RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00936 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4MG

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 17 FEVRIER 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR)

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M. [G] [W] (Chargé de contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [X] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne à l’audience du 18 novembre 2024

Madame [N] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6] (RÉUNION)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SIDR a donné à bail à Monsieur [Y] [X] [I] et Madame [N] [E] en qualité de co-locataires un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Adresse 7] à [Localité 11] par contrat du 9 octobre 2023, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 842,24 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Une clause de solidarité entre les preneurs concernant le paiement de toutes les sommes dues en vertu du bail est insérée au contrat de location.

Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR a fait signifier à Monsieur [Y] [X] [I] et Madame [N] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 juin 2024 pour un montant en principal de 1908,25 euros.

La SIDR a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [X] [I] et Madame [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] de la Réunion par actes de commissaire de Justice du 26 septembre 2024 aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [X] [I] et Madame [N] [E], tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner solidairement Monsieur [Y] [X] [I] et Madame [N] [E] à lui payer la somme de 2934,63 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ; condamner solidairement Monsieur [Y] [X] [I] et Madame [N] [E] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 842,24 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu’au parfait délaissement des lieux ;condamner solidairement Monsieur [Y] [X] [I] et Madame [N] [E] aux entiers dépens ainsi qu’aux frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire, et aux frais d’expulsion.dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Convoqués par actes de commissaire de Justice signifiés le 26 septembre 2024 à étude pour l’un comme pour l’autre, Monsieur [Y] [X] [I] s’est personnellement présenté à l’audience du 18 novembre 2024 ; il a indiqué avoir quitté le logement sans notification au bailleur, mais avoir réglé 1500 euros en paiement de la dette. Il a également proposé de solder le reste de la dette pour que Madame [E] puisse rester dans le logement.

Madame [N] [E] n’était pas présente, ni valablement représentée par Monsieur [I].

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 janvier 2025, à laquelle seule la SIDR a comparu, représentée par Monsieur [W], régulièrement muni d’un pouvoir de représentation – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 563,75 euros ; constatant les efforts de paiement entrepris, la SIDR sollicite que des délais d’apurement suspensifs soient accordés aux débiteurs, à hauteur de ce qui est actuellement versé, soit 500 euros représentant le loyer résiduel (384,47 euros) et le remboursement de la dette.

Les deux défendeurs ne se sont pas présentés ni fait représenter à l’audience de renvoi.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2025, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En outre, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 27 septembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 27 janvier 2025 après renvoi, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 6 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l’article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;

Ainsi, et bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d’un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l’espèce, le bail conclu le 9 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 9 des conditions générales) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet alors qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juin 2024, pour la somme en principal de 1908,25 euros.

Bien qu’impartissant un délai de 6 semaines au débiteur pour apurer sa dette, il convient de faire application du délai contractuellement prévu, soit deux mois.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 18 août 2024.

III. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En outre, la suspension de la clause résolutoire est envisagée en ces termes :

“Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il peut être constaté que Monsieur [Y] [X] [I] et Madame [N] [E] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et sont donc éligibles à l’octroi de délais de paiement.

Sur le montant de la dette

La SIDR produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [X] [I] et Madame [N] [E] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 563,75 euros à la date du 24 janvier 2025.

Monsieur [Y] [X] [I] et Madame [N] [E] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’ils seront solidairement condamnés à verser à la SIDR cette somme de 563,75 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les modalités d’apurement de la dette

Compte tenu de ce qui précède, et à la demande de la SIDR, Monsieur [Y] [X] [I] et Madame [N] [E] seront autorisés à apurer la dette de 563,75 euros par 5 mensualités de 115 euros chacune, le paiement des frais et dépens étant reporté à l’issue des délais.

Clause de caducité :

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Il convient toutefois de relever que Monsieur [I] a expressément indiqué à l’audience ne plus résider dans le logement tout en s’engageant à régler la dette avec Madame [E]. Dans ces conditions, le bail sera résilié à son égard, seule Madame [N] [E] restant titualire du bail au-delà du 18 août 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire.

Dans l’hypothèse d’un défaut de paiement, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [E] et celle-ci sera condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 860,47 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Y] [X] [I] et Madame [N] [E], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

L’exécution provisoire est de plein droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 octobre 2023 entre la SIDR d’une part et Monsieur [Y] [X] [I] et Madame [N] [E] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 7] à [Localité 11] sont réunies au 18 août 2024 ;

CONSTATE en conséquence la résiliation du bail à la date du 18 août 2024 à l’égard de M. [Y] [X] [I] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [X] [I] et Madame [N] [E] à payer à la SIDR la somme de 563,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 24 janvier 2025 (comprenant l’échéance de décembre 2024 outre un paiement de 500 euros le 15 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [Y] [X] [I] et Madame [N] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 115 euros, la dernière mensualité soldant la dette en principal et intérêts.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire à l’égard de Madame [N] [E] pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

PRÉCISE que chaque mensualité devra être payée par les locataires au même terme que le loyer contractuel, et pour la première fois, dans le mois suivant la signification du jugement.

DIT que si la dette locative est remboursée dans les délais accordés et que les loyers courants sont régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après la 1ère présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception à l’un ou l’autre des locataires entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [E] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [N] [E] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 860,47 euros à ce jour ;

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [X] [I] et Madame [N] [E] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 17 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection