RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00007 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G7BV

MINUTE N° : 2025/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 31 MARS 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SEMAC, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 91 B 40 et n° SIRET 380 572 453 00039

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Maître GAILLARD, SCP GAILLARD-SAUBERT, avocat au barreau de Saint-Denis

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Y] [C] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée par Fahranaz JETHA, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SEMAC a donné à bail à Monsieur [M] [V] [Y] [C] un appartement à usage d’habitation situé à l’adresse suivante :

[Adresse 3], selon contrat du 13 novembre 2013, moyennant un loyer mensuel actualisé de 352,30 euros, charges comprises.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 2.421,02 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 05 décembre 2024 délivré à Etude, la SEMAC a fait assigner Monsieur [M] [V] [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Benoît pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [V] [Y] [C] des lieux loués, tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, avec l’aide et l’assistance de la [Localité 6] Publique si besoin est, et sous astreinte de 76,22 euros par jour de retard, dès le prononcé du jugement à intervenir ;

— la condamnation de Monsieur [M] [V] [Y] [C] à la somme en principal de 2.660,19 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, sous réserve des loyers échus ou à échoir, jusqu’au prononcé du jugement,

— le paiement d’indemnité mensuelle d’occupation, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et ce jusqu’au parfait délaissement des lieux ;

— sa condamnation aux entiers.

A l’audience du 24 février 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMAC, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 3.038,12 euros.

Monsieur [M] [V] [Y] [C], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il indique percevoir des allocations chômage à hauteur de 500 euros par mois et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier n’a pas été transmis au greffe.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 10] de la Réunion

par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 09 décembre 2024, plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SEMAC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 21 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail conclu le 13 novembre 2013 contient une clause résolutoire stipulant un délai de 2 mois dans son article 5 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [M] [V] [Y] [C], le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 2.421,02 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 18 mai 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SEMAC est fondée à réclamer, à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [M] [V] [Y] [C] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 18 mai 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SEMAC produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [V] [Y] [C] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 2.865,61 euros à la date du 19 février 2025.

Monsieur [M] [V] [Y] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette et a reconnu son montant lors de l’audience.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à la SEMAC la somme de 2.865,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.421,02 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et à défaut d’accord de la bailleresse, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office. En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Monsieur [M] [V] [Y] [C] sera également condamné à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 352,30 euros (non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire), à compter du 20 février 2025, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [V] [Y] [C], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 novembre 2013 entre la SEMAC et Monsieur [M] [V] [Y] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 30 avril 2024.

CONDAMNE Monsieur [M] [V] [Y] [C] à verser à la SEMAC la somme de 2.865,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.421,02 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [M] [V] [Y] [C].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [M] [V] [Y] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SEMAC à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [V] [Y] [C] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [M] [V] [Y] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [M] [V] [Y] [C] à verser à La SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 352,30 euros (non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire), à compter du 20 février 2025, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [M] [V] [Y] [C] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maureen ETALE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE