 26 mars 2025, dénonçant l’existence d’impayés à hauteur de 2 250,71 euros, l’arriéré locatif a continué de s’aggraver.

Un commandement de payer les loyers a ensuite été délivré par commissaire de justice pour le compte de la S.A. ALLIADE HABITAT le 17 avril 2025 à Madame [C] [W] pour un arriéré de loyers de 3 159,19 euros.

A l’audience, le bailleur a indiqué que sa créance locative s’élevait à la somme de 12 785,35 euros.

Ainsi, Madame [C] [W] est resté défaillante dans le paiement des loyers courants. Cela constitue incontestablement un manquement du locataire à son obligation essentielle et déterminante de la conclusion du contrat.

Dans ces circonstances, il convient de considérer que le manquement de Madame [C] [W] justifie la sanction qu’est la résiliation du contrat.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [C] [W] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [W] et de dire que faute pour Madame [C] [W] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A. ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 31 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 12 785,35 euros.

Une partie de sa créance concerne un surloyer, s’élevant à 1 620,89 euros.

L’article L441-9 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

En outre, aux termes de l’article R441-26 alinéa 2 du même code, « le montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier prévue à l’article L. 441-9 est fixé par arrêté du ministre chargé du logement ».

Dès lors, il convient de rappeler, en application de l’article L441-9 du CCH, que l’annexe du bail relatif au supplément de loyer de solidarité ne permet son application d’office aux locataires qu’aux conditions qu’ils ne répondent pas dans le délai d’un mois à la demande de renseignement et qu’ils ne répondent pas davantage dans les 15 jours suivant mise en demeure. La mise en demeure doit, par ailleurs, reproduire l’article L441-9 du CCH.

En l’espèce, la demanderesse ne produit ni la demande de renseignement, ni la mise en demeure, exigées par les dispositions légales.

Elle sera donc déboutée de sa demande de surloyers.

S’agissant du reste de sa créance locative, évaluée à 11 139,46 euros après déduction du surloyer et des frais de dossiers de 25,00 euros facturés, il ressort de l’ensemble des justificatifs fournis, que celle-ci est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de Madame [C] [W] à payer la somme de 11 139,46 euros actualisée au 31 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [C] [W] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A. ALLIADE HABITAT.

Il y a donc lieu de condamner Madame [C] [W] à verser cette indemnité à la S.A. ALLIADE HABITAT et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 avril 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu la S.A. ALLIADE HABITAT et Madame [C] [W] concernant le bien sis [Adresse 4] [Localité 4] ;

CONDAMNE Madame [C] [W] à payer à la S.A ALLIADE HABITAT la somme de 11 139,46 euros arrêtée au 31 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [C] [W] et de tous occupants de son chef ;

DIT que faute par Madame [C] [W] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [C] [W] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la S.A ALLIADE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2026 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE la S.A. ALLIADE HABITAT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [C] [W] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 avril 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE