N° RG 24/01429 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757D5

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

N° RG 24/01429 -

N° Portalis DBZ3-W-B7I-757D5

Minute : 25/00264

JUGEMENT

Du : 16 Juin 2025

Mme [T] [M] [J]

M. [W] [J] [P]

C/

Mme [F] [G]

Copie certifiée conforme délivrée

à : M^e Tony PERARD

le : 16 juin 2025

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Ludovic SARTIAUX

le : 16 juin 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [T] [M] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

M. [W] [J] [P]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [F] [G]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Tony PERARD, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 06 Mai 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

N° RG 24/01429 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757D5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2023, Mme [F] [G] a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [M] [J] et M. [W] [J] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 600 euros.

Considérant que le logement contenait de l’amiante et présentait des problèmes d’humidité et d’aération, Mme [T] [M] [J] et M. [W] [J] [P] ont alerté leur bailleresse par courrier recommandé du 5 mars 2024 ainsi que le service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 10], lequel a dressé un compte-rendu de visite le 21 avril 2024.

Puis, saisi par Mme [T] [M] [J] et M. [W] [J] [P], le conciliateur de justice a dressé un constat de carence le 7 juin 2024, Mme [F] [G] ne s’étant pas présentée à la réunion de conciliation.

Par courrier du 13 juin 2024, le service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 10] a adressé à la bailleresse le compte-rendu de visite susvisé du 21 avril 2024 et l’a enjoint à faire réaliser les travaux de nature à lever les désordres signalés.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, Mme [T] [M] [J] et M. [W] [J] [P] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais sur le fondement des articles 6, 3-3, et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, et 1137 du code civil, afin de :

— Déterminer la nature des travaux à réaliser et ordonner à Mme [F] de les faire réaliser,

— Dire que l’obligation de paiement du loyer sera suspendue jusqu’à l’exécution des travaux,

— Condamner Mme [F] [G] à leur payer la somme de 3600 euros, sauf à parfaire, pour la période postérieure au 30 septembre 2024, à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance,

— Condamner Mme [F] [G] à leur payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de la surconsommation électrique,

— Condamner Mme [F] [G] à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre à supporter les dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties puis finalement évoquée à l’audience du 6 mai 2025.

À l’audience, Mme [T] [M] [J] et M. [W] [J] [P], représentés par leur conseil, reprenant leurs dernières écritures, précisent avoir quitté le logement le 15 décembre 2024 et sollicitent la condamnation de Mme [F] [G] à leur restituer leurs effets personnels et le courrier reçu depuis leur départ, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir. Ils sollicitent par ailleurs sa condamnation à leur payer les sommes suivantes :

—  4500 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance,

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de la surconsommation électrique,

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de faire jouir paisiblement les locataires des lieux loués,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre à supporter les dépens de l’instance.

Ils demandent enfin que la créance locative de Mme [F] [G] soit limitée à la somme de 1006 euros, considérant que le contrat a pris fin le 21 janvier 2025, trois mois après le congé daté du 21 octobre 2024, et qu’elle soit compensée avec leurs propres créances.

Mme [F] [G], représentée par son conseil, reprenant les termes de ses dernières écritures, sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de Mme [T] [M] [J] et M. [W] [J] [P]. Elle demande à titre reconventionnelle leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 1200 euros au titre de la dette locative et la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre à supporter la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions respectifs.

À l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue le 16 juin 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au moment de la conclusion du contrat de bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, l’évaluation du trouble de jouissance, d’origine prétorienne, se fait essentiellement par référence aux critères suivants :

inhabitabilité partielle ou totale du bien,durée du trouble,valeur locative du logement et surface concernée par le trouble,coût du relogement et nombre de personnes concernées,prix d’acquisition du bien,nature des désordres constatés.

En l’espèce, il ressort du compte-rendu de visite dressé par le service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 10] le 21 avril 2024, que les désordres et travaux consécutifs à réaliser sont listés comme suit :

« Désordres sur le bâti et apparents depuis l’extérieur : végétation (propriété voisine) envahissante, semble passer sous la toiture, alimentation gaz (tube en cuivre) non fixée au mur, non protégée, présence de verdure sur les murs, risque d’infiltration par absorption,

[Travaux à réaliser] : colmatage à réaliser, risque d’infiltration, passage de nuisibles,

Désordres relatifs à l’aménagement et à l’organisation du logement depuis l’intérieur : présence de moisissures : plafond entrée, plafond salle à manger, plafond couloir, murs chambre 1, plusieurs éléments de la chambre (fauteuils, vêtements, etc) sont recouverts de moisissures, murs chambre 2, plafond cuisine, en tôle polycarbonate non étanche à l’air,

Désordres liés aux équipements du logement : installation électrique : nombreux fils apparents, risque de contact direct, prise au-dessus de la plaque de cuisson, prise cuisine non reliée à la terre, branchement électrique non conforme, coupure générale à plus de 1.80 m du sol, courant assigné du différent 30 mA insuffisant,

[Travaux à réaliser] : faire vérifier l’installation complète par un professionnel qualifié,

Désordres apparents en intérieur : Présence d’humidité : chambre 2, mur donnant sur l’extérieur ; Aération/ventilation/circulation d’air : absence système d’extraction dans la cuisine,

[Travaux à réaliser] : vérifier l’ensemble des portes du logement (détalonnage insuffisant),

Risques particuliers : Précarité énergétique (consommation d’énergie élevée), risques liés au plomb accessible (absence de diagnostic), risques liés à la présence d’amiante accessible (absence de diagnostic, risque incendie (absence de DAAF)

Ces désordres ont été portés à la connaissance de la bailleresse par courrier du service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 10] daté du 13 juin 2024, l’enjoignant d’avoir à produire avant le 5 juillet 2024 les justificatifs des travaux réalisés s’agissant de l’installation électrique et avant le 15 août s’agissant des travaux de nature à lever les autres désordres.

S’agissant des travaux d’électricité, Mme [F] [G] justifie avoir procédé à la mise en sécurité de l’installation du logement suivant travaux réalisés par l’entreprise BEAUVOIS ELEC le 17 septembre 2024, moyennant la somme de 703 euros TTC. S’agissant des autres travaux à réaliser (colmatage sur les façades extérieures et vérification de l’ensemble des portes), la bailleresse n’apporte aucun élément de nature à prouver leur réalisation.

Il ressort de ce qui précède que les désordres ont existé, a minima, à compter du 21 avril 2024, date à laquelle le service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 10] en a dressé la liste.

Il est également constant que les désordres liés au défaut de colmatage des façades extérieures et de vérification de l’ensemble des portes du logement ont perduré jusqu’au 15 décembre 2024, date à laquelle les locataires ont quitté le logement.

En outre, les désordres constatés, s’ils n’ont pas pour effet de rendre le logement loué inhabitable, en ont restreint l’usage et l’agrément, de par la dangerosité qu’ils génèrent (installation électrique à mettre en sécurité) et l’inconfort subséquent (humidité excessive dans le logement).

Au regard ce qui précède, la juridiction de céans indemnisera le préjudice de jouissance sur la période courant du 21 avril au 15 décembre 2024.

Partant, le préjudice sera fixé à la somme de 936 euros, correspondant à 20% du loyer hors charge (600 x 20% = 120 euros), depuis le 21 avril jusqu’au 15 décembre 2024 (calcul au prorata pour les mois d’avril et décembre).

Mme [F] [G] sera donc condamnée à payer à Mme [T] [M] [J] et M. [W] [J] [P] la somme de 936 euros au titre de son préjudice de jouissance, sous réserve de la compensation des créances réciproques entre les parties.

Sur la demande de dommages et intérêts en indemnisation de la surconsommation électrique

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, Mme [T] [M] [J] et M. [W] [J] [P] soutiennent que le défaut de remise par la bailleresse d’un diagnostic technique procède d’une dissimulation intentionnelle de sa part, à l’origine de leur préjudice lié à la surconsommation d’énergie dans le logement.

Toutefois, Mme [T] [M] [J] et M. [W] [J] [P] échouent dans la démonstration de la preuve des manœuvres que leur bailleresse aurait commises, destinées à provoquer une erreur de nature à vicier leur consentement.

Au surplus, la facture produite aux débats, couvrant la consommation de gaz et d’électricité entre le 1er octobre 2023 et le 1er mars 2024, soit une période de 5 mois, fait apparaître un coût mensuel pour le gaz de 203 euros (1017/5) et de 188 euros (940/5) pour l’électricité. Si ces montants semblent effectivement élevés pour une surface habitable de 80 mètres carrés, la démonstration de leur caractère anormal n’est toutefois pas rapportée.

Mme [T] [M] [J] et M. [W] [J] [P] seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation du bailleur de faire jouir paisiblement les locataires des lieux loués et la remise des effets personnels sous astreinte

Aux termes de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, Mme [T] [M] [J] et M. [W] [J] [P] soutiennent que le changement de serrure par la bailleresse ne leur a pas permis d’accéder au logement le 6 janvier 2025 afin d’y récupérer leurs effets personnels alors qu’ils auraient dû pouvoir y accéder jusqu’au 21 janvier 2025, soit dans le délai de trois mois suivant leur préavis délivré le 21 octobre 2024. Ils sollicitent en conséquence qu’il soit enjoint à Mme [F] [G] d’avoir à restituer leurs effets personnels et sa condamnation à leur payer la somme de 1000 euros.

Il sera fait droit à la demande de restitution des effets personnels de Mme [T] [M] [J] et M. [W] [J] [P] (en ce compris les courriers éventuels), qui pouvaient effectivement prétendre à accéder au logement jusqu’au 21 janvier 2025.

Toutefois, compte-tenu du caractère imprécis de la demande (les locataires n’apportent aucune précision sur les effets qu’ils auraient laissés sur place alors qu’ils déclarent au surplus avoir quitté le logement le 15 décembre 2024), il n’y a pas lieu d’assortir cette restitution d’une astreinte.

S’agissant de leur demande indemnitaire à hauteur de 1000 euros, ils en seront déboutés, le préjudice lié à la privation de l’accès au logement le 6 janvier 2025 étant intégralement réparé par l’injonction faite à Mme [F] [G] de leur remettre leurs effets personnels.

Sur la demande reconventionnelle de la bailleresse quant à la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats, et ce n’est pas contesté, que les mois de décembre 2024 et janvier 2025 n’ont pas été payés par les locataires.

Toutefois, compte-tenu du fait que les locataires n’ont plus eu accès au logement, a minima, le 6 janvier 2025 puisque la bailleresse a changé les serrures du logement, le loyer du mois de janvier sera comptabilisé pour 6 jours.

Mme [T] [M] [J] et M. [W] [J] [P] seront donc condamnés à payer à Mme [F] [G] la somme de 720 euros, sous réserve de la compensation des créances réciproques entre les parties.

*

**

En définitive, après compensation des créances réciproques entre les parties, Mme [F] [G] sera condamnée à payer à Mme [T] [M] [J] et M. [W] [J] [P] la somme de 216 euros (936 – 720).

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, les parties succombant partiellement en leurs demandes respectives, chacune d’elles conservera la charge de ses dépens.

Par suite, compte-tenu des circonstances du litige et en considération de l’équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [F] [G] à payer à Mme [T] [M] [J] et M. [W] [J] [P] la somme de 216 euros,

ORDONNE à Mme [F] [G] de restituer, à ses frais, à Mme [T] [M] [J] et M. [W] [J] [P] les effets personnels que ces derniers ont, le cas échéant, laissé dans le logement,

DEBOUTE les parties de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE à chacune des parties la charge des dépens engagés par elle,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge