RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00548 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXRM

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 03 MARS 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE [Localité 8] (S.I.D.R.)

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Mme [H] [Y] munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [T] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5] ([Localité 8])

représenté par M^e Jean Christophe MOLIERE, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Richard PATOU PARVEDY, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-97411-2024-03818 du 02/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9] DE [Localité 8])

Madame [P] [E] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5] ([Localité 8])

représentée par M^e Jean Christophe MOLIERE, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Richard PATOU PARVEDY, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Février 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de [Localité 8] (SIDR) a donné à bail à Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 11 août 2023, moyennant un loyer mensuel de 645,75 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 4 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.374,70 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par des actes de commissaire de justice séparés du 7 mai 2024 remis à l’étude, la SIDR a fait assigner Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D] ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.961,58 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ;

— leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 650,90 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 231,60 euros correspondant au coût du commandement de payer et des entiers dépens.

A l’audience du 3 février 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SIDR, représentée par Madame [H] [Y], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 5.934,67 euros, le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 665,54 euros et en corrigeant le coût du commandement de payer à la somme de 233,10 euros. Elle s’est opposée aux délais de paiement sollicités en défense.

Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D], représentés par leur conseil, ont demandé qu’il soit enjoint à la SIDR de justifier de la communication de l’assignation à la Préfecture conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, sous peine d’irrecevabilité des demandes. Ils ont reconnu le montant de la dette locative mais ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Ils ont sollicité des délais de paiement sur une période de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire au regard de leurs difficultés financières. Ils ont également demandé le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 15 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, le contrat de bail conclu le 11 août 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause et mentionnant le même délai de deux mois a été signifié à Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D] le 4 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.374,70 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 4 mars 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 4 mars 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SIDR produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 5.541,83 euros à la date du 3 février 2025. Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D] n’apportent aucun élément de nature à contester la dette et ont reconnu son montant lors de l’audience. En conséquence et eu égard à la solidarité stipulée au contrat de bail, il convient de les condamner solidairement à verser à la SIDR la somme de 5.541,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024, date de l’assignation, sur la somme de 2.961,58 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort du décompte produit que les locataires ont repris le versement du loyer avant la date d’audience.

Dans ces circonstances, il y a lieu d’accorder à Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D] et ceux-ci seront condamnés solidairement à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 665,54 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, étant précisé que les dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que Monsieur [V] [T] [K] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale selon décision du bureau d’aide juridictionnelle du 2 décembre 2024.

ACCORDE à Madame [P] [E] [D] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2023 entre la SIDR et Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 4 mars 2024.

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D] à verser à la SIDR la somme de 5.541,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024, date de l’assignation, sur la somme de 2.961,58 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité de 291,83 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 665,54 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [T] [K] et Madame [P] [E] [D] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, étant précisé que les dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE